こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
物件購入の中でも、新築購入時に犯しやすいミスについてお伝えしています。
繰り返しになりますが、私(佐藤)自身は不動産投資用に新築の購入は大いにアリだと考えています。
投資家の中には
「新築はデベロッパー利益が上乗せされている」
という理由で避ける人々もいますが、それが事実であり、けれども投資の観点からは決して不利益ではありません。
例えば
⇒ 新品の為に修繕発生率が極端に低い
⇒ 最低でも一年間は修繕保証がついている
⇒ 市場が成長軌道にある場合、かなりの確率で物件価値上昇分が新築プレミアムを飲み込んでしまう（数年で割高分が消える）
ものですし、何よりも新築はテナントがつきやすく、家賃も高めに取れる可能性があるものです。
同時に、新築購入の場合は中古購入とは違い購入手続きそのものに独自性があることは間違いありません。
余談ですが、私(佐藤)自身がブローカーとして新築の購入仲介に入る時は、実は中古物件の仲介時よりもある程度ラクです。
理由は取引相手がデベロッパーの為、手続きそのものがデベロッパー手動で行われるからです。
通常の中古物件では売主は不動産業界には素人の為、リスティングエージェントを雇って物件を売却するパターンがほとんどです。
けれども新築の場合は売主が専門家なわけですから、購入契約時に出てくる契約書そのものも州不動産協会作成によるテンプレートではなく、デベロッパーが弁護士を使って独自に作成したものであることがほとんどなのです。
けれども独自の内容とはいえ、大抵の実績あるデベロッパーはきちんとした契約書を使っていますので内容そのものは心配はなく、手続きのほとんどは売主による直売のイメージでデベロッパー自身がとりもってくれるのです。
そんな風に中古物件を購入する時とは様々な点で違いがありますが、その勝手の違いを予め押さえておけば、新築は投資物件としても有利に働くことは大いにあります。
昨日に引き続き、新築購入において留意したい点を見ていきましょう。
本日も続けます。
家を自分の好きなように設計できるわけではない
新築と言っても、必ずしも最初からカスタムデザインができるわけではありません。
おおよそゼロから建設するプロジェクトとは違いますが、新築の購入者はドアノブから床材、間取りに至るまで完全にカスタマイズできると思いがちです。
もちろんそのような完全カスタマイズも可能ですが、建築業者がどの程度のカスタマイズを提供しているかを先に理解しておく必要があります。
ほとんどの建築業者は家にある程度の特徴づけをしてくれますが、それは完全なカスタマイズとは異なります。
「建築業者とざっくばらんな対話を持ち、最初にカスタマイズやデザインに関する全ての質問をすること」
これがキモなわけです。
すべての変更やアップグレードが無料だとの思い違い
そして新築の家を計画する際、プロセスの初期であれば、アップグレードの機会があるかもしれません。
けれども車に追加機能を付けることが可能なように、アップグレードには相応のコストがかかります。
そうすると、理想の家を建てられるはずの興奮が、物件が完成する前に予算を使い果たしてしまうことにもなりかねないのです。
特に
屋外キッチン
バスルームのサウナ
等の目を引く豪華なアップグレードには注意が必要です。
これらはかなり費用がかさむことになり、結構な確率で予算オーバーとなってしまいます。
心理的に
⇒ 完全にアップグレードされた家の魅力
⇒ 予算に収めんとする心掛け
このどちら軍配が上がりやすいかは、誰もが理解するところです。
このあたりの魅力に負けて、自分の予算快適ゾーンを超えないように注意することが大切なのです。
それと同時に、過剰なアップグレードは行わなかったとしても予期せぬ支出に対応できるよう、それなりに余裕を持たせた予備費は確保しておくように心がけておきましょう。
コミュニティ全体や関連する費用について調べない
この点は新築のみに限ったことではありませんが、購入者は自分が所有するだろう立地のみに気を取られ、周囲に建設されるコミュニティ全体について質問することを忘れがちです。
通常、マスタープランに基づいたコミュニティには
学校
食料品店
医療
エンターテイメント
のための追加のインフラストラクチャ計画が含まれているものです。
これらの追加インフラがいつから利用可能になるかは建築業者にインフラ計画や完成時期について尋ねることで確認できます。
また
道路
造園
公園
その他のアメニティ
がいつ完成するかを確認することも重要です。
これらの計画されている追加インフラは聞こえがいいかもしれませんが、引っ越し後何年も経ってから完成しなければ何の役にも立ちません。
加えて、これらの追加インフラの為に住宅組合費を支払うことになる可能性がありますので、その意味でもこのことは新築購入前に建築業者に尋ねておきましょう。
