こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
法人であれ個人であれ、その資産形成にとってアメリカ不動産は最強の守護神です。
資産形成をピラミッドに例える時、名実ともに不動産資産はその底辺に位置します。
動きは遅く
派手さはなく
一見して面白みのないように思える不動産資産ですが、そのどっしりと構える現物の資産こそ、長期にわたり安定した軸となり得るものです。
そしてビジネス面での不動産資産の使い方はやはり
- 資産の安定化
- 節税によるキャッシュフローの充実
という2点に尽きるのではないでしょうか。
確かに流動性としては低い為に
「すぐに現金が必要だ！」
という場面においては役に立てない不動産資産ですが、あくまでもピラミッドの底辺を埋める存在として事業の安定化には大きく貢献することになります。
そして
- 法人での投資
- 個人での投資
の双方に共通する目指すべき不動産種類の然るべきゴールが
「商業物件（マルチファミリー物件を含む）」
です。
もちろん「商業物件を所有せねばならない」
という義務などなく、法人でも個人でも不動産投資先は
「住居用Sigle Family（シングルファミリー）物件に絞っている」
という投資家は大勢いますし、そこには何ら非はありません。
けれどもその一方で資産ピラミッドの底辺を埋め続ける法人・個人のほとんどが
コンドミニアム物件・シングルファミリー物件
といったレベルから
商業物件（マルチファミリー物件を含む）
のレベルへと進む理由はほぼ共通しており、それは
⇒ 1sqfあたりのリターンが大きい（入るを増やす）
⇒ より多くの減価償却を取れる（出るを抑える）
の総和で、ビジネスそのものが安定してくるからです。
そして法人・個人が不動産資産を自己資金のみならず借り入れて実行する場合、自分自身が出資する割合が低ければ低いほど手残りは多くなることになります。
この定石を素で体現し、およそ有する不動産資産が世界最大の代表的な会社が
McDonald's（マクドナルド）
です。
マクドナルドは見た目は世界最大のハンバーガー屋さんですが、それはもはや表向きの顔であり、そのビジネス構成は世界最大規模の不動産会社と化しています。
例えば住居用賃貸物件としてシングルファミリー物件を購入し、その物件を実際に賃貸に出すことで家賃収入を得るとします。
- その家賃収入から
- 管理費
- 固定資産税
- 保険
等のあらゆる出費を差し引いたものが手残りとなり、かつ減価償却や利息の年間累計が経費となり、更に手元に残るお金は多くなっていきます。
マクドナルド社の場合もそのスキームは全く同じであり
１．物件（土地）を購入する
２．建築、店舗改装する
３．フランチャイズに貸しに出す
の式で、人様（この場合はフランチャイズ）に商業物件を貸し出すことで不動産資産を拡大し続けているのです。
実に全世界100国以上で38,000以上の物件を融資、そのポートフォリオは30ビリオン（$1=140円で4兆2千億円）以上とされています。
正に不動産資産はマクドナルド社にとってその資産のピラミッドの底辺を構成しており、この底辺こそがより安定したハンバーガービジネスを支えていることになります。
マルチファミリー市場に変化の兆し
そこでマクドナルド社の場合は自分のビジネスで使用する店舗用の商業物件を増やし続けていることになり非常に分かりやすいのですが、法人が物件を所有する場合は何も本業に直結した物件である必要はありません。
事実、法人の中にはグループの中に不動産開発部門を設け、そのグループ会社名義でマルチファミリー物件を所有していくパターンも多いのです。
その効果はマクドナルド社が体現する方式と全く同じで、家賃収入を各種経費計上により、その不動産開発部門の存在がグループ全体の経営を安定化させる役割を果たすことになります。
そして今のアメリカ不動産市場では商業物件カテゴリーにおいて、その中でもマルチファミリー物件市場に興味深い変化が出ています。
その変化とは「価格の変化」に他なりません。
本質的に、商業物件の価値は住居用物件とは違い、その価値の算出には
NOI = Net operating income（純収入）
Cap Rate = Capitalization rate（還元利回り）
の値が大きく関わってきます。
その公式は
商業物件の価値 = NOI / Cap Rate
となり、純収入を還元利回り率で割った数字がその商業物件の価値とされるのです。
すなわち
「NOIが大きければ大きいほど」
または
「Cap Rateが小さければ小さいほど」
物件価値は高くなり、その反対に
「NOIが小さければ小さいほど」
または
「Cap Rateが大きければ大きいほど」
物件価値は低くなる傾向が出てくるのです。
そして今のアメリカ市場において商業物件の中でもマルチファミリー物件の価値に変化が見られるとは、まさにこれら
NOI = Net operating income（純収入）
Cap Rate = Capitalization rate（還元利回り）
の2つの因数の変化が起こっている、ということになります。
今回はたった今のアメリカ不動産の中でもマルチファミリー物件市場をこれら2つの因数から読み解いていきましょう。
明日に続けます。
