こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
エクイティ投資案件について精査しています。
立地の後に大まかなリターンを確認した後は、その数字の正当性をプロジェクションから確認することになります。
Memorandum（メモランダム）には通常、保有期間の運用試算が細かく記載されているプロジェクションがついています。
大まかなリターンを確認した後はプロジェクションを見て
「何を根拠にこのリターンが実現すると見ているのか」
を精査するわけです。
もちろん前提としては
「プロジェクションはあくまでも予想値」
ということになりますが、項目と数値を見ているとGP（General Partner、ゼネラルパートナー）の経験値もよく分かるものです。
そこで昨日のプロジェクション上の項目のみ日本語に変換し、その詳細のポイントを見ていきましょう。
プロジェクションを精査する ～ インカム
| 収益 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
| 市場家賃 | $5,293,310 | $5,557,975 | $5,780,294 | $5,953,703 | $6,132,314 | $6,316,283 |
| リース損失 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| 総潜在収入 | $5,293,310 | $5,557,975 | $5,780,294 | $5,953,703 | $6,132,314 | $6,316,283 |
| 譲歩 | -$105,866 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| 空室 | -$264,665 | -$277,899 | -$289,015 | -$297,685 | -$306,616 | -$315,814 |
| 収益を生まないユニット | -$51,642 | -$54,224 | -$28,901 | -$29,769 | -$30,662 | -$31,581 |
| 貸し倒れ費用 | -$39,700 | -$41,685 | -$43,352 | -$44,653 | -$45,992 | -$31,581 |
| 収入調整合計 | -$461,874 | -$373,808 | -$361,268 | -$372,106 | -$383,270 | -$378,977 |
| 賃貸収入 | $4,831,436 | $5,184,167 | $5,419,026 | $5,581,596 | $5,749,044 | $5,937,306 |
| 公共料金 | $7,011 | $7,209 | $7,412 | $7,621 | $7,836 | $8,057 |
| 水道・下水 | $104,550 | $107,498 | $110,530 | $113,647 | $116,852 | $120,147 |
| ゴミ収集 | $70,110 | $72,087 | $74,120 | $76,210 | $78,359 | $80,569 |
| 駐車場 | $43,470 | $44,696 | $45,956 | $47,252 | $48,585 | $49,955 |
| インターネット/ケーブル | $198,645 | $204,247 | $210,007 | $215,929 | $222,018 | $228,279 |
| ペット収入 | $29,213 | $30,036 | $30,883 | $31,754 | $32,650 | $33,570 |
| その他の収入 | $133,250 | $137,008 | $140,871 | $144,844 | $148,928 | $153,128 |
| その他の収入合計 | $586,249 | $602,781 | $619,779 | $637,257 | $655,228 | $673,705 |
| 収入合計 | $5,417,685 | $5,786,948 | $6,038,805 | $6,218,853 | $6,404,272 | $6,611,011 |
| 運営費用 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
| 不動産税 | $844,948 | $866,072 | $887,724 | $909,917 | $932,665 | $955,981 |
| 非アドバローレム税 | $15,000 | $15,423 | $15,858 | $16,305 | $16,765 | $17,238 |
| インターネット/ケーブル費用 | $102,828 | $105,913 | $109,090 | $112,363 | $115,734 | $119,206 |
| 保険 | $184,500 | $258,300 | $361,620 | $379,701 | $398,686 | $406,660 |
| 公共料金 | $51,250 | $52,695 | $54,181 | $55,709 | $57,280 | $58,895 |
| 水道・下水 | $123,000 | $126,469 | $130,035 | $133,702 | $137,472 | $141,349 |
| ゴミ収集 | $49,200 | $50,587 | $52,014 | $53,481 | $54,989 | $56,540 |
| 固定費用合計 | $1,370,726 | $1,475,459 | $1,610,522 | $1,661,178 | $1,713,591 | $1,755,869 |
| 給与 | $300,508 | $308,982 | $317,695 | $326,654 | $335,866 | $335,866 |
| メンテナンス | $41,000 | $42,156 | $43,345 | $44,567 | $45,824 | $47,116 |
| ターンオーバー | $41,000 | $42,156 | $51,250 | $52,695 | $54,181 | $55,709 |
| サービス契約 | $51,250 | $52,695 | $54,181 | $55,709 | $57,280 | $58,895 |
| 警備 | $10,000 | $10,282 | $10,572 | $10,870 | $11,177 | $11,492 |
| 法務 | $15,000 | $15,423 | $15,858 | $16,305 | $16,765 | $17,238 |
| 一般管理費 | $64,385 | $66,200 | $68,067 | $69,987 | $71,960 | $73,990 |
| 管理料：3.0% | $162,531 | $173,608 | $181,164 | $186,566 | $192,128 | $198,330 |
| 広告宣伝 | $100,000 | $75,000 | $77,115 | $79,290 | $81,526 | $83,825 |
| ユニットごとの資本準備金：$250 | $51,250 | $51,250 | $51,250 | $51,250 | $51,250 | $51,250 |
| 変動費合計 | $836,923 | $837,753 | $870,498 | $893,893 | $917,957 | $933,711 |
| 運営費用合計 | $2,207,649 | $2,313,212 | $2,481,020 | $2,555,071 | $2,631,548 | $2,689,580 |
| 純運営収入 | $3,210,035 | $3,473,736 | $3,557,785 | $3,663,782 | $3,772,724 | $3,921,431 |
| 借入金返済 | $1,994,688 | $1,994,688 | $1,994,688 | $1,994,688 | $1,994,688 | $1,994,688 |
| 分配可能キャッシュ | $1,516,491 | $1,516,491 | $1,563,097 | $1,669,095 | $1,778,036 | $1,926,744 |
上記の中で、まずはインカムに注目してみます。
いかなる物件でも健全に運用する為には収入が決定的に大切です。
そして上のプロジェクションでは市場家賃価格を最初に示し、その後に
- リース損失
- 総潜在収入
- 譲歩
- 空室
- 収益を生まないユニット
- 貸し倒れ費用
等のマイナス要素を差し引いて、最終的な賃貸収入が各年で見積もられています。
このような
グロス収入 - 予想されるマイナス収入
の式で見積もりを立てることは常識であり、特に「予想されるマイナス収入」に対してどれだけ正直に項目と数字を挙げているかは、そのままGPの経験値と誠実さに直結し得るものです。
反対にもしも予想されるマイナス収入が全く加味されていないとしたら、そのプロジェクションは信用に値しないと判断してよいと思います。
そしてここでのチェックポイントは「グロスに出ている市場家賃そのものが信ぴょう性があるのか？」です。
- 現在の市場家賃
- 将来の市場家賃の見立て
については自分で他から情報を引っ張れると思いますので、独自調査と比較して現実性を検証する必要があります。
そして
- 公共料金
- 水道・下水
- ゴミ収集
- 駐車場
- インターネット/ケーブル
- ペット収入
これら家賃以外の収入についても毎年順調に収入が増える前提となっていますが、これは入居者が順調に増えることが前提です。
このあたりの増収もあくまでも見立ての範囲ですので、人口増加や需要を推し量りながらその精度を推し量ると良いと思います。
また項目の中に「その他の収入」、いわゆる雑収入として最後になります。
この雑収入の類も6万ドル単位で推移しており、決して小さい数字ではありません。
「何の関連かは分からないけれども、小さくはない数字」
に関しては確実にGPに確認するようにしましょう。
明日に続けます。
