疑問を抱くべきポイントは ～ 収入

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

エクイティ投資案件について精査しています。

立地の後に大まかなリターンを確認した後は、その数字の正当性をプロジェクションから確認することになります。

Memorandum（メモランダム）には通常、保有期間の運用試算が細かく記載されているプロジェクションがついています。

大まかなリターンを確認した後はプロジェクションを見て

「何を根拠にこのリターンが実現すると見ているのか」

を精査するわけです。

もちろん前提としては

「プロジェクションはあくまでも予想値」

ということになりますが、項目と数値を見ているとGP（General Partner、ゼネラルパートナー）の経験値もよく分かるものです。

そこで昨日のプロジェクション上の項目のみ日本語に変換し、その詳細のポイントを見ていきましょう。

プロジェクションを精査する ～ インカム

収益	2023	2024	2025	2026	2027	2028
市場家賃	$5,293,310	$5,557,975	$5,780,294	$5,953,703	$6,132,314	$6,316,283
リース損失	$0	$0	$0	$0	$0	$0
総潜在収入	$5,293,310	$5,557,975	$5,780,294	$5,953,703	$6,132,314	$6,316,283
譲歩	-$105,866	$0	$0	$0	$0	$0
空室	-$264,665	-$277,899	-$289,015	-$297,685	-$306,616	-$315,814
収益を生まないユニット	-$51,642	-$54,224	-$28,901	-$29,769	-$30,662	-$31,581
貸し倒れ費用	-$39,700	-$41,685	-$43,352	-$44,653	-$45,992	-$31,581
収入調整合計	-$461,874	-$373,808	-$361,268	-$372,106	-$383,270	-$378,977
賃貸収入	$4,831,436	$5,184,167	$5,419,026	$5,581,596	$5,749,044	$5,937,306
公共料金	$7,011	$7,209	$7,412	$7,621	$7,836	$8,057
水道・下水	$104,550	$107,498	$110,530	$113,647	$116,852	$120,147
ゴミ収集	$70,110	$72,087	$74,120	$76,210	$78,359	$80,569
駐車場	$43,470	$44,696	$45,956	$47,252	$48,585	$49,955
インターネット/ケーブル	$198,645	$204,247	$210,007	$215,929	$222,018	$228,279
ペット収入	$29,213	$30,036	$30,883	$31,754	$32,650	$33,570
その他の収入	$133,250	$137,008	$140,871	$144,844	$148,928	$153,128
その他の収入合計	$586,249	$602,781	$619,779	$637,257	$655,228	$673,705
収入合計	$5,417,685	$5,786,948	$6,038,805	$6,218,853	$6,404,272	$6,611,011
運営費用	2023	2024	2025	2026	2027	2028
不動産税	$844,948	$866,072	$887,724	$909,917	$932,665	$955,981
非アドバローレム税	$15,000	$15,423	$15,858	$16,305	$16,765	$17,238
インターネット/ケーブル費用	$102,828	$105,913	$109,090	$112,363	$115,734	$119,206
保険	$184,500	$258,300	$361,620	$379,701	$398,686	$406,660
公共料金	$51,250	$52,695	$54,181	$55,709	$57,280	$58,895
水道・下水	$123,000	$126,469	$130,035	$133,702	$137,472	$141,349
ゴミ収集	$49,200	$50,587	$52,014	$53,481	$54,989	$56,540
固定費用合計	$1,370,726	$1,475,459	$1,610,522	$1,661,178	$1,713,591	$1,755,869
給与	$300,508	$308,982	$317,695	$326,654	$335,866	$335,866
メンテナンス	$41,000	$42,156	$43,345	$44,567	$45,824	$47,116
ターンオーバー	$41,000	$42,156	$51,250	$52,695	$54,181	$55,709
サービス契約	$51,250	$52,695	$54,181	$55,709	$57,280	$58,895
警備	$10,000	$10,282	$10,572	$10,870	$11,177	$11,492
法務	$15,000	$15,423	$15,858	$16,305	$16,765	$17,238
一般管理費	$64,385	$66,200	$68,067	$69,987	$71,960	$73,990
管理料：3.0%	$162,531	$173,608	$181,164	$186,566	$192,128	$198,330
広告宣伝	$100,000	$75,000	$77,115	$79,290	$81,526	$83,825
ユニットごとの資本準備金：$250	$51,250	$51,250	$51,250	$51,250	$51,250	$51,250
変動費合計	$836,923	$837,753	$870,498	$893,893	$917,957	$933,711
運営費用合計	$2,207,649	$2,313,212	$2,481,020	$2,555,071	$2,631,548	$2,689,580
純運営収入	$3,210,035	$3,473,736	$3,557,785	$3,663,782	$3,772,724	$3,921,431
借入金返済	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688
分配可能キャッシュ	$1,516,491	$1,516,491	$1,563,097	$1,669,095	$1,778,036	$1,926,744

上記の中で、まずはインカムに注目してみます。

いかなる物件でも健全に運用する為には収入が決定的に大切です。

そして上のプロジェクションでは市場家賃価格を最初に示し、その後に

• リース損失
• 総潜在収入
• 譲歩
• 空室
• 収益を生まないユニット
• 貸し倒れ費用

等のマイナス要素を差し引いて、最終的な賃貸収入が各年で見積もられています。

このような

グロス収入 - 予想されるマイナス収入

の式で見積もりを立てることは常識であり、特に「予想されるマイナス収入」に対してどれだけ正直に項目と数字を挙げているかは、そのままGPの経験値と誠実さに直結し得るものです。

反対にもしも予想されるマイナス収入が全く加味されていないとしたら、そのプロジェクションは信用に値しないと判断してよいと思います。

そしてここでのチェックポイントは「グロスに出ている市場家賃そのものが信ぴょう性があるのか？」です。

• 現在の市場家賃
• 将来の市場家賃の見立て

については自分で他から情報を引っ張れると思いますので、独自調査と比較して現実性を検証する必要があります。

そして

• 公共料金
• 水道・下水
• ゴミ収集
• 駐車場
• インターネット/ケーブル
• ペット収入

これら家賃以外の収入についても毎年順調に収入が増える前提となっていますが、これは入居者が順調に増えることが前提です。

このあたりの増収もあくまでも見立ての範囲ですので、人口増加や需要を推し量りながらその精度を推し量ると良いと思います。

また項目の中に「その他の収入」、いわゆる雑収入として最後になります。

この雑収入の類も6万ドル単位で推移しており、決して小さい数字ではありません。

「何の関連かは分からないけれども、小さくはない数字」

に関しては確実にGPに確認するようにしましょう。

明日に続けます。