こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までは
Primary Mortgage Market（プライマリー モーゲージ マーケット）
で活躍する
Institutional Lenders（機関融資者）
Non-Institutional Lenders（非機関融資者）
について、それぞれお伝えしました。
アメリカ不動産市場を語る時、こと融資については99%、これらいずれかの機関から資金が市場に流れていることになります。
これらの二者の中でニュースでよく目にする、FRB（連邦準備制度理事会）が施す政策金利に大きく影響を受けるのが前者の
Institutional Lenders（機関融資者）
であり、直接的には監督されていない
Non-Institutional Lenders（非機関融資者）
も、それでも間接的に影響を受けることになります。
融資そのものは不動産業界が健全に存続する上で必須のシステムであり、これら機関金融の存在に大きく委ねられているわけです。
そこでこのような金融機関の属するPrimary Mortgage Market（プライマリー モーゲージ マーケット）の下に位置付ける形で、もう一つのモーゲージ市場が存在します。
それが
Secondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）
です。
ここからSecondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）の概要を見ていきましょう。
Secondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）
Secondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）は既存の住宅ローン債権が貸し手と投資家の間で売買される、住宅金融システムの重要な部分です。
流れとしては融資の貸し手となる金融機関はローンを組成した後、融資対象物件を担保とする債権を手にすることになります。
けれども普通に考えれば分かりますが、金融機関としては資金を融資に回せば回すほど、融資資金はどんどん枯渇してくることになります。
けれどもいずれの銀行からも、
「もはや融資に回せる資金がありませんので、元金が十分に戻るまで融資事業をしばらく停止致します。」
という話は聞かないものです。
そしてアメリカ不動産金融の場合、貸し出される融資形態で最も多いものは
15年固定金利
30年固定金利
等、とても数年で元金が手元に戻ってくるとは思えない融資ばかりです。
それなのに金融機関はなぜ、次々と融資案件を生み出していけるのでしょうか。
ここで必要になるのが
Secondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）
です。
実は各金融機関は対象物件に紐づいた債権を自己のポートフォリオ内に保持する代わりに、資金を補充するためにSecondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）に債権を売却しているのです。
このSecondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）の存在のおかげで金融システムに流動性が提供され、新しい借り手に常に資金が届けられるようになっているわけです。
この市場の主要プレイヤーには貸し手から住宅ローンを購入し、それらをモーゲージ担保証券（MBS）にまとめて投資家に販売する
連邦住宅ローン抵当公社（フレディマック）
や
連邦住宅抵当協会（ファニーメイ）
などが含まれます。
連邦住宅ローン抵当公社（フレディマック）
連邦住宅ローン抵当公社（フレディマック）は住宅ローンの資金供給の増加と住宅ローンの二次市場の維持を目的として、連邦住宅抵当協会（ファニーメイ）や政府国民住宅抵当協会（ジニーメイ）と協力しています。
フレディマックは住宅ローンを原資する金融機関から購入し、それらを証券化して投資家に販売することで金融市場に流動性をもたらす役割を担っているのです。
これにより金融機関は売却した資金を新たな住宅ローンの組成に再投資することができ、住宅ローン市場の健全性と成長を促進することができるというわけです。
連邦住宅抵当協会（ファニーメイ）
連邦住宅抵当協会（ファニーメイ）はアメリカ合衆国政府が住宅購入者を支援するために設立した金融機関です。
正式には連邦住宅抵当公庫（Federal National Mortgage Association, FNMA）と呼ばれ、1938年に設立されています。
その主な目的は住宅ローン市場に流動性を提供することにより、より多くのアメリカ人が住宅を購入できるようにすることです。
連邦住宅抵当協会（ファニーメイ）もまた銀行や他の金融機関が発行した住宅ローンを買い取り、それを証券化して投資家に売ります。
これにより銀行は新たな住宅ローンを発行するための資金を再び手に入れることができ、住宅市場の流動性が高まるわけです。
連邦住宅抵当協会（ファニーメイ）は従来型のローンだけでなくFHA（連邦住宅管理局）やVA（退役軍人管理局）が保証するローンのSecondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）でも活動しています。
これらのプログラムは特に低所得者や初めての住宅購入者、退役軍人などを対象にしており、より手頃な条件で住宅ローンを提供しています。
政府住宅抵当公庫（Ginnie Mae、ジニーメイ）
そしてもう一つ、Secondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）に欠かせない存在として政府住宅抵当公庫（Ginnie Mae、ジニーメイ）がありまｓ。
政府住宅抵当公庫（Ginnie Mae、ジニーメイ）はアメリカ合衆国の政府機関で、住宅およびその他の不動産に対するローンを支援するために1968年に設立されています。
正式名称は「Government National Mortgage Association」で、特に政府が保証する住宅ローン（たとえばFHAやVAローン）の流動性を確保し、投資家に対して保証することを目的としています。
ジニーメイは証券化された住宅ローン商品を担保にして発行される金融商品（MBS: Mortgage-Backed Securities）に政府の完全な保証を提供し、投資家がこれらの証券を購入する際の信頼性を高める役割を担うのです。
これにより住宅市場に安定した資金供給が維持され、住宅ローンの利用者にとっても有利な条件が提供されていることになります。
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かくして、Secondary Mortgage Market（セカンダリー モーゲージ マーケット）はPrimary Mortgage Market（プライマリー モーゲージ マーケット）にとって欠かせない市場であり、これら二つの市場がお互いに役割を担うことでアメリカ不動産金融の流動性を確立しているわけです。
