こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
パンデミック下では資産バブルなるものが起こり、アメリカ不動産もご多分に漏れず大いに価格が上昇してきた経緯があります。
その為、
「パンデミックが収束した後、価格は大きく下落するだろう」
と予測していた人々は多く、
「その時こそ、改めて賃貸用物件の購入に動くべき」
と構えていた投資家も多いものです。
けれども蓋を開けてみると
「2023年になってもほとんど価格が落ちてこない」
「いつになったら暴落するの？」
そんな議論が特にこの夏には聞かれました。
私(佐藤)自身は全米各地に日本人投資家の皆様をご案内する以前に南カリフォルニアで物件売買の仲介を行う立場ですが、ここ南カリフォルニアの物件価格の動きを参考にいえば
「物件価格はパンデミック後も大きく上昇している」
これは紛れもない事実です。
カリフォルニア州といえばリビングコスト(生活費)の高さに嫌気がさして、そして少なからず政治的背景を理由に州外に出ていく人々が多い、人口が減少しつつある州の1つです。
ニューヨーク州でもマンハッタン近郊を中心に似たような現象がみられますが
「こんな家賃、払ってられないよ」
「税金が高すぎだろう」
そんな風に出費の中でも大半を占める家賃を始め、日常生活を送るにも経済的に苦しい場所からリビングコスト(生活費)の安い地域へ引っ越す人々が多いわけです。
南カリフォルニア州もそんなリビングコスト(生活費)が高い地域の1つ。
けれどもそんな市場の物件が過去1年でも上昇が止まらないという事実。
その理由は
需要 > 供給
この関係が続いているからに他なりません。
「チャンスがあれば物件を購入したい」
そう考える世帯は数え切れず、表に出てこない隠れ需要は数多くあります。
けれども需要を圧倒的に下回るのが供給です。
すなわち市場には購入者が希望する物件がなかなか市場に出てこない事情があり、この根本的な供給不足が物件価格を高止まりさせているどころか、更に押し上げているのです。
ではいつこの均衡が崩れるのかといえば、私(佐藤)自身は
「モーゲージ金利が高止まりする限り続く」
と予想しています。
そして今のような時期だからこそ、中古物件ではなく新築を建てて賃貸に出す、という式が上手くハマるとも言えるのです。
そんな新築賃貸物件が上手くいきやすいと見込まれるハイブリッド市場
Columbia, South Carolina（サウスカロライナ州コロンビア市）
Rockport, Indiana（インディアナ州ロックポート市）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ市）
Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル市）
Lehigh Acres, Florida（フロリダ州リーハイ・エーカーズ市）
について、今日は4番目の
Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル市）
を見ていきましょう。
Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル市）
ハンツビルはアラバマ州北部のアパラチア地域に位置する大都市です。
現在の人口は約221,000人と同州内で最も人口の多い都市。
過去5年間で人口は実に約6.25％増加しており、全米全体の人口増加率に比べてかなり大きな成長と言えます。
ハンツビルへの移住者が絶えない一番の理由は、ハイブリッド市場の手頃な住宅価格と強固な経済基盤です。
名だたる政府機関・企業としては
- NASA（ナサ）
- Redstone Arsenal（レッドストーンアーセナル）
- Lockheed Martin（ロッキード・マーチン）
- Raytheon Technologies（レイセオン・テクノロジーズ）
- SAIC（エスエーアイシー）
- Blue Origin（ブルーオリジン）
- Target（ターゲット）
- Boeing（ボーイング）
- Northrop Grumman（ノースロップ・グラマン）
等がハンツビルを拠点としており、失業率を低く抑え、特に若い専門家が仕事と居住地を探して都市に引き寄せられる要因となっています。
ハンツビルの失業率は2023年5月時点でなんと1.6％と、全米で最も低い割合に位置しています。
住宅価値に注目するとその中央値の住宅価格は約$420,000となっており、これは全国平均よりもわずかに低い水準です。
実に過去5年間で住宅価格はほぼ42％上昇しており、全米平均が31％であることを考慮するとこの成長はかなり顕著と言えます。
中央値の建物の価格は1平方フィートあたり$171となり、ハンツビルで家を建てるのはそれほど高くないと言えます。
同市では現在約1,200軒の家が販売中となっており、利用可能な住宅の在庫は1年以上で最も少ない状態。
結果としてこれがハンツビル住宅価格の上昇の一因となっています。
まさにキャッシュフロー市場がキャピタルゲイン市場の性格を帯びているのがハンツビル市場なのです。
明日に続けます。
