Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産権の譲渡形態であるDeed（ディード）に引き続き、今回はDeed（ディード）の所有形態についてお伝えしています。

不動産権を売主から買主に譲渡される時、

Deed（ディード）譲渡の方法

Deed（ディード）所有の形態

この2つは全く違う話になります。

昨日からDeed（ディード）所有形態の概要をお伝えしていますが、一つの分かれ目はDeed（ディード）を

一人で所有する

もしくは複数で所有する

のいずれかであり、前者で単独で所有する場合がOwnership in Severalty（オーナーシップ・イン・セヴァラルティ）と呼ばれ、それ以外の複数で所有する形態がConcurrent Estates（コンカレント・エステーツ）です。

Concurrent Estates（コンカレント・エステーツ）については

• Joint Tenancy（共同所有）
• Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン）
• Community Property（コミュニティ・プロパティ）

の三種類があり、昨日は最初のJoint Tenancy（共同所有）について見ていきました。

Joint Tenancy（共同所有）が成立する条件は

• 同じ時間
• 同じ権利書
• 同じ利益
• 同じ物件

が揃わねばならず、特に同じ時間というのは「購入するタイミング」の意になりますから

「Aさんが購入した物件の権利にJoint Tenancy（共同所有）で1年後に参加する」

ということは出来ません。

時間がズレる場合に考えられる選択肢は一つ、

Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン）

ということになります。

Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン）について詳細をみていきましょう。

Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン）

アメリカの不動産取引における「Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン、共有名義権）」という制度は、複数の人が共同で不動産を所有する方法の一つです。

このTenancy in Common（テナンシー・イン・コモン）は共有者間で権利と責任をどのように共有するかに関するルールが明確に定められています。

Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン）を深く理解する為、分かりやすく例え話でいきましょう。

例えば、自分と友人のAとBがコロラドの美しい山々にあるバケーションキャビンに投資しようと決めたとしましょう。

自分と友人2人は当地のニーズを知る上で必ずうまくいくだろうと興奮するものの、赤の他人でアメリカ不動産を所有する場合の所有権の仕組みを理解しておかねばなりません。

ここで登場するのが「Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン、共有名義権）」です。

「Tenancy in Common」は、次のような重要な柔軟性を保持しながら、自分、A、Bの3人でキャビンを共有する方法です。

まず、Tenancy in Commonで求められるのは「所有の一体性」です。

この例で言えば、各共有者がキャビン全体を平等に利用し、かつ所有する権利を持っている意味になります。

各々がキャビン内で自分の指定されたスペースを持っているようなもので、キャビン全体を自由に利用できるわけです。

そして面白い点は、「Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン、共有名義権）」では、お互いにとって平等ではなく、不平等な所有権を持つことができるのです。

例えば自分は高い収入を持っているため最初に多くのお金を投資することになり、AさんとBさんは少ない出資額となるかもしれません。

この場合は出資額に応じて、例えば自分がキャビンの60％を所有し、AとBがそれぞれ20％を所有することができます。

単純に平等性を問うのであれば、不平等な投資とリターンを示唆するものです。

さらにTenancy in Common（テナンシー・イン・コモン、共有名義権）では

「Willing Your Interest（所有権の譲渡）」

も可能とされています。

人生は先を完璧に予想することは不可能であり、万が一将来に何かが起こった場合、自分の持ち分を家族に譲る旨を保証したいかもしれません。

そんな時、Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン、共有名義権）の形態であれば所有権を遺言に記載することも出来るのです。

上の例の場合、もしも自分がいなくなった場合には自分の60％の所有権は遺言に従って相続人や受益者に譲渡することになります。

同時にAとBはそれぞれの持ち分を保有し続けるのです。

ただしTenancy in Common（テナンシー・イン・コモン、共有名義権）には制約もあります。

例えばキャビンの土地の一部を近隣の人に特定の目的で使用許可を与えたい場合、或いは近くの湖へのアクセスを提供したい場合には、Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン、共有名義権）ではこのような権利（easement）を自分の意志だけで付与することはできず、AとBの同意も必要なのです。

かくして、コロラドのキャビンを三人で共有しながら公平さと柔軟性を確保する方法としてTenancy in Common（テナンシー・イン・コモン、共有名義権）が使えるわけです。

自分と友人は同じ不動産を共有しながら、異なる投資額にもかかわらず平等に楽しむことができ、かつ必要に応じて所有権を家族に伝えるという非常に実益に沿った所有形態となります。

ただしその一方で Tenancy in Common（テナンシー・イン・コモン、共有名義権） では重要な決定には、共有者全員の合意が必要となることは覚えておきましょう。