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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産に関する用語について、特にエージェント資格を志す方々を対象にお伝えしています。
州に関わらず共通する法律をコモンローといいますが、およそどこの州でエージェント試験を受けてもコモンローに関してはほぼ例外なく出題されるだろう問題があります。
本シリーズではそのような出題の可能性が高い用語に絞っているつもりですが、そんな出題頻度の高いテーマの一つが
Estate（エステート）
です。
アメリカでは不動産のことを
Real Estate（リアルエステート）
と呼びますが、日本語では「不動の資産」すなわち土地や建物のような動かない資産と呼ぶのに対し、英語では「現物の資産」というニュアンスで土地や建物を表現するわけです。
そこでEstate（エステート）という言葉が資産に相当しますが、もともとはEstate（エステート）と呼ぶだけではその意味の「資産」はもう少し広い意味を持ち、不動産だけでなく、金銭や株式なども含んでいます。
この言葉の前にReal（現物）という言葉を添えることで、Real Estate（リアルエステート、日本で言う不動産）と表現しているわけです。
そして実はアメリカ不動産でいうところのEstate（エステート）という言葉には、その下にはもっと細かい区分があるのです。
このアメリカ不動産のEstate（エステート）はかなりの確率で試験にも出てきますので、その詳細を抑えておきましょう。
Freehold Estate（フリーホールドエステート）
まずは大きな区分として知っておきたいのはFreehold Estate（フリーホールドエステート）という種類です。
Freehold Estate（フリーホールドエステート）は不動産における所有権の一種で、土地や建物などの不動産を永続的に所有できる権利のことを示しています。
英語でFree（フリー）という言葉は日本語では
「自由な，自発的な，任意の、制約を受けない，解き放たれた」
等の意味がありますが、例えば
Smoke Free（スモークフリー）
という場合、日本人が学ぶ英語の解釈では「自由にタバコを吸って良い場所」と思ってしまいますが答えは正反対で、
Smoke Free（スモークフリー、煙から解き放たれた）
等の解釈が正しく、すなわち「ここは禁煙です」という意味です。
そこでアメリカ不動産でFreehold（フリーホールド）という言葉が出てきた時は
Free（フリー、制約を受けない）
Hold（ホールド、所有）
で基本的に時間の制約なく、権利者が土地や建物を所有し、使用し、売却し、相続する権利のことを表しています。
主に時間的制約を受けない所有、というのがポイントです。
そしてFreehold Estate（フリーホールドエステート）は時間的制約を受けない、事実上最強とも言える資産ですが、厳密には二種類のFreehold Estate（フリーホールドエステート）があります。
それは
Fee Simple Estate（フィーシンプルエステート）
Life Estate（ライフエステート）
の二種類であり、それぞれの下には更に細かく区分されています。
まずはFee Simple Estate（フィーシンプルエステート）から見ていきましょう。
Fee Simple Estate（フィーシンプルエステート）
Fee Simple Estate（フィーシンプルエステート）そのものはアメリカ人でも「？」が浮かぶ、一般人には馴染みのない言葉です。
もちろんそれぞれの単語
Fee
Simple
Estate
というワードは誰もが理解出来ますが、これら3つを繋げてFee Simple Estate（フィーシンプルエステート）という専門用語になると、アメリカ人でも普通は知らないものです。
日本において、「Fee Simple Estate」という概念は直接的に相当する法律用語は存在しないはずですが、日本語では基本的に「所有権」と考えて大過ないとお澪ます。
より厳密にいえば、Fee Simple Estate（フィーシンプルエステート）とは
- 不動産に対する権利が無制限
- 売却や相続が可能
- 制約（権利制約や抵当権など）があってもその権利は維持される
という性質があります。
日本の場合は「所有権」が最も強い権利であり、これには
- 土地や建物などの不動産に対する使用
- 利益の享受
- 処分（売却、賃貸、担保設定等）
等の権利が含まれているはずです。
また所有権は相続によって承継されていきますが、所有権でも法律や契約、隣地との関係等の制約は付属しているはずです。
そこでFee Simple Estate（フィーシンプルエステート）は日本法における「所有権」におおまかに相当すると考えることができますが、細かい制度や概念の違いから完全に同じとは言い切れないものです。
そしてFee Simple Estate（フィーシンプルエステート）の下には更に
Fee Simple Absolute（フィーシンプルアブソリュート）… 不動産に対して持つことができる最大限の権利。
Fee Simple Defeasible（フィーシンプルディフィーシブル）… 物件の使用にあたっての条件や制限。もし条件が破られた場合、現在の所有者の権利は無効となり、物件は元の所有者（例えば、譲与者がダンスが敷地内で行われないという条件で権利を与えるが、もしダンスが日常的に行われた場合その権利は無効となる）に戻る。
という二種類があります。
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