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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日はカリフォルニア州で物件を購入する際に心に留めておきたい、Reassessment（リアセスメント）についてお伝えしました。
固定資産税は
住居用物件
賃貸用物件
のいずれにもかかわらず、必ず毎年発生する固定費です。
その
- 税率
- 課税年度
- 納税回数（一括納税が分割納税課）
- 納税時期
に違いがあれども、どの地域のどの郡でも固定資産税は発生することにあります。
事実、固定資産税は全米の各郡にとって主な収入源の一つであり、自分たちが管轄する郡をよく治めれば管轄郡内の物件価値も順調に推移するわけで、昨日お伝えしたReassessment（リアセスメント）などは、物件価値は原則上昇する考えを元に、税収入の取りっぱぐれがないように行われていることになります。
そこで各郡が定める固定資産税に関する詳細には違いがありますが、ここでは固定資産税についてやや細かく見ることで、固定資産税に対する知識を深めていきましょう。
またここに記載する情報はカリフォルニア州の固定資産税に関する法律を元にしていますが、役割順で登場人物を交えながらお伝えしていきます。
County Tax assessor（カウンティ タックス アセッサー）
County Tax assessor（カウンティ タックス アセッサー）の役割は、郡に立地する物件全ての課税対象となる財産の価値を毎年評価することです。
このCounty Tax assessor（カウンティ タックス アセッサー）による年次評価は評価台帳に公表されており、評価台帳の目的は税の基盤となる要素を確立することです。
そして財産はその課税価値の100%（公正市場価値または全現金価値の100%）で評価されることが原則となっています。
そこでこのCounty Tax assessor（カウンティ タックス アセッサー）の主要な責任は不動産やその他の資産の公正市場価値を正確に評価し、それに基づいて適切な税額を計算することです。
公正市場価値は財産が自由な市場で売買される際の価格を意味しており、それ故にCounty Tax assessor（カウンティ タックス アセッサー）の仕事は地域の不動産市場や経済状況に非常に影響を受ける可能性があることになります。
評価台帳には郡内全ての課税対象財産の現在の評価額が含まれており、これによって各財産の所有者が支払うべき税額が決定されますが、この台帳は公開されている為に市民は自分の財産の評価額や他の財産との比較を確認することも出来るのです。
County Board of Supervisors（カウンティ ボード オブ スーパーヴァイザーズ、監督委員会）
そしてCounty Tax assessor（カウンティ タックス アセッサー）が算出した数字を元に税率を設定するのが、County Board of Supervisors（カウンティ ボード オブ スーパーヴァイザーズ）です。
もっぱら、この税率はプロポジション13という法律により制限されており、購入価格（評価された課税価値、全現金価値、公正市場価値）の1%が上限と定められています。
要するに不動産物件においてカリフォルニア州では
「評価額の1%以上の課税は不可」
ということになります。
プロポジション13、不動産税の増加を制限するための重要な法律で、カリフォルニア州で1978年に採択されています。
この法律により不動産の評価額の増加は年間2%に制限され（昨年の評価額の2%以上の評価は出来ない）、新しい所有者が不動産を購入した場合の課税価値は購入価格に基づくことが定められています。
結果として既存の所有者は急激な不動産価格の上昇にもかかわらず、税負担の大幅な増加を避けることができるようになったのです。
とはいえ郡や市町村にとって、必要な公共サービスやインフラの維持・拡充のための収入を確保することは必須です。
このため監督委員会はプロポジション13の制約の下で税率を設定するとともに、既存の債務をカバーするための追加の金額を設定しています。
ちなみにこの追加課税は過去に発行された債券の返済に充てられることが多くあります。
かくしてバランスを取りながら、カウンティ監督委員会は地域の経済状況や住民のニーズに応じて適切な税率を維持し続ける責任を担っているのです。
Property Tax Bill（固定資産税の請求書）
そしてCounty Tax assessor（カウンティ タックス アセッサー）による評価額の決定とCounty Board of Supervisors（カウンティ ボード オブ スーパーヴァイザーズ）による税率の決定をもって、最終的にProperty Tax Bill（固定資産税の請求書）を準備するのがTax Collector（税金収集官）です。
最終的に物件オーナーの手元に届くのがこのProperty Tax Bill（固定資産税の請求書）であることから、多くの場合、Tax Collector（税金収集官）が物件評価、税率の決定、税金の回収の全てを担っていると思われがちですが、少なくともカリフォルニア州に至ってはこのようにそれぞれ役者が違うことになります。
そしてProperty Tax Bill（固定資産税の請求書）では土地とその上の建物や改良（improvements）が別々に評価されますが、これらは一つの税率で課税されます。
固定資産税は地域の公共サービスやインフラの資金源として非常に重要です。
これに対し、Tax Collector（税金収集官）の役割は評価された価値に基づいて適切な税額を計算し、それを請求書として所有者に通知することになります。
土地と建物やその他の改良は異なる特性や価値を持っているためこれらを別々に評価することが一般的ですが、税率自体は統一されており、土地と改良を合わせた合計の評価額に対して適用されます。
これにより税金の計算や請求がシンプルになり、所有者も自分の支払うべき税額を容易に理解することができるわけです。
