契約関連の用語 ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産エージェント試験にもよく出る用語

実際のアメリカ不動産投資でも知っておくべき用語

の中でも、契約に関連する言葉を押さえています。

契約関連の言葉では似て非なる言葉が多く、その違いを把握しておくことは大切です。

今日もいくつかの契約に関連する用語について、少し細かくみていきましょう。

Express Contract（エクスプレス コントラクト、明示契約）

アメリカ不動産でいうExpress Contract（エクスプレス コントラクト、明示契約）とは、明示的に意思表示された契約のことを言います。

Express Contract（エクスプレス コントラクト）は口頭または書面のどちらでもよく、とかく意思が明確に示された契約のことをいいます。

たとえば不動産の購入の場合は購入者と売主との間で売買契約を結ぶことになります。

この時に売買契約書という書面に

• 物件の詳細
• 購入価格
• 支払い条件
• 引渡しの時期

などを明記し、双方が合意の上で署名・捺印します。

この契約書は明示契約の一例であり、契約の内容が具体的に表現されているため、後から発生するかもしれないトラブルを未然に防ぐ役割を果たすわけです。

また口頭での合意もExpress Contract（エクスプレス コントラクト）に含まれますが、不動産の取引においてはその内容を証明することが難しくなるため、ほとんどの州では法律で書面による契約の締結が義務付けられています。

この法律は「Statute of Frauds（詐欺防止法）」の一部であり、不動産の売買契約を含む重要な契約を書面で行うことを求める法律です。

この法律によりカリフォルニア州でも不動産売買契約は必ず書面で行い、購入者と売主の署名がなければ法的な効力を持たないことになります。

これにより両者の合意内容が明確になり、後々の紛争を防ぐことができるわけです。

また実際の取引では契約書には

• 売買の条件
• 物件の説明
• 価格
• 支払いスケジュール
• クロージングの日付

その他の必要な条項が含まれます。

これらの詳細が明示されることで契約当事者は自身の権利と義務を正確に理解し、合意に至ることができるようになるのです。

Voidable Contract（ボイダブル コントラクト、取り消し可能契約）

Voidable Contract（ボイダブル コントラクト、取り消し可能契約）は

⇒ 表面上は有効で執行可能

⇒ けれども何らかの欠陥があるため、一方または両方の当事者が契約を無効にする（取り消す）ことができる

状態の契約を指します。

この種の契約は損害を受けた当事者によって取り消される（撤回される）までは有効です。

例えば、未成年者が不動産を購入するための契約を結んだとします。

未成年者は法的に契約を結ぶ能力が制限されているため、この契約は取り消し可能です。

未成年者が成人に達した後にその契約を承認することも、取り消すこともできるわけです。

もし未成年者が契約を取り消す選択をした場合契約は無効となり、元の状態に戻されます。

つまり不動産の所有権は売主に戻され、購入者は支払った金額を返金してもらえる可能性があるのです。

また詐欺や誤解、強制、不正な影響などによって契約が結ばれた場合もその契約は取り消し可能です。

たとえば不動産の売主が物件に関する重要な情報を故意に隠し、購入者がその情報を知らずに契約に署名したとします。

後にこの事実が明らかになった場合は購入者は詐欺に基づいて契約を取り消す権利を持っています。

このVoidable Contract（ボイダブル コントラクト）の問題点は契約が無効になる可能性があるため、不動産取引の確実性が損なわれることです。

そのため取引の安全性を保つために契約を結ぶ前には法律の専門家に相談し、契約の条項を慎重に検討することが重要になります。

Void Contract（ボイド コントラクト、無効契約）

その一方でVoid Contract（ボイド コントラクト、無効契約）は契約としての法的効果を欠く契約です。

いわゆる、「契約として成立していない」とみなさる状遺体を言います。

Void Contract（ボイド コントラクト）は法律で求められる契約を構成するための4つの必須要素の一つまたは複数を欠いているために、初めから無効であるとされます。

4つの必要要素とは

• 合意（オファーとアクセプタンス）
• 契約能力のあるとみなされる当事者
• 合法的な目的
• 相互の対価

が含まれます。

例えば不動産取引で売買契約を締結しようとしたところ、売り手が実際にはその不動産の所有権を持っていなかったとします。

所有権のない不動産を売るという行為は違法な目的であり、これは無効契約の要件に該当するものです。

そのためこの契約は初めから無効とみなされ、どの当事者にも法的義務を生じさせないことになります。

また別のケースとしてもし契約が公序良俗に反する内容を含んでいた場合、例えば不法な活動に直接関連している場合はその契約は違法であり無効とされます。

公序良俗に反する契約は法律によって保護される資格がないため、何の法的効果も発生しないわけです。

このVoid Contract（ボイド コントラクト）は当事者間での合意があったとしても、それが法律によって認められない場合に生じます。

結果としてVoid Contract（ボイド コントラクト）に基づく取引は法的な支援や保護を一切受けることができず、もし問題が生じたとしても裁判所はその取引を無視する可能性が高いのです。

かくして不動産取引においては契約が法的に有効であることを確認することが非常に重要です。

この為、不動産取引には不動産エージェントや法律専門家が契約書の作成と検討に関与し、当事者を支援する体制が組まれているわけです。

Contract Date（コントラクト デイト、契約日）

そしてContract Date（コントラクト デイト、契約日）とはそのまんま、「契約が成立する日付」のことを指します。

不動産取引では契約の成立は

最終的な承諾がオファーをした人（オファーした購入希望者）に伝えられ、受領した時点で成立します。

例えばある家を買う意思のある購入者が売主に対してオファーし、売主はこれに対して承諾する意向を示したとします。

売主がその承諾を購入者に対して明確に伝達した日、例えば売主が承諾書に署名し、そのコピーを購入者の不動産エージェントを通じて購入者に送付し受領された日が契約日になります。

この日付は双方にとって法的に重要な意味を持ち、契約の執行に関する時限の開始点となります。

そしてこの契約日は売買契約書や預託受領証に記載され、契約の有効性やクロージング（取引完了）日、支払いスケジュールなどを決定する基準となります。

この日から、例えば

• インスペクション（物件調査）の期限
• ローンの承認
• クロージングまでの日数

などの、契約に記載された条件が起算されます。

かくして不動産取引では契約書に署名するだけでは契約が成立したとは限らず、その承諾が相手方に伝えられた時点で初めて契約が成立すると考えられているのです。

このプロセスは特に現代の不動産取引においてはデジタル通信手段による承諾の伝達が一般的です。

契約日（契約が開始したと見なされる日）は不動産取引において非常に重要であり、契約の各当事者が法的に拘束されることを意味するのです。