こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
2024年に入り、アメリカ不動産市場全体のベクトルがかなり明確になってきました。
その方向性は概ね、昨年末までに予想されていたとおりのものです。
若干の修正を加えつつ、アメリカ不動産市場の今を改めていきましょう。
本日も続けます。
契約中の物件販売
在庫不足の中古物件市場にもかかわらず、契約中の販売データは2024年の転換に向けて調子よく動いています。
この2月、契約中の物件販売指数は前月比で8.3％上昇です。
契約中の販売は将来の中古物件販売の指標とも言えます。
物件市場は良いスタートを切っており、消費者は物件ローンの金利の低下と安定した物件価格から恩恵を受け始めているとも言えるのです。
同時に物件ローンの金利の低下による需要の増加を支えるには、中古在庫の増加は不可欠。
中古物件の未売却在庫は11月から12月にかけて11.5％減少し、現在の販売ペースで3.2か月分の在庫しか残っていません。
専門家の間で言われる平均値としては、バランスの取れた物件市場には4～6か月分の在庫が必要だと言われます。
金利については2023年の最高7.79%から1%以上下がった平均30年固定物件ローン金利により、物件購入希望者は金利がさらに下がり、より手頃な価格へのベクトルが保たれることを期待しています。
月々の物件ローン支払いは10月の記録的な高さから14%下がり、12月の中央値は$2,361に下落し、物件購入者にとって記録的な「バカ高い市場」に終わりを告げる数字となりました。
その一方で最新のFannie Mae物件購入感情指数（HPSI）では、消費者の31%が物件ローン金利はさらに下がると予想し調査最高を記録しています。
そして物件価格の手頃感に対する消費者の見方は依然として悲観的なものの、12月のデータで17%の消費者が今こそ物件購入の良いタイミングである判断し、前月の調査最低の14%から上昇したことで楽観論も出てきているようです。
2024年に物件市場は暴落する？
アメリカ不動産市場では一部地域で月次価格の下落が見られるものの、「需要の減少」による「持続不可能な高い物件価格の急落による暴落」の可能性は、ここまでに低いままです。
市場に出ている物件の記録的な低供給が暴落に対する防護壁となっているわけです。
さらに言えば、今日の物件所有者は2008年の金融危機当時の所有者よりもはるかに安定した基盤に立っており、多くの借り手が相当な純資産を築いています。
結果として、2024年には物件価値の上昇が一歩後退するものの、暴落する可能性は極めて低いと言えるのです。
同時にミレニアル世代が物件購入の最盛期に入ること、賃金成長、金融資産などが2024年の物件需要を維持する追い風になる可能性があります。
2024年に差し押さえは増加するか？
実は米国内で差し押さえの動きが全体的に上向きになっているにもかかわらず、2024年に差し押さえの波が起こるとは見られていません。
なぜなら、数字的には差し押さえの動きはパンデミック前の約60%に過ぎず、2019年の数値に戻るのは早くても2024年の中頃から後半にかけてと予想されるからです。
その理由として依然として低い失業率と安定した賃金成長が実現されていることと、優れたローン品質が挙げられます。
過去数年間の大幅な物件価格の成長は、物件オーナーの資産によって差し押さえを減少させているのです。
実際のところ、今日の物件所有者の約80%が自宅に20%以上のエクイティを有しています。
2024年に差し押さえの数は増えるかもしれませんが、コロナ禍の物件ローン救済プログラムが段階的に廃止されるため、差し押さえオークションや貸し手による再取得は2019年のレベル以下に留まることが濃厚なのです。
現実には、昨年12月には差し押さえの申請は11月から6%減少し、1年前から2%減少しました。
ローンの貸し手は2023年に270,222件の物件に差し押さえ手続きを実施しましたが、これは2019年より20%も低い数値です。
2024年に家を買うのに最適な時期はいつ？
そうすると、家を購入するのに最適な時期はいつなのでしょうか。
家を買うことはどの市場においても、かなり個人的な判断と決断が必要になる大きな買い物です。
家はほとんどの人にとって一生で最も大きな買い物であり、購入に踏み切る前にしっかりとした財政状況を確立しておくことが重要です。
何しろ、物件市場は他の多くの市場と同様にタイミングを計るのがほぼ不可能なものです。
見込みの購入者にとって最良のタイミングは
好きな家を見つけ
家族の現在および将来予測可能なニーズに合致し
それを支払う見込みが十分にある時
です。
より一般的には物件価格は概して上昇し続けるため、頭金として必要な資金は上昇し続け、明日の条件が今日の条件より良くなるという保証はありません。
そうすると少なくともアメリカ不動産市場において、負けにくい可能性の条件としては
「先延ばしするよりも、十分な資金が蓄えられたらなるべく早く購入すること」
ということになります。
いよいよ本年のピークタイムに向けて市場が動き出す今、しっかりと観察を続けていきましょう。
