こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
近年最も高いモーゲージ金利により、アメリカ不動産市場は非常に鈍化している時期です。
不動産市場もまた経済サイクルに大きく影響され得る業種の1つですが、
１．拡大（Expansion）
２．ピーク（Peak）
３．収縮（Contraction）、後退（Recession）
４．底（Trough）
の4つの経済サイクルに加え、現在直面している物価高やモーゲージ金利の具合によって需要と供給は大きく変化していきます。
そんな中、現在の高い住宅ローン金利や値下がりしない高額な家の価格、またそもそもの在庫の少なさにより買い手は厳しさを感じている昨今ですが、統計に基づくと来月の10月は現状が多少和らぎそうです。
アメリカ不動産市場については全米不動産協会を始めあらゆる機関が極力リアルタイムに近い統計の算出を試みていますが、一つの統計によると、本年2023年で最も物件を購入しやすいのは
10月1日～7日
の一週間になるとの予想が出されています。
この一週間の間に購入希望者は中央値が$445,000の家に対し、夏のピーク時と比べて$15,000以上も節約できるというのです。
これが本当なら、この週はお得な価格が期待できます。
統計に基づくと
10月1日～7日
の週はピーク時よりも低い価格で選択肢が増えるとともに、他の買い手との競争も減少し、より時間をかけて検討する余裕もできるとのこと。
かつ本題は値段的な買いやすさのみならず、
「自分好みの物件が市場に出てくるか？」
という、選択肢の問題もあります。
この点についても
「トレンド分析によると、この週には年初と比べて18.9％の新規物件が市場に出る可能性がある」
とのことで、何ヶ月も新鮮味のない、自分好みではない物件だけを選択肢として目の前に出されてきた買い手にとってはそれなりに期待が出来そうです。
数字としては、販売されている家（新規と既存物件）の総数が今と比較するとこの週は17%増加する見込みです。
ちなみにこの
「1年を通してどの週が最も買いやすいか」
の統計は住宅指標の中で
- 物件価格
- 在庫水準
- 新規物件
- 市場に出ている日数
- 住宅需要
- 価格削減
等の因数を元に、2018年、2019年、2021年、2022年の4年分で調査が行われています（2020年はパンデミックの影響により除外）。
また2023年においては週次住宅データも加え、本年で最も購入しやすいだろう週を見立てています。
住宅ローン高金利により住宅市場は停滞気味
そして何より、最も買いやすい週でも乗り越えられない障害が高い住宅ローン金利です。
ほんの2年前には住宅ローン金利は買い手にとって魅力的なもので約3％で推移していました。
この住宅ローン金利がここ最近は22年ぶりの高さである7.23％にまで達しており、数年前まで急成長していた住宅市場の伸びを大きく鈍化させています。
（フレディ・マック統計によると9月7日終了時点で30年固定金利住宅ローンの金利は7.12％）
同時にこの厳しい住宅ローン金利が、上に示す最も買いやすいさの予想を光らせる所以でもあるのです。
具体的には
⇒ 買い手は金利をコントロールできない
⇒ 現在の金利と今後の金利の予測に基づいて予算を設定するは可能
という理論の元に、低価格の家を購入するかより大きな頭金を支払うことで買い手はローンを最小限に抑え、高い住宅ローン金利の影響を最小限に抑えることが奨励されます。
競争の少ないだろう10月
また住宅価格が高止まりする中、諸条件が合わずに家を買いたくとも変えなかった層にしても、現状は違う見方もできるものです。
高い金利は競争相手となる他の買い手の中でも特により大きな家に引っ越したい、或いはより小さな家に縮小したいと考えている、現在の家主たちからの競争を減少させています。
「現在の家に4％未満の低金利ローンで保有する層は、現状の金利を維持するために売却は控える」
という傾向が伝えられていますが、これは至極当然の心理ではないでしょうか。
高い金利と引き換えに素晴らしい金利を手放したいと考えている人はほとんどいないはずで、必然、多くの潜在的な買い手は単に念頭から売買が外れている状態です。
そしてこの秋に不動産市場からほとんど離れているもう一つの大きな買い手層は、学校に通っている子供がいる家庭です。
容易く想像できるものですが、自分の家を購入するということはそれに伴って大がかりな引っ越し作業のみならず、多くの場合は子供の転向が必須です。
アメリカの学校の年度初めは9月であり、学校が始まったばかりの時期にはよほどの事情がない限り、学校に通う子供を持つ家庭が引っ越す可能性は極めて低くなります。
この傾向が最も顕著に見られるのが10月とされており、
- 複数のオファー
- 過剰な価格でのオファー
が大量に出てくる可能性が極めて低く、従い、この10月は購入するのに絶好のタイミングになるというわけです。
とはいえ、どれだけのデータがあっても家にオファーを出すことは人生を変える決断です。
もし上記に予想される最も購入しやすいはずの週に素晴らしい物件が出てきた場合、家探しをしている人々はどのようにして
「これこそが購入するべき物件」
という正しい決断を下すことが出来るでしょうか。
最も賢いのは、物件を探し始める前に自分たちの優先事項をしっかりと確立することです。
自分にとって最重要なことは何か、或いは何のことであれば妥協できるのかを知っていれば、比較的確信をもってオファーを出すことが出来ます。
10月1日～7日
の期間に
- 最も欲しいポイントが揃っている
- マイナス点は妥協できる範囲
- 予算内に十分収まる見込み
この条件にハマる物件が出てきたとき、少なくともこの2023年では最も買いの物件かもしれません。
