こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカで不動産エージェント/セールスパーソンを志す方々を対象に、全米のどの州で資格試験を受けても概ね出てくるだろう、コモンローに絞った内容をお伝えしています。
免責として本シリーズではアメリカ不動産用語をそれなりの深さでお伝えしていますが、私(佐藤)は不動産弁護士の資格は有しておらず、あくまでもここに綴る不動産用語は
- 佐藤自身が過去に試験勉強で学んだこと
- 実践を通してその理解を深めたこと
です。
記載する内容に間違いはないつもりですが、本シリーズに記載される不動産知識をもってなされるいかなる商業行為・個人取引行為においても責任は負いかねることを補足しておきます。
その上で今日からはコモンローの中でも核心となる知識の1つ、「Deed（ディード）」について見ていきましょう。
私(佐藤)は日本で生まれ育った日本人ですが、社会人として生活した経験は日本ではありません。
必然、日本での不動産取引も経験がありませんので日本の不動産に関しては多くを語ることは出来ないのですが、それでも日本の不動産知識に関して外側から触れる時、土地と建物の所有概念意ついて日本とアメリカでの明確な違いに気づくことがあります。
まず日本においては「権利証」という文書が「不動産の所有権」を示しているはずです。
権利証は「土地や建物の所有者が法的に認められた者」であることを証明しています。
この権利書により、その個人・法人が有する所有権や担保権など、不動産に関する権利を確認することが出来ます。
これに対し、アメリカ不動産で土地と建物の所有を証明するのに重要視されるのが「所有権の移転」です。
アメリカでは土地と建物の所有権が移転したことを示す文書が「Deed（ディード）」と呼ばれており、
日本 ⇒ 所有者であることを示す権利書
アメリカ ⇒ 所有権が移転したこと示すDeed（ディード）
という、似て非なる所有権の帰結が両国で使われているのです。
そこでDeed（ディード）は法的に物件の所有権を移転するための文書であり、このDeed（ディード）という言葉は古英語の「dēd」に由来しています。
古い英語である「dēd」は「行為、事柄」という意味合いがあり、時が経つにつれて現代英語である「Deed」は特に不動産の取引において「行為や契約を文書化したもの」、つまり「行為の記録」という意味合いを持つようになりました。
アメリカで不動産取引の際に「deed」が使用されるようになった背景には、やはり独立前にアメリカ合衆国の支配国であったイギリスの法律体系の影響があります。
アメリカはもともとイギリスの植民地であったため多くの法律の基礎はイギリス法に基づいており、そのイギリスの法律では土地の所有権移転を証明するために「Deed」という法的文書が使用していたのです。
この「Deed」は、売買者の名前、物件の詳細な情報、売買価格、そして法的な効力を持たせるための証人や印鑑などが記載されています。
そして「deed」は公証人によって認証され地方の土地登記所に記録されるのが通常となりますが、アメリカが独立した後もこのイギリス法に基づく「Deed」の制度は引き続き採用され、現代の不動産の取引において重要な役割を果たすものです。
アメリカの国土上では州によって法律の制度や規則は多様ですが、すべての州でこの「Deed」の基本的な形式や機能は同じであり、すなわちコモンローとして採用され続けていることになります。
このDeedにより不動産の「所有権の移転」が法的に保護され、不動産取引が円滑に進むようになっているわけです。
そこで所有権の移転を証明するDeedですが、Deedがその法的な効力を発揮するには然るべき条件が揃う必要があります。
アメリカの不動産においてDeed足る法的文書の効力を発揮する条件が下記のとおりです。
Grantor Competent to Convery（譲渡者が譲渡能力を有すること）
譲渡者は18歳以上、結婚しているか、または退役軍人でなければなりません。未成年者が権利証に署名する場合、該当者が解放されていない限り、その権利証は無効です。
Adequate Description of the Property（対象物件資産が適切に記述されていること）
物件は十分に特定できるように記述されなければなりません。
Grantee Capable of Receiving（譲受者が譲受出来る状態にあること）
受取人は架空の人物であってはなりません。
Action Clause、Granting Clause（行動条項、譲渡条項が記述されていること）
“譲渡”、"移転"、または"権利移動"と記述されていなければなりません。
Proper Description of the Parties（関係者が適切に記述されていること）
当事者は正確に記述されている必要があります。
In Writing（書面形式であること）
権利証は書面でなければなりません。
Grantor's Signature (Executed)（譲渡者の署名があること）
法律により、譲渡者が署名した時点で権利証は実行されたと見なされます。
上記の要素を網羅する文書がDeed（ディード）と呼ばれ、公証署名の過程を経て、このDeed（ディード）が物件の立地する地域を管轄する役所に登記されることになるのです。
