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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産入門編として、基本的な項目を押さえています。
昨日は
「アメリカ不動産が市場にもたらす価値」
についてお伝えしました。
アメリカ不動産は
１．世の人々に住環境を与える、もしくは職場環境を与える
２．その対価として家賃収入が入る
という式で価値を提供するのみならず、目に見えずとも社会に大きなインパクトを与えていきます。
恒久的に失われることのない、いつの世でも必要とされる資産だからこそ、投資対象としても手堅いのです。
そこで世に価値をもたらすアメリカ不動産そのものは、どのように資産としての価値が推し量られるものなのでしょうか。
アメリカ不動産の資本価値を推し量る尺度としては
比較方式（Comparative Market Analysis, CMA）
収益還元法（Income Capitalization Approach）
原価方式（Cost Approach）
の3つがあります。
アメリカ不動産の基本として、それぞれの尺度について簡潔に押さえてみましょう。
今日は比較方式についてです。
比較方式（Comparative Market Analysis, CMA）
比較方式（Comparative Market Analysis, CMA）とは、近隣の類似物件の売却価格を比較して評価する方法です。
その手順を順番にみていきましょう。
１．市場データ収集のプロセス
市場データの収集は、不動産評価の比較方式（Comparative Market Analysis, CMA）において極めて重要なプロセスであり、これには不動産リスティングサービス（MLS）、公共記録、不動産取引データベース、地方自治体の記録、オンライン不動産市場情報など、多岐にわたるデータソースの活用が必要です。
詳細な市場データを収集することで、類似物件の適切な選定、価格変動の分析、地域特性の把握などが可能となりますが、これらの情報は、評価対象物件の特徴や市場状況を考慮した正確な価格設定に不可欠です。
不動産の価格
売却日
物件の特徴（例えば面積、部屋数、立地、築年数）
市場の動向
経済的要因
など、多角的な視点からのデータ分析は、物件の価値を正確に反映する評価を行うための鍵となります。
２．類似物件の選定
類似物件の選定は、不動産の比較方式評価（Comparative Market Analysis, CMA）において中心的な役割を果たします。
このプロセスでは、評価対象物件に最も近い特性を持つ物件を見つけ出し、その売却価格や市場動向を分析することが求められます。
この選定に際しては
物件の立地
建物の大きさと構造
土地の広さ
築年数
内外装の状態
設備の質と量
などの物理的特性を考慮する必要があります。
さらに
学校区域
交通の便
地域内の商業施設の有無
などの地域特性も重要な要素です。
選定された類似物件は、できるだけ評価対象物件と似た条件を満たしている必要があり、そのためには最近の市場データを基に、正確かつ詳細な比較を行うことが不可欠になります。
特に重要なのは、売却日が近い物件を選ぶことで、市場動向の変化を反映した適切な評価を行うことが可能になるのです。
類似物件の選定には、不動産業者の専門知識と経験が大いに役立ち、この過程を通じて得られたデータと分析は、正確で現実的な不動産価値の推定に不可欠です。
したがって、類似物件の選定は、単に物理的特性の一致を見るだけではなく、市場環境や地域の特性を総合的に考慮することが求められる複雑なプロセスとなります。
３．調整の実施
最後の調整の実施は比較方式（Comparative Market Analysis, CMA）において重要な段階であり、評価対象物件と選定された類似物件との間の差異を金額で補正するプロセスです。
この段階では、類似物件が評価対象物件と異なる特性を持つ場合、それらの差を数値化して評価価格に反映させます。
たとえば、一つの物件がもう一つの物件よりも新しいキッチンを持っている場合、その改善分の価値を推定し、価格調整を行います。
また、
面積
部屋数
バスルームの数
土地の大きさ
立地の特性（例えば交通の便、学校区域、周辺環境など）
に基づいて調整を行うことが一般的です。
さらに
築年数
建物の状態
設備の質
屋外のアメニティ（プールや庭など）
も重要な調整ポイントです。
この調整プロセスは各特性が市場価値にどのように影響するかを理解することが要となり、これには地域の市場動向、不動産業者の知識と経験、そして適切な評価方法の適用が不可欠です。
最終的にはこれらの調整を通じて評価対象物件の市場価値をより正確に推定することが可能となり、不動産の価値評価における客観性と精度を高めることができます。
調整の実施は複雑で洗練された技術を必要とし、市場のニュアンスを正しく解釈し、各特性が価値に与える影響を適切に評価する能力が求められるため、不動産の評価における重要なスキルの一つです。
実際にはこのあたりは不動産鑑定士（Real Estate Appraiser）の資格を持つ専門家の仕事になりますが、比較方式（Comparative Market Analysis, CMA）は上のような手順で行われることは覚えておきましょう。
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