Escrow（エスクロー）の役割 ～ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Escrow（エスクロー）システムについてお伝えしています。

Escrow（エスクロー）は不動産売買取引の潤滑油として欠かせない仕組みですが、その使われ方はアメリカ国内でも若干の違いがあります。

例えばEscrow（エスクロー）システムそのものをアメリカで一番最初に導入したのはカリフォルニア州ですが、そのカリフォルニア州でも

北カリフォルニアの不動産取引習慣

南カリフォルニアの不動産取引習慣

には違いがあり、Escrow（エスクロー）に至っては

北カリフォルニア ⇒ 8割方が売主と買主で進め、Escrow（エスクロー）は最後だけ登場

南カリフォルニア ⇒ 最初からEscrow（エスクロー）を間に入れて取引

と正反対の対応になっています。

このような違いがありつつもEscrow（エスクロー）システムそのものは今のアメリカ不動産取引に欠かせない仕組みであり、そのクライマックスとも言えるのがクロージングです。

クロージングの際のEscrow（エスクロー）オフィサーの役割について見てみましょう。

Closing Statement（クロージングステートメント）

どんな取引でもクロージング時にEscrow（エスクロー）オフィサーが必ず関係者に送ってくる文書があります。

それは「Closing Statement（クロージングステートメント）」です。

Closing Statement（クロージングステートメント）は不動産取引の最終段階で使用される文書であり、買い手と売り手の取引に関連する金銭的な詳細を要約したものです。

この文書はクロージング（成約）時に買い手と売り手、そして関連する第三者（エスクローエージェントや不動産エージェントなど）に渡されることになり、取引における双方の当事者にとって重要な明細書となります。

Closing Statement（クロージングステートメント）の詳細についてみていきましょう。

購入価格（Purchase Price）

最初が不動産の売却価格です。

通常、買い手の支払う金額として示され、クロージングステートメント上でデビット（借方）として記録されます。

前払い税金（Prepaid Taxes）

不動産の所有者は固定資産税を支払う責任があります。

クロージングステートメントにおいてこれらの税金は通常売り手から買い手に割り当てられ、売り手のクロージングステートメントにおいてクレジット（貸方）として表示されます。

ローン利子（Interest on a Loan）

買い手が不動産購入にローンを利用している場合はクロージングステートメントの中で利子は売り手のクロージングステートメントにデビット（借方）として表示され、買い手のクロージングステートメントにクレジット（貸方）として表示されます。

これは買い手がローンの利息を支払うため、売り手から購入する際に発生することになります。

課税資産の価格開示（Disclosure of Sales Price）

不動産の売買が不動産エージェントを介して行われる場合、クロージングステートメントが売り手と買い手に成約価格を開示するための手段として活用されることになります。

これは法的に求められることであり、不動産売買の成約価格がクロージングステートメントに記載されていることになります。

定期的な費用（Recurring Costs）

またクロージングステートメントには不動産取引に関連する定期的な費用が含まれます。

定期的な費用とは

• 固定資産税
• 保険料
• モーゲージ返済額
• HOA費用

等が含まれます。

その他の費用（Other Costs）

そしてクロージングステートメントには取引に関連するその他の費用も含まれます。

これには、不動産取引手数料、司法書士やエスクローエージェントの手数料、印紙税、評価費用などが含まれます。

プロレート（Proration、日割り計算）

クロージングステートメントでは取引がクロージング日を基準にして費用が均等に分配される方法も示されます。

例えば固定資産税や保険料は、売り手と買い手の間でクロージング日に基づいてプロレート（日割り計算）されることがあります。

署名済の書類と着金

かくして取引の仲介に従事してきたEscrow（エスクロー）の最後の役割が

• 署名済の書類一式を揃えること
• 残金の着金を確認すること

です。

不動産権譲渡の形態は先日お伝えしたようにDeed（ディード）と呼ばれる文書に落とし込まれますが、数あるDeed（ディード）の中でも概ねカリフォルニア州では

Grant Deed（グラント・ディード）

が使われています。

そしてGrant Deed（グラント・ディード）には売主によるNotary（公証署名）を伴う署名が必要となり、その公証に間違いがないかをEscrow（エスクロー）オフィサーが確認します。

厳密にはGrant Deed（グラント・ディード）がその法的効力を発揮するにはNotary（公証署名）は必要ないものの、後にGrant Deed（グラント・ディード）を役所に登記するのであれば登記用の Grant Deed（グラント・ディード） はNotary（公証署名）が必須となります。

また売主の場合は本人証明の意味でも必ずNotary（公証署名）は必要になりますが、買主の場合は

ファイナンシング購入 … 融資する金融機関の段取りでNotary（公証署名）を伴う署名が必要

現金購入 … Notary（公証署名）は不要で、電子署名でも完結する

となるのが一般的です。

そして書類一式をそろえ、買主側からClosing Statement（クロージングステートメント）に記載されている残金の送金が完了した時点で無事にクロージングとなります。