こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近需要の多い物件管理アドバイスについて、要点を押さえながらお伝えしています。
昨日は入居者スクリーニングについてお伝えしましたが、この点はアメリカで初めて不動産投資を実施する方々であれば誰でも気になる点です。
入居希望者のスクリーニングそのものは管理会社が担ってくれますが、それでも最終的に入居可否の判断が難しいと思われる際に
「入居を許可しますか？」
と管理会社から問われることがあります。
すでにアメリカで数年間運用している方々からも
「このような場面ではどうしましょうか？」
と質問を頂戴することがありますが、最終的には経験を積みながら判断基準を明確にしていかなくてはなりません。
その上で自分が良しと見る人物に入居を許可することになりますが、本格的な運用はそこからが始まりです。
今日は、本シリーズでお伝えしている項目
- 賃貸市場の理解
- 入居者のスクリーニング
- リース契約
- 物件のメンテナンスと修理
- 法律遵守
- 財務管理
- テナントとのコミュニケーション
- 空室率の管理
- 保険とリスク管理
- 投資のパフォーマンス分析
の中で、リース契約について見ていきましょう。
リース契約
アメリカにおける不動産投資に関するリース契約には、いくつかの標準的な項目があります。
これらの項目は賃貸物件の種類や場所によって多少異なる場合がありますが、一般的に以下のような内容が含まれるものです。
賃料と支払い条件
賃料の額、支払いの頻度（通常は月額）、支払い方法、支払い期日、遅延時のペナルティなどを定めます。
賃料の額
これは物件の種類、場所、大きさ、設備などに基づいて決定されます。
例えば、ニューヨーク市のマンハッタン地区にある1ベッドルームのアパートでは、月額$2,500の賃料が設定されていることがあります。
支払い頻度と方法
ほとんどの場合、賃料は月払いです。
支払い方法には、直接手渡し、郵送、銀行振込、オンライン支払いなどがあります。
オンラインポータルを通じて毎月の第1日に自動的に支払うように設定されていることもあります。
支払い期日と遅延料
支払い期日は通常、毎月の初め（例えば毎月1日）に設定されます。
遅延料は支払いが遅れた場合に発生する追加料金で、例えば遅延1日につき$50の遅延料が発生することがあります。
前払いやデポジット
一部の契約では、初回の賃料として最初の月と最後の月の賃料を前払いすることを要求する場合があります。
また、保証金として1ヶ月分の賃料相当額を前払いすることが一般的です。
契約更新時の賃料改定
契約更新時に賃料が見直される場合、その条件が記載されています。例えば、毎年の賃料の増加率が3%に設定されていることがあります。
その他の費用
光熱費や駐車場料金が賃料に含まれていない場合、これらの追加費用の支払い方法と期日も契約書に記載されます。
契約期間
リース契約の開始日と終了日。一般的には1年単位で契約されることが多いですが、短期間または数年単位の契約もあります。
保証金
入居時に預ける保証金の額と、契約終了時の返還条件。この保証金は、損害があった場合の修理費用に充てられることがあります。
修繕とメンテナンス
物件の修繕やメンテナンスの責任が誰にあるか（大家か入居者か）、またそれに関する具体的な取り決め。
リース契約における「修繕とメンテナンス」の項目では、物件の維持に関する責任と手順が定められます。
ここでは、この項目の一般的な内容と具体例をみてみましょう。
大家の責任
大家は、物件の構造的な健全性や主要な設備（暖房、電気、水道、エアコンなど）の正常な機能を保証する責任があります。
例えば、屋根の漏水や暖房システムの故障は、大家が修理を行う必要があります。
入居者の責任
入居者は、物件を適切に使用し、日常的な清掃と小さなメンテナンス（例えば、電球の交換、キッチンやバスルームの清掃）を行う責任があります。
また、入居者の過失による損害は、入居者が修理する必要があります。
緊急時の対応
緊急事態（例えば、水漏れ、ガス漏れ、電気の問題など）が発生した場合の対応方法が記載されます。
通常、入居者は速やかに大家または管理会社に通報し、一定の状況下では緊急修理を行う権限が与えられることもあります。
定期的なメンテナンス
物件の長期的な維持のために、大家が定期的に行うメンテナンス（例えば、年に一度のペストコントロール、外壁の塗装など）があります。
修繕の手続き
物件に何らかの問題が発生した際の報告手続きと修繕までの流れが記載されます。例えば、入居者は問題を発見した際には、指定された方法（電話、メール、オンラインフォームなど）で大家に報告する必要があります。
改善と変更の規制
入居者が物件に何らかの改善や変更を行いたい場合（例えば、壁の塗り替えや設備のアップグレード）、その手続きや許可に関する規定があります。
使用制限
物件の使用に関する制限（例えば、ペットの飼育の可否、喫煙の可否など）。
解約条件
契約を途中で解約する際の条件や手続き。
違反時の対応
契約の条項に違反した場合の処理方法やペナルティ。
保険
入居者が加入すべき保険の種類や保証額についての指定。
具体例として、賃料が月額$1,200で、1年契約の場合、契約書には賃料の支払い期日が毎月1日であると記載され、遅延時には遅延料が発生するといった具体的な条項が含まれます。
また、ペットの飼育が許可されている場合でも、種類やサイズに制限があることが多く、これも契約書に記載されます。
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以上、ざっくりとですが、賃貸契約の一般的な概要を押さえてみました。
自分が委託する管理会社には必ずテンプレートがありますから一部を取り寄せ、どのような賃貸契約がテナントと交わされるのかはしっかりと把握しておきましょう。
明日に続けます。
