不動産と所得税のイロハ ～ Cost Basis（コスト ベイシス）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から所得税がらみの知識についてお伝えしています。

「税金の話」

と聞くとなんとなく小難しいような、耳をパタッと閉じてしまいたくなるような気がしませんでしょうか。

実際、税金の話となると複雑怪奇で避けてしまいたい人々が大半だと思います。

けれども税制について全てを把握する必要はなくとも（専門家でも100%の暗記は無理です）、不動産投資に関わる最低限の知識は身につけておく必要があります。

例えば

「リターンを得る」

と聞くと、

「収入を得ること」

のみ連想するのが当たり前です。

けれども実際には収入を得ることのみならず、

「支出を減らす」

これも手残りが増える意味では、収入を得ることと本質的に全く差がないのです。

そして不動産投資に関わる税制に明るくなるということは、

「不動産投資を通じて不要な支出を減らし、手残りを増やしていく」

ことになります。

単刀直入に言えば

税制を知る ≒ リターンが増加する

とも言えるわけで、だからこそ、少なくとも不動産投資に関する税制には精通しておくことが大切なのです。

そこで今日は支出を減らす要因となる、支出と所得税の関係について押さえていきましょう。

まずは不動産を所有する者として必須の知識、Cost Basis（コスト ベイシス）からです。

Cost Basis（コスト ベイシス）

Cost Basis（コスト ベイシス）は不動産投資では頻繁に耳にする用語で、不動産投資家や物件所有者が把握しておくべき非常に重要な要素です。

簡単に言えば、Cost Basis（コスト ベイシス）はある不動産の取得や所有に関連するさまざまなコストの合計を指します。

そしてCost Basis（コスト ベイシス）は、その所有する不動産を売却する際の利益や損失を計算するための基準となるのです。

つまり損益計算に使われるということは、

「Cost Basis（コスト ベイシス）をよく理解して自分でコントロールすることで、損益をコントロールできる」

ということになるのです。

その詳細を見ていきましょう。

不動産を購入すると、購入価格だけでなく、多くの関連するコストや費用が発生します。

たとえば

• クロージングコスト
• 仲介手数料
• 登記手数料
• 検査費用

などがこれに該当します。

これらのすべてのコストを合計すると、物件を取得するために実際に支出した金額、すなわち「Cost Basis（コスト ベイシス）」が計算されます。

例えば、あなたが家を$300,000で購入したとしましょう。

この取得費として、手数料やクロージングコストで$10,000かかりました。

その後、$20,000をかけて新しいキッチンを追加したとします。

ここでは減価償却を一旦横において考えると、Cost Basis（コスト ベイシス）は

$300,000(購入価格) + $10,000(取得費) + $20,000(資本的改良) = $330,000

となります。

これに加え、不動産を所有している間に行われるキャピタルインプルーブメント（資本的改良）もCost Basis（コスト ベイシス）に追加することも可能です。

キャピタルインプルーブメント（資本的改良）とは物件の価値を増加させるための改良や追加させる意味で、例としては新しいキッチンの全面改修、追加部屋の設置、根の全面交換などが挙げられます。

けれどもこれに対し、通常の修繕やメンテナンスはCost Basis（コスト ベイシス）には加算されません。

。。。

かくして、不動産を売却する際にはこのCost Basis（コスト ベイシス）の正確な計算は非常に重要です。

というのも不動産の場合は売却価格とCost Basisの差がキャピタルゲインやキャピタルロスを決定するからです。

この差額は税務上の利益や損失として扱われ、その税金の計算に影響します。

例えばある家を$200,000で購入し、クロージングコストや手数料で$10,000、そして後に家の改良のために$30,000を追加投資したとします。

この場合、Cost Basis（コスト ベイシス）は$240,000となります。

その後にこの家を$300,000で売却した場合、キャピタルゲインは

$60,000（$300,000 - $240,000）

です。

このキャピタルゲインはいわゆる売却益であり、アメリカのみならずほとんどに国と地域で課税の対象となります。

だからこそCost Basis（コスト ベイシス）の正確な計算と書類の管理は、納めるべき納税額の過不足を避けるために不可欠なのです。

特に大きなキャピタルゲインが予想される場合や複雑な改良を行っている場合、税務アドバイザーや会計士と相談することが推奨されます。

そしてここが最大のポイントですが、ここまでにお伝えするだけでも分かるとおり、Cost Basis（コスト ベイシス）はただの数字以上のものです。

まさに自分の采配でコントロールできるCost Basis（コスト ベイシス）は、すなわち自分へのリターンを最大化させてくれる非常に重要な要素となります。

正確な計算は投資家が適切な投資判断を下すための基盤となる上で、

⇒ 売却のタイミング

⇒ 物件改築への投資

を含めた税務戦略の策定において、Cost Basis（コスト ベイシス）は中心的な役割を果たすことになるのです。