何がキャップレートを上昇させるのか？ ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

マルチファミリー物件の売買に大きく影響を与えるキャップレートの変化について言及しています。

事程左様にキャップレートは商業物件の価値を査定する上で大きな要素となっており、小さな振れ幅は常に起こりながらも今のように

「キャップレートが上昇を続ける見込み」

というフレーズは、当然ながら

「買い手にとって有利な状況」

と言えます。

そこで一言で買い手に有利とはいっても

「なぜ今、キャップレートが上昇しつつあるのか？」

これが分かっていると、いざ購入する際の交渉でも非常に有利になるわけです。

キャップレートが上昇（あるいは下降）していくのには複数の理由があり、その中のどれか一つというよりもそれら複数の要素がそれぞれのレベルで作用しあってキャップレートを動かすことになります。

すなわち複数の理由の中でも、そこに一つでも強まる要因があると、キャップレート全体として一定方向に動き始める傾向が出てきます。

昨日からキャップレートが上昇する理由について挙げていますが、引き続き上昇因数について理解を深め、全体を俯瞰しながら商業物件市場の現状に理解を深めてみましょう。

本日も続けます。

キャップレートが上昇する要因

経済の成長予測

キャップレートに影響する因数の中で不可視かつ最も不安定的な要素が「経済の成長予測」です。

この経済の成長予測は株式投資では特に色濃く出る部分かと思いますが、不動産市場においては投資家の経済の成長予測によりキャップレートが変動する傾向があります。

経済の成長予測は不動産市場においてキャップレートに直接的な影響を及ぼし得る要因の一つなのです。

キャップレートの本質を考えたとき、キャップレートとは不動産投資物件の年間収益をその物件の価格で割ったものであり、このレートが高ければ高いほどリターンが高く、けれどもその分リスクも高まるとされます。

極端な例になりますが、以前、ミシガン州デトロイトの住居物件が日本人投資家を対象に

「実質利回り15%以上！」

と謳われており、キャップレートに換算すると相当な数字が出ており、その数字だけで判断して購入した人々がそれなりにいた時期があります。

けれども数字は抜群だったとしても、その立地や物件そのものを冷静に見るとおそらく誰も買おうとは思わない物件。

結果として這う這うの体で撤退した投資家が続出していましたが、このようにキャップレートが高いということはリターンが高いのは事実ですが同時にリスクも高くなる側面は確かにあるのです。

そして地域や国の経済の成長予測が良好であれば、その地域における商業活動や雇用の機会が増加することが期待されます。

これにより、企業や個人はその地域における不動産への投資意欲を高め、不動産の需要が増加します。

需要が増えれば、物件の価格は上昇し、その需要が増えてくる結果としてキャップレートは低下する可能性が高まります。

これは

Cap Rate(キャップレート) = NOI(純収入) / Price(商業物件価格)

この公式の中で分母が高くなるわけですから、キャップレートそのものは低下するのです。

そして経済成長の予測が良好であると、将来の賃料収入や物件価格の上昇を期待することができるため、投資家は高い価格で物件を購入する意欲を持ちやすくなりますから、この動きがキャップレートの低下を引き起こします。

けれども現状はキャップレートが高くなる昨今です。

すなわち現在は先行きの不透明さから経済成長の予測が良好とはされておらず、かつ融資も難しい昨今、結果として需要が少なくなっていることから物件価格が下がり、キャップレートが上昇していることになります。

外部の要因

最後に、キャップレートが変動する理由として外部要因が挙げられます。

外部の要因として典型的な例は

環境問題

法律や規制の変更

地域の発展や変化

などが挙げられます。

これらの要因はいずれも投資個人の力でどうにかなるものでもなく、その不可抗力の要因が不動産市場やキャップレートに影響を与える重要な要素となるのです。

例えば、新しい環境法規制が導入された場合、その新しい規制に合わせる為にコストが発生する可能性があります。

このことは物件運営コストを上昇させ、結果として収益性が低下することになります。

そうすると収益性が低下するということは

Cap Rate(キャップレート) = NOI(純収入) / Price(商業物件価格)

この公式でいえば分子であるNOI(純収入)の数字が小さくなるわけですから、結果としてキャップレートは上昇する可能性が高まるのです。

また、新しい交通インフラや商業施設などの地域の発展や変化はその地域の物件価格や賃料を上昇させる要因となります。

すなわち地域が発展していくとその地域の不動産需要が高まるわけですから、需要増により物件価値が上昇気味となり、

Cap Rate(キャップレート) = NOI(純収入) / Price(商業物件価格)

この公式の分母が大きくなる為にキャップレートは低下する可能性が高くなるのです。

そして法律や規制の変更もキャップレートに影響を与える可能性があります。

例えば

不動産投資に関する税制が変更された

家賃上昇率に制限がかけられた

等の規制変更があると、その地域の投資リターンが変わり、これがキャップレートに反映されることになります。

この手の外部要因は投資家が不動産市場に対して持つリスク認識や期待リターンが反映されるものであり、株式と同様に多くの場合は予想不可能ながらキャップレートに甚大な影響を与える要因となるのです。

キャップレートの変化について、明日に続けます。