アパート物件レベルの調査方法 ～ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アパート物件の調査について概要とやや詳細をお伝えしてきました。

世にある全ての仕事と同じに不動産事業もまた実践してみないことにはその実は分からないものです。

当ブログでどれだけ詳細を細かく描写したとしても実際に見る時に感じる印象は違うでしょうし、またそうあって然るべきです。

その意味ではここでお伝えするアパート物件の調査はあくまでも大まかな概要に触れるに過ぎませんが、少なくともどのような考え方で、どのようなポイントを押さえながら進めればよいかの手引きになれたら幸いです。

そこで昨日までは実際に物件調査を進めるにあたりポイントを網羅してきましたが、専門家を雇って本格的な調査を実施した後にはその結果をもって詳細を改めて吟味し、そして売主との交渉に入ることになります。

その手順を順番に見ていきましょう。

専門家と調査報告書内容を見直す

物件調査内容は物件のタイプによりそのボリュームには違いがありますが、通常は調査が終了してからレポートを受け取るのに約3日かかり、その長さは40から60ページ程度です。

そしてレポート内容を確認する際は、そこに記載されてある項目ごとに一つひとつを丁寧に読み、電話で調査を担当した専門家と一緒に確認していくことが望ましいと思います。

もちろん一つひとつのページを事細かに見ていくことは相手の時間をかなり取ってしまいますから、自分ではよく理解できない個所に絞り込む等、ある程度範囲を絞っての共同作業でもかまいません。

特にアパート物件ではなくとも初心者の場合、レポートを読み進める上でも何が重要で何が重要でないかを判断することもままなりませんから、経験の長い専門家の助けが必要になるわけです。

その土地で将来的にまずいと思われることはあるか。

あるとすればそれは何か。

或いは問題があったとしても心配する必要のないことなのか。

この一つひとつの項目を確認していく家では想像力も必要になりますから、物件調査の経験があればあるほどレポートの読み込みは上手になるはずです。

経験があると懸念事項が一つ記載されていたとしても、

「ああ、これは〇〇のレベルの問題だな」

「ということは、この隣の個所にも影響があるのではないだろうか」

という具合に、数珠つなぎに連想して他の問題にも想像を働かせることが出来、

「この点、もう少し調べた方がいいかもしれない」

という式で調査が充実するのです。

とはいえ最初の段階ではこのレベルまではとても至りませんから、初心者こそ専門家と一緒にレポート内容の確認を進めた方が良い理屈になります。

何よりも物件調査は無料ではなく、実際に専門家を雇うとなるとそれなりのサービス料金を支払います。

アパート物件の場合は普通に$5,000かかる場合がほとんどですから、余程覚悟して専門家を雇う必要がありますし、それだけ投資した以上は真剣に吟味して賢い決断へのつなげなければならないわけです。

取引を再交渉する

そして報告書の確認と経験豊富なアドバイザーからのアドバイスを受けた後、売り手との交渉を再開します。

新築ならまだしも、中古物件である場合は何も問題がないはずはありません。

何も手直しをしない売主から買主への引き渡しは「As-is(現状渡し)」と呼ばれますが、基本的にAs-isは避けるべきです。

避けるべきとは売主に修繕を請け負ってもらうというわけではなく、売主本人が修繕をしないのであれば、せめて相応の金額を値引きするのが筋だということになります。

屋根に大きな穴がある

キッチンシンクの下が漏れている

壁に小さくない穴がある

等、修繕がなされて然るべき個所は徹底的に炙り出すことが推奨されます。

それらの事実をもって、売主にクロージングまでに修繕して頂くか、或いは値引きしてもらうかを交渉するのです。

買主としての決断を下す

そして交渉の後、再び決断の時が来ます。

交渉の結果をもって「このまま進むかどうか？」を決めるのです。

調査の結果に問題が発見され、それでも所有者が価格を譲らない場合は取引は成立しません。

この場面で大切なのは物件そのものではなく、「数字」です。

とりわけアパート物件の場合は100%投資物件であるはずですから、いざ交渉を詰める際には物件状態の事実と数字で交渉を進めていくことが肝要です。

そしてここまでの時点で買主はすでにお金と時間を物件に投資しており、多くの初心者は

「私はすでにこれだけ多くのお金を物件に投資している。私はこの物件の外観が好きだし、すでにお金と時間を投資しているのでキャンセルしたくない」

そんな心情が優先してしまいがちです。

けれどもその感情を優先してしまうのは多くの場合間違いであり、どれだけ物件そのものが気に入っていたとしても、報告から明らかに買主が不利になると分かりきっている問題に対して売主が対応してくれないようであれば、その取引は見送る必要があります。

いっても、自分にとっての良質な物件は世の中にその物件一つではなく、良質な物件はいくらでも存在しているのです。