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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産に関する知識について、不動産エージェント試験に出されやすい項目を中心にシリーズでお伝えしています。
ここしばらくアメリカ不動産知識に関して集中的に項を上げていますが、エージェント試験のみならず、アメリカで物件を初買いする方々にとっても参考になるかと思います。
昨日まではDeed（ディード）とEscrow（エスクロー）について言及してきましたが、かくして、アメリカでの不動産取引は実に公平に進められるようにシステムが整っています。
少なくとも、ここまでにご紹介してきた、アメリカ不動産市場のシステムそのもののおかげで
「不動産業者に騙されるのではないか。。」
そんな不安は全く必要ありませんし、真っ当なエージェント達は取引にも州或いは郡の不動産協会が作成している契約書のテンプレートを使っているはずですから、取引の進め方において騙される心配は極めて少ないものです。
そこで不動産取引に関する最後の知識として、税金の側面にも触れておきたいと思います。
不動産売買においては当然ながら税金の側面が出てきますが、税金に対しては
買主目線
売主目線
で全く違った風景を見ることになります。
売主の立場として物件を売却した後に出てくる税金については後述しますが、売主が売却益・売却額に対して税金を支払わねばならないだろうことは分かりやすい一方で、買主にとっても購入時に一定の税金が発生することは見逃せません。
「え、物件を購入した後に支払う税金は固定資産税じゃないの？」
「その固定資産税も、クロージングの際に売主が所有していた期間を加味して日割り計算で清算されていますよね？」
というと、それは間違いなくそうなのですが、買主が案外見落としてしまう別の税金があります。
それは
Reassessment（リアセスメント）
です。
Reassessment（リアセスメント）
アメリカ不動産において固定資産税は毎年発生する固定費ですが、固定資産税額が決定される間には必ず管轄の郡（County）によるAssessment（アセスメント、査定）が行われています。
郡の担当者が全ての物件の課税対象価値を算出し、そこに税率をかけることでその年の固定資産税が決定されるのです。
厳密には固定資産税には単純に物件の資産価値からの算出のみならず、
- 学校等の地域の公共施設・サービス料に対する課税
- インフラ設備に対する課税
- 物件が立地する地域の特別課税
等も含まれると同時に、反対にオーナーの条件によっては免税措置をもって減額されるなど、様々な要素で最終的に決定することになります。
そのような毎年発生する固定費としての固定資産税は致し方ないとして、同時に物件の購入者が意識しておくべきが、物件価値を再査定して改めて課税されるReassessment（リアセスメント、再査定）です。
このReassessment（リアセスメント）は実施されている州とされていない州があり、カリフォルニア州の場合は物件購入後に必ずReassessment（リアセスメント）が発生することは覚えておきましょう。
すなわちカリフォルニア州では不動産が売却されるか所有権が変わるたびに、その不動産の評価額は現在の市場価格に再評価されるのです。
Reassessment（リアセスメント）の流れ
Reassessment（リアセスメント）は下記のような流れで進められていきます。
１．所有権の移転や改築の発生
Reassessment（リアセスメント）が発生するパターンは
- 不動産が売却された時
- 不動産に新築や大規模な改築が行われた時
- 所有権の移転や相続が行われた時
です。
ここでは買主がほぼ確実に遭遇する「不動産が売却された時」を対象にしていますが、厳密には上記のような他のパターンでもReassessment（リアセスメント）は起こり得ます。
２．再評価の開始
課税当局は報告された情報を基に、不動産の再評価を開始します。
このことは新しいオーナーが
「私はこの度、新しい物件を購入しました」
と自ら申告する必要はなく（そもそも、自分で申告したい人はいない）、取引が終了した段階で役所には自動的に売買契約完了の知らせが入り、それをもって管轄郡の担当部署が再査定を行うのです。
３．市場価格の決定
そして課税当局は不動産の現在の市場価格を決定します。
この市場価格は近隣の同類の不動産の売買価格や他の関連する情報を基に計算されます。
すなわち物件価格がぐんぐん上昇するような年の場合、購入前に自分が想定していた固定資産税よりも遥かに高額になる可能性もあるわけです。
４．再評価額の通知
不動産の新しい評価額が決定されると、物件の所有者に通知されます。
この通知は「評価通知書」として送付されることが多く、特に物件価値が大きく上昇する時期の売買では、新しいオーナーはその通知を受け取った際に
「えっ、こんなに高く評価されているの？」
と愕然としてしまうことが少なくありません。
５．異議申し立ての権利
そこで
「いやいや、こんなに高く評価されたらたまったものじゃないよ」
と新しい評価額に異議を唱える場合、課税当局に異議申し立てを行うことができます。
異議申し立ての手続きは課税当局が定める期間や手続きに従って行う必要がありますが、課税当局は異議申し立てを審査しその結果を物件の所有者に通知します。
このような異議申し立ての手続きを申し訳なさから控える必要はなく、明らかに評価がおかしいと感じる場合はダメもとでも異議申し立てをする価値があります。
もしもその異議が認められる場合、必要に応じて評価額の修正が行われるからです。
。。。
かくしてカリフォルニア州はReassessment（リアセスメント）が行われる州のひとつですが、もちろんReassessment（リアセスメント）の結果にその年の固定資産税を二回分支払うということはなく、当年分を支払っていた場合にはReassessment（リアセスメント）の結果から新たに算出された不足分を支払う、という考え方になります。
