Memorandum（メモランダム）を精査する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

エクイティ投資についてお伝えしています。

「アメリカ不動産に投資してリターンを得たい」

「けれども一戸建てを購入出来る程の資金はない（可能だけれども大金をまとめて使いたくない）」

という場合はエクイティ投資がお薦めです。

一戸建てを現金で購入するよりは遥かに安価に投資できるのみならず、融資を受けて購入する際の頭金以下の金額で出資が可能です。

しかもそれだけ安価に投資できるにも関わらず、LP（Limited Partner、リミテッドパートナー）として出資する上で実際に自分一人で購入する時と同様のリターン率を享受できるのです。

万が一の責任も自分が出資する金額に限定されてきますから、より安心と言えます。

ちなみにこの手のエクイティ投資はベテランのデベロッパーたちが主催するのが一般的ですが、主催する彼らの立場はGP（General Partner、ゼネラルパートナー）です。

GPは文字通りそのプロジェクトの運用そのものに責任を持ち、何かあった時の責任を全面的に引き受けることになります。

もちろんGP自身も自分たちの資金を頭金（最初のエクイティ）に入れており、出資については同様のリスクを背負うことになります。

そこでエクイティ投資に出資する場合、その出資先はやはりベテランのデベロッパーに絞るべきです。

それこそ専業で開発を繰り返すデベロッパーたちはその道のプロであり、一つの開発に対して出口戦略までの道のりをしっかりと立てています。

そして安心できるデベロッパーを見つけることが出来たら、その同じデベロッパーが出す次の案件も出資することも考えられるわけです。

そこでここから、約半年ほど前のエクイティ投資案件の内容を見ていきましょう。

実際の資料を使いながら、その中でも重要なポイントを拾い上げてみたいと思います。

Memorandum（メモランダム）

最初にちょっとした専門用語からいきますが、アメリカ不動産ではよくMemorandum（メモランダム）という言葉が出てきます。

アメリカの不動産投資でいう「Memorandum（メモランダム）」とは、不動産取引に関する重要な情報をまとめた文書です。

この文書は通常販売者やその代理人（ブローカー）により作成され、投資家や購入者に提供されることになります。

そして本シリーズでお伝えしているエクイティ投資でも必ずMemorandum（メモランダム）が用意されており、投資家はその資料に目を通して投資可否の判断をするのです。

Memorandum（メモランダム）一般的に以下のような内容が含まれています。

物件の詳細：物件の場所、サイズ、種類、建築年、設備など。

財務情報：収益性、運営コスト、収入の詳細、キャッシュフローの予測など。

市場分析：物件の位置する地域の市場状況、競合他社の状況、市場動向など。

リスク分析：投資に伴うリスクや不確実性要因。

法的情報：所有権、ゾーニング（土地利用規制）、法的制約など。

ここに並べた一般的な項目だけを見ても分かるとおり、このMemorandum（メモランダム）は投資家が物件に投資する前に重要な判断材料が記載されています。

この文書を通じて私たち投資家は物件の潜在的な価値やリスクをよりよく理解し、賢明な投資判断を下宇必要があるわけです。

ちなみにMemorandum（メモランダム）は法的な拘束力を持つ契約書ではなく、あくまで情報提供のための文書としての位置づけになっています。

ここから、実際のMemorandum（メモランダム）の中を見ていきましょう。

上の写真は実際のMemorandum（メモランダム）内の写真ですが、概要欄に

とあります。

この情報から本プロジェクトは

総数205戸

1ベッドルームもしくは2ベッドルーム

平均833スクエアーフィート

利用可能な賃貸面積が170,000平方フィート以上

であることが分かります。

「SF」はSquare Feet（平方フィート）の略で、アメリカの不動産で一般的に使用される面積の単位です。

「NET RENTABLE AREA」は賃貸可能な純面積を指し、共用スペースや建物の構造部分などを除いた実際にテナントが使用できる面積を意味します。

この手の情報は投資物件のポテンシャルを評価するために重要であり、エクイティ投資のMemorandum（メモランダム）のみならず商業不動産のリスティングや広告資料でよく見かけるものです。

そしてこのプロジェクトが企画されている土地は

フロリダ州タンパ市

です。

タンパ市は非常に伸びしろの高い市場であり、不動産投資家にも人気があります。

またMemorandum（メモランダム）内では2023年～2025年の賃貸の伸びが

との予測が紹介されており、この資料を鵜吞みにするのであればタンパ市は全米で3番目に家賃上昇率が高いとのこと。

すなわち商業物件の価値上昇率は家賃の伸びに大きく影響されますから、このプロジェクトの物件価値は大きく上昇する可能性はある、と判断できるわけです。

エクイティ投資の精査について、明日に続けます。