アパート物件レベルの調査方法 ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物件購入時の調査方法についてお伝えしています。

とりわけ2000年以前と以後では、不動産業界もまた大きく変化してきました。

何よりも大きい変化は、物件を買いたいと願う人に届けられる物件情報の質と広さです。

物件情報の質とは物件詳細はもちろんのこと画像やビデオによる視覚情報であり、広さとはそれらの情報を入手できる距離のことを言います。

ひと昔前まではせいぜい新聞広告の隅っこに「〇〇の物件が$△△△で」という言葉で見る程度で、写真も白黒でしかありません。

それなりの高級物件になると体裁の整った雑誌に紹介されるものの、きちんとした発刊物であるほど発刊までに時間がかかったものです。

それが今や質とボリュームある情報が世界中のどこにいても手に入ってしまいます。

IT革命は間違いなく、世界中の不動産取引を加速させたと思うのです。

ところが情報が充実した反面、そこには過去にはなかった、違う意味で気を付けるべき側面が現れたのもまた事実です。

それは

「ネット情報でみた画像・映像と生で見た物件の乖離」

です。

率直にいえば、写真や映像では美しく見栄えの良い仕上がりをつくることは難しくありません。

ラグジュアリー物件であればその映像技術はむしろふんだんに使われるべきであり、実際に見ると

「なるほど、事前に写真で見た通り。いや、それ以上だよね。」

という評価に落ち着くことが多いもの。

ところが反対に物件瑕疵があったとしてもお化粧して映像技術を駆使することでかなりのレベルに仕上がってしまうがために、実際に足を運ぶと

「あれ、、」

という乖離が大きくなるのです。

そこでとりわけ映像や画像による事前情報で前知識は得たとしても、やはり自分の足で物件を確かめることが推奨されます。

ここでは物件購入時に行われるべき調査の概念や方法論についてお伝えしますが、ここからは更に本格的に、アパート物件を調査する時のコツについて見ておきましょう。

あえてアパート物件の調査という規模感の大きい調査を事細かに知ることで、普通の一戸建てを調べる時にはかなりの精度でセルフチェックが出来るようになるからです。

本項では3段階のアパート物件調査方法を見てみましょう。

3段階のアパート建物調査方法

アパートの建物を調査する際には2種類の異なる調査が必要です。

最初の調査は事前現場調査であり、この調査は物件内覧に進むべきかどうかを判断する上で非常に重要です。

この調査を経て内覧検査まで進むことを決めた場合、そこからは専門家による完全なアパート調査を行ってもらう必要があります。

そして専門家による調査が完了した後、交渉を行い、取引を成立させます。

ステップ＃1：事前現場調査を実施（無料の範囲）

住所のウェブ検索

事前現場調査を開始するにあたり、まずはアパートの立地について電車の騒音やごみ処理場、墓地との近接性などの望ましくない要因をチェックします。

また、交通機関、ショッピングエリア、レストランまでの距離もこの時に確認します。

ちなみにwalkscore.comを使うと、住所を入力するだけでスコアを出してくれます。

犯罪状況の確認

spotcrime.comでは、その地域の犯罪状況を確認することができます。

アメリカで犯罪のない地域を探す人々も言いますが、率直にいえば犯罪ゼロの都市は存在しません（日本でも同じですね）。

率直に言えば、場所によって犯罪は避けられません。

けれども少なくとも、その地域の犯罪の種類を知ることは非常に役立ちます。

自分でドライブしてみる

自分で車を運転して物件を見る際に最初に注意すべき点は、物件と隣接する物件の外観です。

業界では「Daughter Test（娘を使ったテスト）」と呼ぶ人々もいますが、例えば年頃の娘が最初のアパートを探していると想像してみてください。

土曜の午後、自分が娘と一緒にアパートを見に行くとします。

アパートの建物に到着したとき、その外観や雰囲気に対してたちまち印象を持つはず。

もしあなたが親として、そこに娘が住むことに安心感を持てるならそれはDaughter Testに合格です。

けれども

「絶対に娘をここに住ませたくない」

と感じるなら、それは不合格なのです。

地元人の意見を聞く

また、その地域をよく知るプロパティマネージャーに相談することは大切です。

重要なのは現在その物件を管理するプロパティマネージャーではなく、第三者である当該物件と関係のないプロパティマネージャーに相談することです。

そうすることで新鮮で偏りのない意見を持つ、その地域の実情を知る人物に相談することが出来るのです。

家賃は上がっているのか？

その地域は発展しているのか？

毎晩夜のニュースでよくないネタを取り上げられるような地域か？

多くの場合その近所について深くは知らなかったとしても、現在その物件を管理していないけれども、その地域で他の物件を管理しているプロパティマネージャーなら知っていることは多くあるはずです。

決断を下す

前述の事前現場調査の結果を考慮し、その後で決断を出しましょう。

「このまま進めるか、それとも見送るか？」

そこで良しとするならそれ以上の調査に進めばよいでしょうし、見送りなら残りの時間を無駄にする必要はなくなります。

そう考えると事前の現場調査が賢明な投資判断を下す上でとても重要であることが分かるのではないでしょうか。

この事前調査により購入することはないだろう物件に時間を浪費することを避けるだけでなく、お金も節約できます。

ここにお伝えした事前調査方法は無料であり、お金をかけて専門家の調査に進むかどうかを決定するのに役立つわけです。

アパート物件レベルの調査方法について、明日に続けます。