アメリカ不動産評価の3つの軸 ～ 収益還元法（Income Capitalization Approach）～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

米国で資産形成を行う投資家の一人として、米国株についてもそれなりに学びと実践を繰り返しています。

とはいえ、私(佐藤)が米国株に投資している割合はかなり小さいものです。

不動産投資

株投資

の2つのみに限定してその割合を語るのならば、間違いなくそのポートフォリオ割合は

不動産：株 ＝ ９：１

であり、実際は株の割合は1以下です。

その理由はただ一つ、どう考えても、アメリカ不動産の方が資産形成に有利としか思えないから（佐藤の個人的な意見です）。

もしろん投資家を名乗る以上は、米国株についても、少なくともそのイロハは1から10まで知り尽くしているつもりです。

株式投資のプロには及ばないにせよ、良し悪しを語るには十分に理解していますし、その上で

「自分基金の構築をどんどん進めていきたい」

と願えばこそ、株よりもアメリカ不動産の方が低リスクで着実に積み上げていけると考えています。

しかもキャッシュフローのみの観点でも、株の配当よりもアメリカ不動産の方が遥かに高利回り。

唯一、米国株の方が魅力があるとすれば、短期間の急激な株価上昇によるキャピタルゲインを狙うチャンスがゼロではないことでしょうか。

けれども、それではまるでギャンブルと変わりませんし、米著名投資家ウォーレン・バフェット氏が

「今の金融市場は賭博場のようだ」

と語るのも無理もないと思います。

もちろん上に語るアメリカ株うんぬんについてはあくまでも私(佐藤)個人の感想ですし、やらずに批判するものではなく、たった今も多少は資金を入れています。

少なからず株についても勉強を続けている中で、勉強すればするほど

「やっぱりアメリカ不動産はいいなー。」

と思えてしまう次第。

ここではアメリカ不動産入門編として基本的な項目を押さえていますが、多少のハードルはあろうとも、いざアメリカ不動産投資を始めてみると、その手堅さと安定したリターンに心安らかになるはずです。

昨日はそんなアメリカ不動産の価値を推し量る手法の一つとして、

比較方式（Comparative Market Analysis, CMA）

収益還元法（Income Capitalization Approach）

原価方式（Cost Approach）

の中の一番目、比較方式を見ていきました。

今日は二番目の収益還元法について、その概要を押さえていきましょう。

収益還元法（Income Capitalization Approach）

インカムアプローチと呼ばれる収益還元法は、次のステップで算出することが出来ます。

１．潜在的総収入の決定

潜在的総収入の決定は、収益還元法において非常に重要なステップです。

この過程では、不動産が市場状況が理想的であり、完全に賃貸されているという前提の下で、得られる可能性のある最大収入を計算します。

具体的には、すべての賃貸ユニットや利用可能なスペースから得られる理論上の最大賃料を評価することを意味するのです。

ちなみにここには基本の賃料収入だけでなく、洗濯機や駐車スペースのような追加サービスからの収入も含まれる場合があります。

そしてこの計算では、現在の市場状況や近隣の類似物件の賃料を考慮に入れます。

また、地域の経済状況、物件の立地、施設の特徴や状態、そして競合他社の賃料設定など、多くの要因が考慮されるべきです。

このようにして計算された潜在的総収入は、物件の最大の収益可能性を示すものであり、実際に得られる収益を算定する基盤となります。

潜在的総収入は理想的な状況下での数値であるため、実際の収益とは異なる場合が多いです。

けれどもこの数値は物件の収益能力を理解するための出発点として非常に重要であり、投資家や不動産評価者が不動産の価値を適切に評価する上で不可欠なデータとなります。

そのため、慎重かつ正確な計算が求められることになります。

２．効果的総収入の算出

効果的総収入の算出は、不動産の収益還元法において、潜在的総収入から実際に得られると予想される収入を算定するプロセスです。

この段階では、物件の潜在的総収入に基づき、現実の市場条件や特定の不動産の特性を考慮して調整を行います。

主に、空室率や賃料未払いなど、不動産から得られる収入に影響を及ぼす要因を考慮に入れます。

たとえば、あるアパートメントビルディングの潜在的総収入が年間100万ドルだとした場合、実際にはすべてのユニットが常に満室であるとは限りません。

市場の空室率や過去の実績に基づいて、特定の期間にわたる空室の可能性を評価し、これによる収入の減少を見積もります。

また、賃料の未払いや遅延も考慮に入れ、これらが総収入に及ぼす影響を計算します。

これらの減少分を潜在的総収入から差し引くことで、効果的総収入が導かれます。

この数値は、物件が現実の市場条件下で生成しうる収益をより正確に反映しており、不動産の収益性を評価する上で重要な役割を果たします。

このプロセスは、不動産投資のリスクや市場の変動を考慮に入れることを可能にし、投資家や評価者にとって実際の収益の見込みをよりリアリスティックに提示します。

効果的総収入は、その後の純運営収入の計算の基礎となるため、ここでもまた慎重かつ詳細な分析が必要とされるのです。

収益還元法について、明日に続けます。