Escrow（エスクロー）の役割 ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Escrow（エスクロー）についてお伝えしています。

現代のアメリカ不動産取引において今では当たり前のように使われているEscrow（エスクロー）システムは、100年程前に現れたばかりの仲介システムです。

それから年月を経て州毎の若干の温度差はあるものの、アメリカ全州の不動産取引においてEscrow（エスクロー）は採用されています。

これにより取引の透明性は格段に上がり、特に立場の弱い買主が大きな不安を覚えることなく取引が進められるのはこのEscrow（エスクロー）システムのおかげと言っても過言ではありません。

ちなみに大きなお金を動かす取引仲介に入るEscrow（エスクロー）はそれだけ大きな責任があり、Escrow（エスクロー）会社は州政府機関より定期的に厳しい監査を受けています。

平等な取引仲介の執行役であるはずのEscrow（エスクロー）会社がだらしないようでは業界全体の信頼につながりますから、健全な不動産市場たるべき核であるEscrow（エスクロー）はそれだけ強いプレッシャーの下にあるのです。

そして私(佐藤)自身も安心して

• 法人
• 個人

のクライアントの皆様を全米各地の市場にご案内出来るのも、このEscrow（エスクロー）システムに大きな恩恵を受けていると言えます。

もしもニュートラルな関係を保って取引を取り仕切ってくれるEscrow（エスクロー）の存在がなかったとしたら、今のような全米各地を相手にする取引はまず成立しないと思うのです。

もっぱらこのような仲介取引システムも将来は

• ブロックチェーン技術
• AI技術

の組み合わせに取って代わられる時代がくるのかもしれませんが、少なくとも今しばらくはDual Agent（デュオル・エージェント）の立場であるEscrow（エスクロー）エージェントの存在は欠かせないのではないでしょうか。

そんな、アメリカ不動産取引において要となるEscrow（エスクロー）について、その重要な役割を用語を兼ねていくつかをみていきましょう。

Escrow open（エスクローオープン）

Escrow open（エスクローオープン）とは、エスクローサービスが開始されたことを示すフレーズです。

通常は物件の買い手もしくは売り手のエージェントがエスクロー会社に連絡してエスクローアカウントを開設し、取引プロセスの開始を公式に

「Escrow is opened（エスクローが開設されました）」

と宣することになります。

エスクローアカウントが開設されるとエスクローカンパニーは不動産ブローカー・エージェントからの指示に従って資金や書類を保持し、取引が終了する条件がすべて満たされた後で適切に分配する役割を果たします。

Escrow change（エスクローチェンジ）

エスクローが開設されている期間中、売り手と買い手は「Escrow instruction（エスクロー指示）」というものを設定します。

これはエスクローがどのように進行されるべきかの指南書のようなものです。

けれども取引が進行する中で、状況や取引の条件が変わることがあります。

このような場合売り手と買い手はエスクロー指示を変更することができ、この変更は両者の書面による合意で行うことが出来ます。

例えば

「融資の条件を変更する」

または

「エスクローそのものをキャンセルする」

といった内容が変更の対象となり得ます。

ちなみにこのようなエスクロー指示の変更にはエスクローエージェントの承認は必要ありません。

エスクローエージェントはあくまでも公正な取引の進行役であり、指示内容の変更は売り手と買い手だけの合意があれば有効となるのです。

このようにエスクロー指示の変更は取引の進行に伴う必要性や変更の背景にある状況に応じて柔軟に対応できる制度となっています。

これにより取引の透明性や公平性が保たれ、売り手と買い手双方の利益を守ることができるわけです。

Conflict ～ エスクロー期間中の指示と元の契約との対立

不動産取引におけるエスクローは売り手と買い手の間で行われる契約の中で中心的な役割を果たしますが、このエスクロー指示が元の契約と対立する場合があります。

例えば元の契約では物件の価格が500万ドルで合意されていたものが、何らかの理由で価格の再交渉が行われ、エスクロー指示では490万ドルと記載されたとしましょう。

この場合は元の契約とエスクロー指示の間に価格で矛盾が生じています。

けれども通常、このような状況でエスクロー指示と元の契約とが対立する場合にはエスクロー指示（つまり、後から決定されてエスクロー指示に落とし込まれた内容）が優先されることが多いです。

というのもエスクロー指示は取引の進行中に作成されるため、それが最新の合意事項を反映しているからです。

そしてこの例の場合、エスクローオフィサーは490万ドルという新しい価格に基づいて仲介を続けることになります。

売り手と買い手がこの新しい価格に合意したことを示すエスクロー指示が存在することを根拠に、元の契約よりも新しい内容が優先されるというわけです。

このようなエスクロー指示の優先性は取引の途中での変更や新しい合意を迅速かつ効果的に反映するための仕組みになっています。

かくして売主の買主の両者が常にしっかりとコミュニケーションを取り合い、合意事項に関して明確にすることは後の混乱を避けるために非常に重要なのです。