アメリカ不動産投資の穴場的選択 ～ コンドミニアム物件の欠点

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資の対象として、コンドミニアム物件についてお伝えしています。

私(佐藤)自身も中西部に位置するコンドミニアム物件に投資しています。

見た目はアパート物件の一戸に近いのですが、10万ドル台で購入したこの物件のキャッシュフローはなかなかのもの。

この物件は購入する数年前に訪れた中西部地域の中でも

「雰囲気のいい場所だな」

「このあたりは家族世帯に人気だろうな」

そんな風に印象に残っていた立地でした。

案の定、安定した賃貸需要に埋もれるこの地域において、キャピタルゲインも順調に推移しています。

ときに

「コンドミニアム物件はHOAがかかる」

との理由から避ける不動産投資家もいますが、それを加味してもいい感じにリターンをもたらしてくれるコンドミニアム物件も多いのです。

とはいえ平等にものをいうなれば、コンドミニアム物件にも欠点があることも事実です。

今日はそんな、コンドミニアム物件に投資する場合の欠点について見ていきましょう。

コンドミニアム物件を所有する場合の欠点

HOA Fee（共益費・管理費）

コンドミニアムの共益費や管理費は、その物件の運営および維持に不可欠な費用であり、所有者にとって重要な検討項目です。

この費用は、共有スペースのメンテナンス、建物の修繕、セキュリティサービス、アメニティの維持などに使用されます。

例として、ニューヨーク市のマンハッタン地区に位置するコンドミニアムを考えてみましょう。

ここでは、高級なビルディングでは月額の共益費や管理費が数千ドルに及ぶことがあります。

たとえば、プール、フィットネスセンター、屋上ガーデン、24時間体制のコンシェルジュサービスなどを提供する高級コンドミニアムでは、これらの施設とサービスの維持にかかる費用が共益費に反映されます。

また、カリフォルニア州サンフランシスコのような地域では、地震やその他の自然災害への対策が共益費に含まれることがあります。

たとえば、建物の耐震化工事や緊急時の対応設備のメンテナンス費用がこれに該当します。

これらの工事や設備は高額であり、結果として共益費や管理費が高くなる原因となります。

はたまたフロリダ州のマイアミのような海辺のリゾート地では、風水害への対策や景観の維持が共益費の大きな部分を占めます。

例えば、ビーチフロントのコンドミニアムでは、砂浜の維持管理や建物の外壁の防水処理などにかかる費用が共益費に含まれます。

これらの共益費・管理費は、投資家がコンドミニアムの収益性を評価する上で重要な要素です。

高い共益費は、賃料収入から差し引かれるため、投資の利益率に影響を与えます。

また、不動産価格が上昇するエリアでは、共益費も同様に上昇する傾向があるものです。

規制と制限

そしてコンドミニアムを購入する際、所有者はコンドミニアム組合によって設定された一連の規制や制限に従う必要があります。

これらの規制は、共有スペースの使用方法、改装の制限、賃貸の規則など、さまざまな側面に及びます。

たとえば、マイアミのビーチフロントにある高級コンドミニアムを考えてみましょう。

このようなコンドミニアムでは、外観を統一し、高級感を保つために外装の変更や窓の色の変更を厳しく制限することがあります。

また、共有スペースでの行動にも規則が設けられ、例えばプールサイドでのパーティーや大音量での音楽再生が禁止されている場合があります。

ニューヨーク市のマンハッタンでは、コンドミニアムの一部でペットの飼育が制限されることがあります。

特定の種類やサイズのペットの飼育が禁止されている場合や、ペットの数に制限が設けられている場合もあります。

そしてサンフランシスコのような都市部では、コンドミニアム組合が賃貸に関する規制を設けることがあります。

例えば、賃貸期間の最低限度（例：最低6ヶ月）、賃貸の総数の制限（建物内のユニットの一定割合まで）、あるいはエアビーアンドビー（Airbnb）などの短期賃貸サービスの使用を禁止する規制が設けられていることがあります。

これは、住宅の品質を保持し、短期間で入れ替わるテナントによる問題を防ぐためです。

これらの規制や制限は、投資家がコンドミニアムを購入する前に十分に理解し、受け入れる必要があります。

特に、賃貸を目的とする投資家にとっては、これらの規制が収益性に大きく影響する可能性があるため、事前に組合の規定を確認し、その条件下での投資計画を立てることが重要です。

市場の変動性

最後に、コンドミニアム市場は、特に経済状況、住宅市場の動向、地域の開発などによって大きく影響を受けることがあることは加味しておきましょう。

これは、コンドミニアムの価格や賃貸収入の安定性に直接影響を及ぼし、投資家にとって重要なリスク要因となります。

たとえば、2008年の金融危機の際、アメリカ全体の住宅市場は大きな打撃を受けましたが、コンドミニアム市場は特に大きな影響を受けました。

特に、マイアミ、ラスベガス、フェニックスなどの都市では、コンドミニアムの価値が大幅に低下し、多くの投資家が損失を被りました。

このことは経済危機によって住宅ローンの利用が難しくなり、また投機的な購入が減少したことによるものです。

また喜ばしい面としては、テクノロジーの進展や経済の変化によって新たな雇用機会が生まれる都市では、コンドミニアムの価格が急激に上昇することがあります。

例えば、サンフランシスコやシアトルのような都市では、近年、テクノロジー産業の拡大に伴い、住宅需要が増加し、コンドミニアムの価格も大幅に上昇しました。

このような市場では、短期間での価値増加が見込まれる一方で、けれども市場の飽和や経済の変動によって価格が下落するリスクも存在します。

これらの例からわかるように、コンドミニアム市場の変動性は、結構な割合で多くの外部要因に左右されます。

そこで投資家は、地域の経済状況、住宅市場のトレンド、都市開発計画などを慎重に分析し、これらの要因がコンドミニアムの価値や収益性に及ぼす影響を考慮する必要があるのです。

アメリカ不動産投資のイロハについて、明日に続けます。