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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産エージェント試験にも出やすい
かつ
実際の不動産取引でも使える
知識として、契約に関連する用語についてお伝えしています。
昨日まではやや特殊は用語を押させてきましたが、実際に不動産版売契約書の中で目にする用語は普段見慣れない言葉ばかりが並ぶものだと思います。
日常生活で使うわけではありませんので暗記する必要はないのですが、それでもいざ必要となった時にはその特殊な用語が何を意味するのか、エージェントの助けをもらいつつもそれなりに理解しておきたいところです。
そんな売買契約に関する専門用語の中でも、今日は訴訟に関連する用語について押さえておきしょう。
誰も訴訟的な要素には関わりたくないものの、稀に取引する相手に常識が通用しない場合もあるかもしれません。
そこで争いになりそうな場面ではそれぞれの責任がどのように定義されているのかを明示する項目の用語については、最低限知っておくとよいように思います。
Sue for Specific Performance（特定履行の請求）
Sue for Specific Performance（特定履行の請求）とは金銭の損害賠償では不十分な救済手段となる場合に、購入者が使用する法的手段です。
法律の観点からいえば不動産はそれぞれがユニーク（他に二つと同じものがない存在）と定義されており、売主が不動産の売買契約を不当に反故にした場合は金銭の損害賠償だけでは購入者を十分に補償することができないことがあります。
Sue for Specific Performance（特定履行の請求）を請求する際に裁判所は
「契約価格が公正である」
つまり不動産の価値に対して支払われた金銭的対価が十分であることを購入者が証明できる場合に、売主に対して権利移転証書に署名するよう命令を下すことになります。
例えばある人（購入者）が特定の不動産を購入するために売主と契約を結びました。
購入者は契約に従って手付金を支払い、売買を完了させるための準備を整えたとします。
けれども売主は後になってより高い金額を提示する別の買い手が現れたため、契約を破棄してその他の買い手に売却しようとします。
最初の購入者は契約に基づいてその不動産を手に入れることを望んでいるため、単に金銭的な補償を求めるだけでは不十分ということになります。
なぜなら購入者にとってその特定の不動産には代わりがなく、また同じ価値を持つ他の不動産を見つけることができないかもしれないからです。
このような状況で購入者は特定履行の請求を行い、裁判所に売主に対して元の契約に従い、不動産の権利移転を強制するよう求めることができることになります。
裁判所は契約価格がその不動産の価値に見合ったものであること（つまり公正な価格であること）を証明できる場合にのみ、特定履行の請求を認め、売主に対して不動産の権利移転証書に署名するよう命じることがあります。
これにより購入者は契約に基づいて不動産を受け取ることができ、売主は他の買い手に売却することができなくなるのです。
Liquidated Damages（確定損害賠償）
Liquidated Damages（確定損害賠償）とは契約の締結時に、万が一契約が違反された場合に支払われる損害賠償の金額を事前に合意することです。
この合意によって実際に損害が発生した場合の証明や計算の必要がなくなり、契約違反が起こった際の処理を迅速かつ簡単に行うことができるようになります。
アメリカ不動産の売買においてはしばしば手付金（Earnest Money Deposit）がLiquidated Damages（確定損害賠償）として機能します。
つまり買い手が契約に違反した場合、売り手は手付金を確定損害賠償として保持する権利があります。
これは売り手が他の潜在的な買い手を断ったことによる機会損失を補償するためのものです。
そしてLiquidated Damages（確定損害賠償）の金額は、違法または罰金として機能しないように、実際の損害の推定値と合理的に関連していなければなりません。
また過度に高い金額は裁判所によって無効とされる可能性があります。
要するにLiquidated Damages（確定損害賠償）は不動産取引におけるリスクを軽減し、契約違反が生じた際に発生する損害を事前に定める手段ということになり、これにより売り手と買い手の双方が取引を進める際の不確実性を減らすことができます。
例えば売り手と買い手が100万ドルの不動産について契約を結んだとしましょう。
買い手は契約の一環として10,000ドルの手付金（Earnest Money Deposit）を支払います。
契約書には買い手が資金調達に失敗し、その結果として契約を履行できない場に、手付金は売り手に渡るというLiquidated Damages（確定損害賠償）条項が含まれています。
数週間後に買い手は銀行からのローンを確保できず、契約を破棄せざるを得なくなりました。
この場合、売り手はその10,000ドルの手付金をLiquidated Damages（確定損害賠償）として保持する権利があります。
この金額は買い手が契約を違反したことで売り手が他の買い手を見つけるまでの時間の損失や、市場の変動による価格の変化などの潜在的な損害を補償するためのものとして契約時に合意されているわけです。
このLiquidated Damages（確定損害賠償）条項の存在は、買い手にとって契約を真剣に受け止めるインセンティブを与える一方で、売り手には買い手が途中で手を引いた場合の保護を提供します。
この条項がなければ売り手は実際に生じた損害を証明し、その金額を回収するために訴訟を起こす必要があるかもしれません。
けれどもLiquidated Damages（確定損害賠償）によりそのような追加的な手間や訴訟費用が省かれるわけです。
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