契約関連の用語 ～ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

契約に関連する用語についてお伝えしています。

アメリカ不動産の購入契約書に目を通す時、最も把握しておきたいのは

「その条項には何が書かれてあるのか？」

という条項の趣旨です。

物件を売買する時

ローンを組む時

の双方において、その契約書は複数のClause（条項）で構成されています。

ここでは特にローンに絡むClause（条項）について、いくつか主たるものを見ていきましょう。

Acceleration Clause（アクセレレーション クラウズ、加速条項）

Acceleration Clause（アクセレレーション クラウズ）とは、ある特定の事象が発生した場合にローンを一括で返済しなければならないことを要求するローン契約の条項です。

次に出てくるAlienation Clause（エイリエネイション クラウズ）も同じく加速条項の一例であり、日本においても住宅ローンに加速条項が含まれていることがあるのと同じです。

とどのつまり

• 物件が売却される
• 担保としている不動産に対して第三者の権利が設定される

等の事象が発生した場合、銀行はローンの残りの全額をすぐに返済するよう要求できる条項となります。

つまり物件の所有者が変わることによって貸主は契約を解消し、残債を一括で回収する権利があることになります。

Alienation Clause（エイリエネイション クラウズ、異譲条項）

そしてAlienation Clause（エイリエネイション クラウズ、異譲条項）もまた、ローン契約において所有権が移転された時に借り手がローンを完済することを要求する条項です。

ここでいう「異譲」とは

「移転する」

「譲渡する」

というニュアンスで、この異譲と反対の言葉が取得（acquisition）です。

日本の不動産ローンで例を挙げると家を購入する際に銀行から借入れを行い、その物件を担保にします。

もし借り手がその家を他人に売却することになった場合、異譲条項により売却時にローンの残高全額を銀行に返済する必要が出てきます。

この条項は銀行が新しい所有者に対してリスクを負いたくないという場合や、元の借り手と同じ条件でローンを引き継ぐことを望まない場合に使われるものです。

Alienation Clause（エイリエネイション クラウズ）は物件の所有権が移転することを通じて貸主が自身のリスクを管理し、貸出した資金を保護するためのメカニズムとして機能するのです。

所有権の移転は売却だけでなく、贈与や相続など様々な形で発生する可能性があります。

Open-End Loan Clause（オープンエンドローン クラウズ）

Open-End Loan Clause（オープンエンドローン クラウズ）は借り手が以前に返済した元金を再度借りることを可能にする条項です。

住宅ローンにおけるオープンエンド条項は借り手が既に貸し手に支払ったお金を、ローン書類を書き換えることなく再借りする必要がある場合に最も有利です。

たとえばクレジットカードに付帯するキャッシング機能もまた、オープンエンドローンの一種と言えます。

返済後の利用可能枠内であれば何度でも再借入が可能であり、このような機能は突発的な出費があった場合に再度資金を得ることができるため便利性があるわけです。

その一方で次に出てくるPrepayment Penalty Clause（プリペイメント ペナルティ クラウズ、前払い罰金条項）は借り手が罰金を支払い、ローンが前払いできるようになります。

日本の住宅ローンにおいても一定期間内にローンを繰り上げ返済すると一部の貸し手は前払い罰金を課す場合があるはずです。

これは貸し手が期待していた利息収入が減ることを補うためですが、前述のように特定の条件下ではこの前払い罰金を課すことは制限されています。

ただし借り手にとっては繰り上げ返済の際に余計なコストがかからないため、返済計画を立てやすくなるものです。

Prepayment Penalty Clause（プリペイメント ペナルティ クラウズ、前払い罰金条項）

Prepayment Penalty Clause（プリペイメント ペナルティ クラウズ、前払い罰金条項）は借り手がローンを前払いする場合に罰金が発生するという条項です。

ただし住宅ローンに関してはローンが5年経過した後は借り手の住宅に対するローンに前払い罰金を課すことは認められていません。

例えば借り手が自分の住宅ローンを早期に返済しようとした場合、特定の条件下では貸し手は前払い罰金を課すことができます。

これは借り手がローンを予定より早く返済することによって貸し手が失うであろう利息収入の一部を補うためです。

ただしローン契約が5年を超えるとこのような罰金を課すことはできなくなります。

また融資資金が不足している時期の金融市場では、貸し手が前払い罰金を免除することもあります。

これは新たな融資機会を探す貸し手が既存の顧客を維持するために罰金を免除し、他の借り手への貸出しに回せる資金を確保するためです。

この場合、借り手は罰金なしで早期返済ができることになります。

“Or More” Clause（オア モアー クラウズ）

“Or More” Clause（オア モアー クラウズ）がある場合、借り手は罰金なしでいつでもローンを一部または全額繰り上げ返済することができます。

たとえば借り手がボーナスや予期せぬ収入を得た場合に“Or More” Clause（オア モアー クラウズ）条項がある契約なら、その資金を罰金や追加料金を気にすることなく、ローンの前払いに利用することが可能になるわけです。

このような条項は借り手にとって非常に有利であり、返済計画の柔軟性を高め、長期にわたる利息負担を減らすことができます。

また貸し手にとっても返済された資金を他の融資に回すことができるため、新たなビジネスチャンスを生み出す可能性があります。

ただしこの条項があるローンは通常、より高い金利やその他の条件が付随している場合が多い為に注意が必要です。