Leasehold Estate（リースホールドエステート）～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカの

Real Estate（リアルエステート、不動産）

について、法律的な所有形態についてポイントを押さえています。

アメリカ不動産権に関する俯瞰的な覚え方としてはとにかく、

「時間的な制約があるか否か」

です。

所有している ⇒ Possession(対象物件の専有)に対する時間的な制約はない

賃貸 ⇒ Possession(対象物件の専有)に対する時間的な制約がある

であり、この時間的な制約があるかないかでアメリカの不動産権はざっくりと大きく二つに分かれます。

前者の所有者としてPossession(対象物件の専有)に対する時間的な制約はない場合が

Freehold Estate（フリーホールドエステート）

と呼ばれ、その下には

Fee Simple Estate（フィーシンプルエステート）

Life Estate（ライフエステート）

の2種類が存在しています。

そこから更にFee Simple Estate（フィーシンプルエステート）とLife Estate（ライフエステート）の下には細かい区分けがありますが、まずは昨日までにお伝えした大枠を押さえるだけでも頭が整理されるのではないでしょうか。

そして所有（占有）に際し時間的な制約を受けないFreehold Estate（フリーホールドエステート）とは別のLeasehold Estate（リースホールドエステート）については、そこにも独特のルールがあります。

アメリカ不動産投資を志す意味ではこのLeasehold Estate（リースホールドエステート）についても理解を深めておくことが肝要です。

今日は不動産権保有形態のもう一つ、Leasehold Estate（リースホールドエステート）について見ていきましょう。

Leasehold Estate（リースホールドエステート）

Leasehold（リースホールド）は読んで字のごとく

Lease（リース、賃貸）

Hold（ホールド、所有）

であり、賃貸物件として所有することを表しています。

より厳密にいえば、アメリカ不動産を所有することによって得られる一連の権利として

Possession（占有権）… 所有者は物件内を占有できる権利

Control（コントロール権）… 不動産の所有者は、物件の使用方法についてのコントロールできる権利（法律や地方自治体の規制、契約などによって一定の制限は受ける）

Exclusion（排他権）… 他の人々を物件から排除する権利。所有者は、他の人々が物件にアクセスすることを制限できる

Enjoyment（利用権）… 所有者は法律を守りながら物件を楽しむ権利。物件での活動やリース、農業の利用なども含まれる

Disposition（処分権）… 不動産の所有者は、売却、リース、寄付、遺贈など、物件を第三者に移転する権利を持つ

という五つの権利がありますが、賃貸する立場のテナントが契約期間に所有できる権利はこの中でPossession（占有権）のみです。

すなわちLeasehold Estate（リースホールドエステート）の形態において、賃貸するテナント側が所有するのはその物件に紐づいた五つの権利全てではなく、Possession（占有権）のみということになります。

そこで法律的な定義としてはLeasehold Estate（リースホールドエステート）は

Less-Than-Freehold Estate（レスザンフリーホールドエステート）

と呼ばれ、前でのFreehold Estate（フリーホールドエステート）よりは低い位置づけにあるEstate（エステート）の形態になります。

そしてLeasehold Estate（リースホールドエステート）が発生する時、そこには必ずLandlord（家主）とTenant（テナント）の二者の関係が出てきます。

Lessor（賃貸人/家主）

賃貸人または家主は、自身が持つ不動産の占有権をテナントに一定期間譲渡します。

この期間は当然ながら賃貸人（物件オーナー）自身が保有する期間よりも短いものとなり、賃貸人はLeasehold Estate（リースホールドエステート）に基づいて「reversionary interest（復帰利益）」を保持していることになります。

「reversionary interest（復帰利益）」により、賃貸契約期間が終了した後には物件の占有権が賃貸人に戻るわけです。

ちなみに賃貸契約自体は、賃貸人（物件オーナー）の個人財産と見なされることになります。

Lessee（借地人/テナント）

Leasehold Estate（リースホールドエステート）そのものを有するのが、このLessee（借地人/テナント）です。

このLeasehold Estate（リースホールドエステート）はテナントの個人財産と見なされ、テナントは契約期間中に物件を占有する権利がありますが、期間終了後は賃貸人（物件オーナー）に物件の利用権が戻すことになります。

またついでながらアメリカ不動産用語で目にする語尾の「or」と「ee」について触れておくと、英語の法律用語において、「or」は譲渡人（giving party）つまり行為を行う側となり、例えば賃貸人（Lessor）を意味することになります。

反対に「ee」は譲受人（receiving party）であり行為を受ける側、例えば借地人（Lessee）を意味することになります。

そこで今度はLeasehold Estate（リースホールドエステート）に紐づいて発生する、四つの賃貸行為パターンについて見ていきましょう。