こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産金融において、不動産エージェント試験にも出やすいポイントのみを押させてお伝えしています。
昨日はアメリカ不動産ローンの種類をいくつかみてきました。
法人・個人によるアメリカ不動産投資において、金額ではなく総数でみる場合は
住居用物件への投資
が最も多いことになります。
そして
1 ～ 4戸
の賃貸物件に対する融資数は相当な数に昇り、そのほとんどの場合で使われるのが
Fixed Interest Rate Loan（固定金利ローン）
Variable Interest Rate Loan（変動金利ローン）
のいずれか、ということになります。
そこで本項では投資家として賃貸物件に対して融資を組む際に目にするだろう用語について、いくつかポイントを押さえておきましょう。
Borrower’s Credit History（借り手の信用履歴）
Borrower’s Credit History（借り手の信用履歴）はローンに内在するリスクの指標です。
貸し手目線で見ると、このリスクの程度は住宅ローンを実行するか否かを決定する際に最も重要な要因となります。
多くの貸し手は借り手の返済能力を判断するためにFICO（フェア・アイザック社）スコアを使用しており、このスコアが高ければ高いほど貸し手にとってのリスクは低くなるのです。
FICOスコアは
300 ～ 850
の範囲で、借り手の信用リスクを数値化したものです。
このスコアが高いほど
⇒ 過去に借りたお金を時間通りに返済したという証拠
⇒ 将来もローンの返済を適切に行う可能性が高い
とみなされることになります。
結果としてこのFICOスコアが高い借り手に対してはより低い利率でローンを提供することが一般的であり、反対にスコアが低いと貸し手はより高い利率を要求するか、あるいはローン審査不合格とする場合もあります。
スコアそのものは
- 過去の支払い履歴
- 使用しているクレジットの量
- クレジット履歴の長さ
- 新規のクレジットアカウントがあるか
- 使用されているクレジットの種類
など、様々な要素を考慮して計算されています。
Discount Points（ディスカウントポイント）
Discount Points（ディスカウントポイント）とはローンが交渉される際に貸し手が要求する前払い利息の形態です。
各Discount Points（ディスカウントポイント）はローン額の1%の費用がかかり、貸し手は通常
- 有効収益を増加させるため
- 固定金利と市場金利の差を埋めるため
- ローンのコストを補填するため
にポイントを請求します。
ただし、カルベットローン（Cal-Vet loan）にはDiscount Points（ディスカウントポイント）がありません。
そしてこのDiscount Points（ディスカウントポイント）を支払うことで借り手はより低い金利でローンを受けることができます。
つまり、前払いで追加の費用を支払うことで、長期にわたる利息負担を減らすことができるというわけです。
このシステムは特に長期にわたって住宅ローンを保有する予定の借り手にとって有利になりますが、反対にローンを短期間で完済する予定のある借り手にとっては、Discount Points（ディスカウントポイント）を購入するメリットは少ないものです。
Discount Points（ディスカウントポイント）の購入はオプションであり、借り手はポイントを購入するかどうか、また何ポイント購入するかを選ぶことができます。
Discount Points（ディスカウントポイント）を購入するべきかどうかの決定は
- ローンの期間
- 利用可能な現金
- 借り手の個人的な財政状況
に基づいて判断するのが適切です。
Discounting a Note（ノートのディスカウント）
Discounting a Note（ノートのディスカウント）とはノート（債権やローンの契約書）を額面または現在残高よりも低い価格で売却することを指します。
投資家がローンを割引価格で購入して後に抵当権を行使する（フォアクローズする）場合、投資家は割引された額ではなく、現在のローン残高に基づいてフォアクローズします。
例えば投資家が既存の125,000ドルのローンを123,500ドルで購入し、借り手が直ちにデフォルト（支払い不能）になった場合、投資家は信託販売によって全額125,000ドルで抵当権を行使することになります。
投資家はローンの残高よりも少ない金額でローンを購入することができ、もし借り手がデフォルトになった場合には、元のローン額に基づいて財産を取得することができるわけですから、Discounting a Note（ノートのディスカウント）は投資家にとって非常に有利と言えます。
ただし当然ながらそこにはリスクも伴います。
⇒ 借り手がデフォルトしない
⇒ 抵当権を行使した後の財産の価値が予想より低い
等の場面では投資家は損失を被る可能性もあるため、そこは市場と物件をよく見ながら判断する必要があるわけです。
Loan-to-Value Ratio（LTV、ローン・トゥ・バリュー比率）
Loan-to-Value Ratio（ローン・トゥ・バリュー比率）貸し手が不動産の評価額に基づいて融資する割合を表します。
例えば貸し手が80/20のLTVを要求する場合、貸し手は自身の評価した不動産価値の80%までの金額を融資し、残りの20%を現金での頭金として借り手に要求するのです。
このLTV比率は不動産融資において貸し手のリスクを管理するための重要な指標であり、この比率が高いほど、貸し手にとってリスクが高くなります。
不動産価値の大部分をローンで賄っているため、もし借り手が返済に失敗した場合、貸し手が物件を手放すときにローン残高を回収できない可能性があるからです。
その一方でLTV比率が低い場合、借り手はより多くの自己資金を投入しておりその分貸し手のリスクは低減されるというわけです。
Loan-to-Value Ratio（LTV、ローン・トゥ・バリュー比率）比率はまた、
⇒ 借り手がどれだけの額を頭金として支払うべきか
⇒ プライベートモーゲージ保険（PMI）のような追加保険を必要とするか
を決定する際にも使われます。
一般的にはLoan-to-Value Ratio（LTV、ローン・トゥ・バリュー比率）比率が80%を超える場合、貸し手はPMIの加入を要求することがあります。
