キャッシュフローとリターン総額を見る

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

エクイティ投資について、Memorandum（メモランダム）をもって深く考察しています。

アメリカで不動産を購入してリターンを期待する時、

「年間、7%のキャッシュフローを期待できます」

「エグジット時には物件価値が高まっている可能性が高く、キャピタルゲインも期待できます」

「それまでに毎年受け取ったキャッシュフロー総額、キャピタルゲイン、初期投資額を合わせて、最終的には投資額の2倍近くのリターンが期待できます」

という時、それを信じることが出来るでしょうか。

もちろん全ての投資（全てのビジネス）には大なり小なりリスクはつきものであり、そのリターンに絶対保証はありません。

それを言うならば会社勤めでも公務員以外に絶対はないはずですし、およそ自ら赴く経済活動においてリスクはつきものです。

その意味でアメリカ不動産投資も手放しに「約束されたリターンは絶対保証」などとのたまう案内は避けねばなりませんし、実際にどれくらいのリターンが期待できるかは、実践してこそ、その有用性を知ることになります。

かくして毎日しつこく項を上げ続けているとおり、私(佐藤)自身はアメリカ不動産投資のことを

「ローリスクミドルリターン」

の類として、信頼をおいています。

その投資経験からも

「毎年7%のキャッシュフローを優先的に返してくれる」

というだけでも、どれだけ高いリターンであるかが分かるはずです。

ここから更に深い数字を見ていきましょう。

キャッシュフローとリターンレベルを確認する

昨日までにざっくりとした数字を確認してきましたが、もう少し細かいキャッシュフローとリターンを見ていきます。

上は本案件を通して、7年間で期待されるキャッシュフローとリターンの予想値です。

あくまでも見立てであり保証されたものではありませんが、投資すべきかを検討する上で目安になる数字です。

そこで今回の予想値をみていくと、

初年度キャッシュフロー - $1,516,491 6.03%

２年目初年度キャッシュフロー - $1,516,491 6.03%

３年目初年度キャッシュフロー - $1,563,097 6.22%

４年目初年度キャッシュフロー - $1,669,095 6.64%

５年目初年度キャッシュフロー - $1,778,036 7.07%

６年目初年度キャッシュフロー - $1,926,744 7.66%

７年目初年度キャッシュフロー - $40,058,174 159.28%

となっています。

見てのとおりですが、投資額に対するリターン率は

6.03%

6.03%

6.22%

6.64%

7.07%

7.66%

159.28%

と推移しています。

初年度が6%ちょっとのリターンながら運用が安定するにつれて徐々に数字が上昇し、5年目と6年目には7%台に達するという見立てです。

最後は159.28%になっていますが、これは売却後のキャッシュフローの意味です。

そこでこの159.28%がどこから来るのかといえば、エグジット時の見立てが

ここに書かれてあります。

要点をかいつまむと、売却時のNOI（Net Operation Income）が$4,221,824とされており、この時の市場キャップレートが5%と予想されています。

この場合の物件価値は

$84,436,480（$4,221,824 / 5%）

であり、84.4ミリオンでの売却が予想されています。

一戸当たりの価格は$411,885であり、1スクエアーフィートあたりで$495です。

そして売却時にかかるクロージングコストが$422,182であり、ここにエージェントに支払う仲介料は含まれていないことから、本案件はデベロッパー自身が自社で売却を手掛けるつもりであることが分かります。

そして最終的に手元に残る利益が$84,014,288で、借金の残り$40,625,000を全額返済して、借金完済後の手残りが

$43,389,288というわけです。

。。。

かくして、エクイティ投資に期待できるリターンは

① 運用期間中のキャッシュフロー

② 売却時の借金返済後の売却利益

の二種類がある、ということになります。

基本的にLPとGPの分け前は

LP: 70%

GP: 30%

と設定されており、このあたりの按配は平均的な割合と言えます。

しかも開発を始めとする運用から売却までの全てはGPが行うのが基本であり、LP投資家としては単純に資金を投下するのみで、あとは経過報告を受けるだけの立場となるのです。

結果として自分で購入する場合とGPにお金を預けてエクイティ投資を実行する場合、少なくとも

自分で運用する煩わしさがない

安定した固定リターンを得られる可能性が十分にある

売り抜けるのも自分は携わらない

キャピタルゲインも期待できる

となれば小口証券化された不動産投資を実行するようなもので、

「お金だけ預けて、後は手ぶらで何もしたくない」

という投資家には向いていると言えるのではないでしょうか。

エクイティ投資について、明日に続けます。