こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資における物件管理の基礎的な部分に触れています。
「不動産投資で遠隔操作は不可能」
これほど現実からほど遠い言葉はないと思います。
率直に、私(佐藤)自身のポートフォリオ内の物件もほとんどがおいそれと確認に向かうことのできない、他州に立地する物件ばかりです。
それらの物件を管理するプロパティマネージャーとは電話で話をすることはありますが、顔を合わせたことは一度もありませんし、距離感が障害になったことは過去に一度もないのです。
実際に、アメリカ不動産投資の物件管理では基本的な知識を押さえておけば、現地のプロパティマネージャーと協力し合うことで大抵はスムーズに進んることが出来ます。
今回はその基本的な知識として
- 賃貸市場の理解
- 入居者のスクリーニング
- リース契約
- 物件のメンテナンスと修理
- 法律遵守
- 財務管理
- テナントとのコミュニケーション
- 空室率の管理
- 保険とリスク管理
- 投資のパフォーマンス分析
を網羅していますが、今日はこの中の法律遵守についてみていきましょう。
法律遵守
アメリカの不動産管理において法律遵守は非常に重要です。
これには
- 賃貸者の権利と義務
- 公正住宅法
- ADA（アメリカ障害者法）
- 地域の建築基準
- ゾーニング法規
- 健康と安全に関する規定
などが含まれます。
法律を遵守することで賃借人と賃貸人の権利が守られ、紛争を最小限に抑えると同時に財産の価値を維持することができるわけです。
違反した場合には法的な責任や金銭的な罰則が科される可能性があるため、不動産管理者は常に最新の法律知識を持ち適切に対応する必要があります。
この中で重要な点について、細かく見ていきましょう。
公正住宅法（Fair Housing Act）の遵守
「人種、宗教、国籍、性別、障害、家族構成に基づく差別を禁じる」
「賃貸、売買、融資、住宅広告において平等な取り扱いを実施する」
例えばアパートの入居希望者に対して、人種に基づいて異なる条件を提示していたとします。
率直に、これは合うとです。
また特定の人種の希望者には入居申込みを断ったり、高い保証金を要求する行為もNGになります。
公正住宅法に違反するという認識を持ち、全ての希望者に対して同じ条件を適用することは絶対の義務なのです。
アメリカ障害者法（Americans with Disabilities Act, ADA）の遵守
「公共の場所や商業施設における障害者へのアクセスを保障する
「適切な改修や合理的な配慮を提供する」
例えば、アメリカ障害者法（Americans with Disabilities Act, ADA）に準拠するため、ある商業施設が障害を持つ来訪者に対応する改修を行ったとします。
具体的には車椅子利用者のために入口にスロープを設置し、視覚障害者に対応するために点字表示をエレベーターボタンに追加するような行為です。
これにより障害の有無に関わらず、すべての人が施設を平等に利用できるようになり、ADAの要件を満たすようになります。
州および地方の住宅法の遵守
「各州や地域によって異なる賃貸人と賃借人の権利と義務に関する法律を理解し遵守する」
「保証金、賃料の設定、違約金などに関する地方法規を守る」
州および地方の住宅法の遵守の例としては、特定の州特有の保証金の上限規定に従い、入居者から要求する保証金額を州法で定められた金額に合わせる場合などがあります。
このあたりは結構見落としがちな部分で、管理会社は常にことあたりの地域市場に適用される法の改定には敏感である必要があります。
頻繁な情報入手により、州の法律に基づいた適切な管理を行い、入居者との間での法的なトラブルを避けることができるのです。
健康と安全に関する法律の遵守
「建物の安全基準や衛生基準を維持する」
「有害物質（例アスベスト、鉛）の管理や除去に関する法律を遵守する」
例えば健康と安全に関する法律の遵守の例として、アパートメントの管理者が建物内の全ての煙探知器と一酸化炭素探知器を定期的にチェックし、必要に応じて新しいものに交換するのはよくある事例です。
これにより住宅の安全基準を維持し、入居者の健康と安全を保護するとともに、州や地域の健康と安全に関する法律や規則を遵守することができます。
建築基準およびゾーニング法規の遵守
「地域ごとの建築基準やゾーニング法規に従って建築や改修を行う」
「用途変更や建築物の拡張などに際しては、適切な許可を得る」
建築基準およびゾーニング法規の遵守の例として、新しいオフィスビルを建設する際、地域のゾーニング法規に準拠した土地の利用許可を取得し、建築計画を進める事例があります。
さらに、建築基準に従い、耐震性、消防安全、アクセシビリティなどの基準を満たす設計と施工を行うことも必須です。
このように適切な許可を得て法規に沿った建築を行うことで、合法的かつ安全なビルの建設を実現することになります。
普通に物件を所有するだけではそれほど関係がないように思うかもしれませんが、自分が物件を所有する近所の建築基準やゾーニングを理解しておくことは極めて重要です。
税金と保険に関する法律の遵守
「不動産にかかる税金を適切に納付する」
「不動産に適切な保険をかけ、リスクを管理する」
不動産所有者と管理会社が協力して、物件にかかる税金の計算と納付を正確に行う必要があります。
不動産管理会社は地方自治体が定める不動産税の評価基準を理解し、所有者に対して税金の額を通知し、適切なタイミングで税金を納付する手続きをサポートしてくれます。
また不動産の種類や立地に応じた適切な保険を選定し、保険料の支払いを管理し、リスクを適切にカバーします。
これにより不動産の価値を保護し、法律違反による罰金や訴訟リスクを最小限に抑えることができるわけです。
。。。
このように法律を遵守することで、不動産管理者は法的なトラブルを避け、賃借人と賃貸人の権利と利益を保護することができます。
常に最新の法律や規制の変更に注意を払う為にも、常日頃からプロパティマネージャーとの連携は円滑にしておくように心がけましょう。
