Leasehold Estate（リースホールドエステート）～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産権所有の形態の1つ、Leasehold Estate（リースホールドエステート）についてお伝えしています。

繰り返しとなりますが、アメリカ不動産所有権の在り方を大きく二分するのは「時間的な制約があるのかないのか」です。

Possession(対象物件の専有)に対する時間的な制約はない ⇒ 所有している

Possession(対象物件の専有)に対する時間的な制約がある ⇒ 賃貸している

であり、後者において

Lessor（賃貸人/家主）

Lessee（借地人/テナント）

の二者が発生する中で、物件を占有する側のLessee（借地人/テナント）がLeasehold Estate（リースホールドエステート）を有する、という定義になります。

このLeasehold Estate（リースホールドエステート）の根拠はLease Agreement（賃貸同意書）であり、Lease Agreement（賃貸同意書）はLessor（賃貸人/家主）とLessee（借地人/テナント）の双方においてPersonal Property（個人資産）の位置づけになります。

そこで今日はこのLeasehold Estate（リースホールドエステート）について、四つの賃貸形態を見ていきましょう。

Leasehold Estate（リースホールドエステート）に派生する四つの形態

Leasehold Estate（リースホールドエステート）に紐づく権利の形態としては、

Estate for Years（定期借地権）

Estate of Periodic Tenancy（周期借地権）

Estate at Will（意のままの借地権）

Estate at Sufferance（不服従の借地権）

の四つの形態があります。

Estate for Years（定期借地権）

定期借地権は契約に終了日が明記された賃貸契約であり、標準では一年間といされています。

このタイプの契約では借地人（テナント）は契約期間が終了するまでの間物件を占有権利がありますが、期間が終了するとテナントは物件を明け渡さなければなりません。

そこで通常の住居物件の賃貸行為では契約が切れる前にテナントに賃貸契約更新案内を出し、テナントが同意する場合は賃貸契約が更新され、もう一年の契約期間が始まります。

「Years」という言葉でそのまま、毎年更新の賃貸契約と覚えておくとよいと思います。

Estate of Periodic Tenancy（周期借地権）

Estate of Periodic Tenancy（周期借地権）契約が一定の周期で更新される賃貸契約ですが前述のEstate for Years（定期借地権）との違いは契約が自動更新であることです。

一般的には月極の賃貸契約であり、毎月毎月、自動的に賃貸契約が更新されているわけです。

言い換えると契約満了が毎月起こるようなもので、

オーナー

テナント

の双方が好きなタイミングで契約終了を提案できることになります。

テナントにとっては年間契約に縛られる必要がないため、「そろそろ引っ越したいけれども、引っ越し先がまだ決まっていない」という場合はテナントがEstate of Periodic Tenancy（周期借地権）への変更を希望してくることがあります。

この場合はオーナーにとっては年間契約とは違いいつ退去されて物件が空室になってもおかしくない状況ですから、月極契約の家賃は高めに設定されるのが普通です。

Estate at Will（意のままの借地権）

「意のままの借地権」との訳は無理やり感がありますが、この場合は

オーナー

テナント

の双方が同意した上で、テナントが不定期間物件を使用することができる賃貸契約です。

この場合はきちんと線引きがなされていない為にダラダラと賃貸が続いてしまいますが、オーナーとテナントが友人・知人関係の場合にこのEstate at Will（意のままの借地権）の形態になる場合があります。

この場合もお互いの同意で契約をいつでも終了させることができますが、通常はオーナーからであれテナントからであり、事前の通知が必要です。

Estate at Sufferance（不服従の借地権）

こちらも「不服従の借地権」とはなかなか苦しい日本語訳ですが、Sufferanceとはもともと「苦痛、苦悩」といった意味があります。

すなわち苦痛や苦悩を伴うEstate（エステート）ということになりますが、誰の苦悩かといえばオーナー側の苦悩となる展開で、テナントが契約期間終了後も不法に物件に居続ける状態を指します。

日本語的には不法占拠に近いものの、何もなしに最初から居座るわけではなく、いずれの場合も最初は

Estate for Years（定期借地権）

Estate of Periodic Tenancy（周期借地権）

Estate at Will（意のままの借地権）

のいずれかで始まっていたものがEstate at Sufferance（不服従の借地権）へと代わりますから、オーナーは法的手続きを経てテナントを退去させる必要があるのです。

かくしてLeasehold Estate（リースホールドエステート）には前述の四つの形態があり、いずれの場合でも

Lessor（賃貸人/家主）

Lessee（借地人/テナント）

の双方が同じ形態に収まることになります。