今の時期にリスクの高い市場とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近の項では今のアメリカ不動産市場の様子を追っています。

先だって株式投資の専門家が

「S&P500への一点張りは非常に危険」

「今のアメリカ不動産はバブル状態」

と指摘していた記事を読みました。

バフェット指標を含む特有の指標をもって見ても、アメリカ株は非常に割高になっており今の半値あたりが正常値、というのです。

「市場の不健全な値は必ず補正される」

という原理から、特に資産をアメリカ株に集中させている法人・個人はかなりリスクが高いのだとか。

翻って今のアメリカ不動産市場の俯瞰すると、

「その価格は高いのか正常なのか」

と問われれば、その答えは間違いなく「割高」です。

アメリカ不動産の住居物件の場合はおそらく正常値の最低でも20%は割高になっていると思われ、購入時には市場毎に慎重な検討が推奨されます。

割高になっている理由はたびたびお伝えしている通り、

需要側

良質な物件が市場にあまり出てこない

今の金利では購入しようと思わない

⇒ 需要減

供給側

物件オーナーが今の低金利を手放したくない

今の市場に飛び込んで高い物件を購入は出来ない

⇒ 供給源

という、需要と供給の双方の力学が下を向いており、結果として少ない物件に少ない需要が集中して、価格がほぼ高止まりになっているわけです。

ちなみにこのような時期にこそ、オフマーケットの案件は人気があります。

市場に出ている物件の場合は良質な物件ほど競争にさらされてしまいますから、水面下に出てくる物件で他者との競争を避けて購入した方が有利なのです。

この為、とりわけ今の時期には弊社でも良質な物件は表に出ないうちにお求めになる個人にお譲りしている経緯があります。

同時に地域市場の動きを読むべく、市場全体の動きの定期的なチェックは欠かせません。

今日はアメリカ全体を大まかにみた温度感を掴んでおきましょう。

地域ごとの温度差

一般的に、大都市圏の住宅市場は潜在的な経済下降に最も影響を受けやすいとされています。

不動産データ会社ATTOMの最近の報告によると、現在最もリスクが高いエリアは

• ニューヨーク市
• シカゴ
• フィラデルフィア近郊の郡

とされています。

このレポートは2023年第2四半期における

• 住宅価格
• 平均地域賃金
• 差し押さえの可能性がある戸の割合
• 住宅の手ごろな価格
• オフマーケット不動産の割合
• 地域の失業率

等の因数で出された結果です。

などその他の要因に基づいています。

ATTOM社によると

「現在の米国の住宅市場では基盤が他より少し不安定な状況が引き続き見られる」

「特定の地域または地域クラスターが崩壊寸前である証拠はなく、全体的な市場と経済は即時の警告が発せられるほどのレベルにはない。」

とのこと。

この点は私(佐藤)自身、少なくとも不動産市場の内因としては爆発を引き起こすようなきっかけは見つけていません。

強いて言えば、今のアメリカ不動産市場で最も心配しているのはやはり商業物件の中でもオフィス物件です。

それ以外は金融市場が大きく崩れた余波で影響を受ける可能性があると考えています。

そのような前置きの下、それでも地域市場毎に温度差の違いは確かになります。

最もリスクの高い住宅市場として、ニュージャージー州とイリノイ州にはリスクの高い住宅市場が集中する傾向が見られています。

統計上最も脆弱な50の郡のうち、23の郡がなんとこれら二つの州内に位置しているのです。

もちろんそれでもこれら二つの州に物件を所有する人々がパニックになる理由はありじゃせんし、安い家を探している購入者が過度に期待できるレベルにもありません。

全米全体でもリスクの高い住宅ローンは過去の2008年以降の大不況の後に大部分がなくなり、その後のローン基準の改定もあり、今日の住宅購入者はローンをデフォルトを起こす可能性が低くなっています。

そして事実としては、今日の高い住宅価格と住宅ローンの利率にもかかわらず、市場には売り物件よりも多くの購入希望者がいます。

この供給と需要の均衡した変化が、多くの住宅市場がいくらかの激動に見舞われたとしても安定を保ち続ける可能性を高くしているとも言えます。

ちなみにニューヨーク市都市圏には、下降により影響を受けやすいとされる8つの郡がありました。

ブルックリンとスタテンアイランドの住宅市場、そしてニューヨーク市のすぐ外側に位置するニュージャージー州の6つの郊外の郡はより不安定になっている状態です。

シカゴ都市圏の場合はリスクの高い6つの郡、フィラデルフィアには3つ、カリフォルニアには州全体で6つ、サクラメント都市圏には2つです。

これらリスクの高い住宅市場ではより多くの住宅所有者が住宅ローンで水面下にあり、差し押さえ通知を受けた家の割合が高く、失業率も全国平均より一般的に高いことが分かっているのです。

概ね暴落と言えるような状況が起こる可能性は低いとされていますが、これらの地域では積極的に投資が進められないことは確かなようです。