こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資について、基本的な側面をお伝えしています。
昨日もお伝えしたとおり、不動産投資を不動産事業と捉えて運用する時、当然の如く一番に考えるべきは
「お客様（不動産投資の場合はテナント）」
のことです。
お客が欲するモノを
お客が欲するタイミングで
お客の目の前にお出しする
これがセールスの基本中の基本だとすると、
テナントが暮らしたくなるような物件を
テナントが入居したくなるタイミングで
テナント候補の目の前にお出しする
ことがキモだといます。
もっぱら不動産はその名のごとく動かない資産ですから、目の前に出す、というのは少し違います。
ここは言いかえると暮らしたくなる場所に居を構えておく、というのが正しいかもしれませんが、いずれにせよ事業である以上は
「この物件、自分が気に入った！」
というよりも
「この物件はお客（テナント）に気に入ってもらえそうだ」
そんな視点で購入する方が吉と出ます。
とはいえ、結論からいえばテナントは豪華な物件など求めてはいません。
所詮、自分の物件ではなく借り物物件ですから、暮らしの便がよければ物件そのものはそこそこでよいのです。
そこでこのあたりの賃貸受けする物件とはどのようなものでしょうか。
アメリカ不動産投資で物件を選ぶにあたり、その基本的な尺度を押さえておきましょう。
投資物件の種類と特徴
アメリカにおける不動産投資は、多様な種類の住居用物件を含み、それぞれに独自の特徴と投資機会を提供しています。
以下、主要な住居用物件の種類とその特徴についてみていきましょう。
一戸建て住宅（Single-Family Homes）
一戸建て住宅は、アメリカの住居用不動産投資の中で最も一般的なタイプです。
これらの物件は、個別の家族や個人が占有するための住居として設計されており、通常、庭やガレージを備えています。
投資としての利点は、比較的高い流動性と、市場の変動に対する堅牢性にあります。
ただし、空室リスクや個別のテナントに依存する収益性が課題となることがあります。
マルチファミリー住宅（Multi-Family Homes）
マルチファミリー住宅は、アパートやデュプレックスなど、複数の住居ユニットを含む物件です。
これらは一戸建て住宅に比べてテナントの多様性があり、一つのユニットが空室になっても他のユニットから収益を得られるため、収益の安定性が高いです。
けれどもその種類によっては管理や維持のコストが高く、テナントの回転率が高いことがデメリットとなり得ます。
まず、管理と維持のコストに関しては、特に大型のマルチファミリー住宅は多数の居住ユニットを含むため、その分、一戸建て住宅に比べて複雑な設備や共有スペースの維持が必要になります。
例えば、共有エリアの清掃、エレベーターや共用廊下のメンテナンス、建物全体の保険や税金など、これらのコストは一戸建て住宅よりも高額になりがちです。
さらにテナントの回転率の高さについては、マルチファミリー住宅が一般的に短期間の居住を想定した賃貸物件であることが影響しています。
アパートメントやデュプレックスなどは若い専門職や大学生など、比較的流動性の高い居住者が多いため、これらの居住者が頻繁に転居する傾向があります。
このように頻繁な入居者の変更は物件の空室リスクを高め、入居者募集や清掃、修繕などの追加コストを発生させる要因となります。
これらの点を総合すると、マルチファミリー住宅の投資は
「共有エリアがほとんどない、小ぶりなマルチファミリーが有利」
ということが分かります。
タウンハウス（Townhouses）
タウンハウスは、一戸建て住宅とマルチファミリー住宅の中間に位置する物件タイプで、個別の入り口と複数の階層を持つ住居が一列に連なっています。
これらは、一戸建て住宅よりも手頃な価格でありながら、個別性とプライバシーを提供する点が魅力です。
しかし、共有スペースの管理や隣接する住居との問題が生じる可能性があります。
コンドミニアム（Condominiums）
コンドミニアムは、個別のユニットが個人の所有となり、建物の外部や共用施設の管理が共同で行われる物件です。
メンテナンスや施設の管理が共同体によって行われるため、投資家にとっては管理の手間が少なくなりますが、共用部分に関する費用や規制が存在し、これが投資の自由度に影響を与えることがあります。
そしてコンドミニアム（Condominiums）の最大の利点は、メンテナンスと管理の手軽さにあります。
コンドミニアムの所有者は、自身のユニットは所有しているものの、建物全体や共有スペースのメンテナンスはコンドミニアムの共同体や管理組織が担当します。
これにより所有者は外部のメンテナンス作業（例えば草刈り、屋根の修理、外壁の塗装など）から解放されるため、忙しい職業に就いている人や家事に時間を割けない人にとって非常に大きな利点です。
また、建物全体のメンテナンスや修繕のコストは全所有者で分担されるため、個々の負担が軽減されます。
これにより、コンドミニアムは、手間とコストの両面で一戸建て住宅や他の不動産投資よりも効率的な選択肢となるのです。
バケーションホーム（Vacation Homes）
バケーションホームは、休暇地域に位置する物件で、短期間の賃貸や季節的な使用を目的としています。
これらの物件は、観光地やリゾート地に位置するため、高い賃料を設定できる可能性があります。
一方で、季節による需要の変動や高い管理コストが考慮されるべきです。
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かくして、アメリカの不動産市場に投資する際には住居物件としては上記のような種類があることを押さえておきましょう。
