今のアメリカ不動産価格はなぜ下がらないのか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先だって

「アメリカ不動産は全然下がらないですね？」

「暴落すると言われても、それはいつ起こるんだという感じですね。」

そんなコメントを頂く場面がありました。

最近ではとりわけコロナ禍で物件価格が跳ね上がったこともあり、「異常値は必ず修正される」との認識から、暴落とはいわずともかなりのレベルで価格が下がることが期待されていたのです。

一面、この「過分に上昇したものは下がる」とは間違っておらず、実際に

カリフォルニア州サンフランシスコ市場

テキサス州オースティン市市場

のように異常値が見受けられた地域ではその反動で大きく価格が下がる動きが見られました。

けれども押しなべていえば価格の下げも

「この程度の調整か」

と思える程度で、予想されたほどの下げには至らずに「価格は高止まりしている」というのが現状です。

そこで冒頭のようにいつ暴落するのか？という疑問になってくるわけですが、昨今のアメリカ不動産市場の動きで

⇒ 価格は異常に上昇した

⇒ けれども価格はほぼ高止まり

となる要因の一つは「供給の少なさ」です。

物件価格も巷にあふれる

• 商品
• サービス

と同じで、その価格は需要と供給のバランスで決まることになります。

価格の意味では

需要増・供給減 ⇒ 押し上げる力

需要減・供給増 ⇒ 押し下げる力

であり、それぞれのパワーバランスで価格は変動し続けていくことになります。

そして現在のアメリカ不動産市場における物件価格の動きもまた、この需要と供給のパワーバランスで説明できるのです。

深刻な住宅不足

そこで現在のアメリカ不動産市場で大きく跳ね上がった価格が思ったほどに落ちていかないという理由の一つが

需要増・供給減 ⇒ 押し上げる力

この中のひとつ、供給減です。

つい最近もとある家を探し続けている方から

「いい物件がなかなか市場に出てこないですね」

とコメントを頂きましたが、確かに、今の供給状態ではなかなか希望の物件に巡り合う機会がありません。

家という商品はたこ焼きのように全てが同じ形とサイズで販売されているわけではなく、そのデザインとサイズは千差万別です。

コンドミニアム物件が並ぶコミュニティーであったとしても内装が全て同じということではなく、その意味ではここまでに多様性が出てくると市場に出てくる物件の中で

「自分の好みにピッタリ」

と思える物件が出てくる可能性は供給数が少なければ少ないほど、めぐり逢いの可能性が小さくなるわけです。

この為、供給減の時期においては物件価格は押し上げられる力が大きく働いてきます。

「買いたいけれども自分の気に入る物件がない」

或いは

「めったに出てこないこの手の良質な物件に買い手が集中する」

という具合で、価格が下がりにくい現象が出てくるのです。

そこで現在のような供給不足については各自治体でも大きな問題となっています。

現在の供給不足が続く上で出てくる深刻な問題が

住の不足 ⇒ 家賃の上昇

という流れです。

米国全体としては人口増加が続いており、ということは単純に考えて住に対する需要は高まり続けるということになります。

そうすると住の絶対数が増えていかないのであれば、少ない住に対して需要が集中しますから、賃貸物件にしてもその家賃は上昇の一途を辿ることになります。

結果として市場にある供給不足は住コストを押し上げてしまう結果となり、

「これ以上の家賃は支払えない」

「かといって家も買えない」

「買えたとしても、今の金利では躊躇してしまう」

という状況が見えているのが現在なのです。

政府が動く

そこで現状を鑑みて全米の各州では住宅不足に対する対策が実行され始めています。

その一つがフロリダ州の「Live Local Act（ライブ・ローカル・アクト）」です。

この新しいフロリダ州法では地方政府によるゾーニング規制への影響力を制限して

商業

工業

混合用途区域

において複数世帯や混合用途の住宅開発の承認が求められるようになります。

要するに土地の使い方が

「ここは商業区域ですよ」

「ここは工業区域ですよ」

「ここは商業と工業、どちらの使い方でもよいですよ」

と整理されていたものが、

「この商業・工業区域で住居物件の開発も進めてよい」

とされるわけです。

これにより土地の使い方の可能性が大きく高まり、あらゆる場所に住居物件を建てることで根本的な居住物件の不足を解消する狙いがあります。

このことはデベロッパー側にしてみれば利便性が高く、特にマルチファミリー物件の建設を得意とするデベロッパーにとっては事実上の制限がなくなるわけですから、住の絶対数を増やす上では大きく期待が出来ます。

また開発方法にしても

この商業ビルを住居物件に転換する

この工業施設はマルチファミリー物件に転換できる

等、既存の商業・工業施設をそのまま活用しての住環境整備も可能になるわけです。

かつ、今回のフロリダ州のLive Local Act（ライブ・ローカル・アクト）では商業・工業土地の活用には条件があります。

それは、

「少なくとも40%のユニットが、最低でも30年間賃貸可能な範囲で手頃な価格で提供されなくてはならない。」

というのです。

明日に続けます。