こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産管理の知識についてお伝えしています。
不動産投資を実行する上での順番は
１．物件購入
２．物件管理
になりますが、「１」で選ぶ場所と物件が非常に重要であることは言わずもがな、実際にはそれ以上に大切なのが「２」の期間です。
この点はいずれの商品でも同じことですが、いくら購入するモノがよかろうともそのモノの
- 使い方
- 管理
の方が大切なのです。
せっかく良質なモノを購入したとしても、その後の管理がうまくできずにモノの価値を落としてしまうパターンはよくあります。
不動産物件も同様で、せっかく良質な物件を購入したとしても、管理がきちんとできずに価値を落としてしまうことはよくあるのです。
その上で不動産投資家としては適切な管理知識も必要になり、その知識をもって自分で管理するというよりもプロパティマネージャーとの付き合い方のレベルを上げる必要があるわけです。
不動産管理に紐づいた知識の中でもより実際の物件運用知識について、かつ不動産エージェント試験にも出てくるポイントについて今日も見ていきましょう。
不動産管理に求められる資格
「不動産管理に資格は必要か？」
と問われると、答えはYesでありNoでもあります。
どういうことかと言えば、
「自分でも暮らしている物件を自分で管理している」
この場合は特に資格は必要ありません。
たとえばDuplex（デュープレックス、2世帯）以上の物件を所有していて、その1戸に自分が入居しているとします。
その場合は自分が暮らす物件ですから、資格なしにプロパティマネージャーを名乗れるのです。
その一方で
「他人様が所有する物件管理を任されている」
という場合は確実に資格が必要であり、必要とされる資格は不動産ブローカーです。
少し前に、とある商業物件で
「プロパティマネージャーから毎月の明細が全く届かない」
「年末にまとめが送られてくるだけで、どのような管理になっているか全く分からない」
ということがありました。
この場合は高い確率で、ブローカー資格を持たないものがプロパティマネージャーを名乗っていると思います。
IREM（Institute of Real Estate Management、不動産管理協会）
そこで他者が所有する物件を管理するためにはプロパティマネージャー資格が必要なことは間違いありませんが、それと同時に雇用を検討する物件管理会社のブローカーが
IREM（Institute of Real Estate Management、不動産管理協会）
の会員であるかを確認することが推奨されます。
実際のところ、IREM（不動産管理協会）への加入は不動産管理業を開業するために義務ではありません。
このあたりは一般的にIREMの認定プロパティマネージャー（CPM）の資格を持つことが管理会社には必須であるというのは誤解で、CPM資格は非政府組織によって与えられる非公式の資格です。
とはいえIREMはグローバルな組織で、不動産管理業者のための
- 国際的に認められたトレーニング
- 認定
- 職業開発コース
- ネットワーキング
の機会を提供しており、CPMの資格を有するプロパティマネージャーは非常に有力であることは間違いないと思います。
物件管理業務の範囲
そして上記の必要資格・認定資格を踏まえた上で、プロパティマネージャーを雇う際には期待できる管理業務範囲を把握しておくことが肝要です。
プロパティマネージャー業務は一般的に
空室の充填
物件のマーケティングや広告、テナントのスクリーニング、リースの設定を行います。
特に大切なのがスクリーニング基準であり、空室であったとしてもそこに入居させるのは誰でもよいということはなく、然るべき収入証明等をもってテナントを選定する必要があります。
ここを間違うと後にかなり苦労することになりますから、テナント付けはプロパティマネージャー業務の中でも極めて重要な項目の1つと言えるものです。
物件修理・メンテナンス
物件に関する何かが壊れた時、物件管理者がテナントから連絡を受けて対応することになります。
或いは突発的な修繕が発生しないように、常日頃から定期的にメンテナンス作業を行うのもプロパティマネージャーの仕事の1つです。
定期点検の類は別途料金がかかる場合も多いのですが、それでも資産保全の意味ではお金をかける意義があると思います。
家賃の徴収と書類作業
家賃の月次徴収、新しいリースの作成、契約の追加条項の挿入、テナントの情報更新などを行います。
近年はプロパティマネージャー業界に導入されている管理システムもある程度スタンダード化されており、著名なシステムではこれらの作業を一括して行えるものです。
またオーナー側からもアカウントを設定して自身のポータルサイトとして使用することが出来、物件状況を随時確認することが出来るようになっています。
中にはこれらの管理システムを未だに導入していない管理会社もありますが、今の時点でシステムを導入するしないはその管理会社の仕事ぶりを反映するといっても過言ではなく、小規模な個人経営レベルでない限りは、きちんとシステムを導入している管理会社を選ぶ方がよいのではないでしょうか。
テナントの立ち退き
テナントを立ち退かせる作業はオーナー自身が行うべきではなく、確実に管理会社に任せるべき部分です。
またテナントからの苦情対応も同様であり、感情面がどうしても先立つこれらの対応はプロであるマネージャーに任せ、オーナーはあくまでも第三者的な立ち位置にいるのがよいと思います。
