こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資のイロハについておさらいしながら、それぞれの内容を深掘りしています。
アメリカでの不動産投資を志す方々から相談の頂く時、その中で最も多い類に入るだろう質問に
「売却のタイミング」
があります。
いわゆる投資戦略的にはエグジットと呼ばれるものですが、投資したは良いものの、いざ売却して利益を確定させる時の売りのタイミングが分からない、という方々が案外多くいらっしゃいます。
この点は株式投資でも似たような話をよく聞きますが、結論をいえば
「正しいエグジットは存在しない」
というのが正直な答えと言えるのではないでしょうか。
何しろ、株式投資でいえばかの有名なウォーレン・バフェット氏ですら、正しいエグジットは読み取れないというのです。
不動産投資も正しく同じで、正しいエグジットのタイミングを取れる人はまずいないと言えます。
より正確には
１．自分が良しと納得できるエグジット基準を定める
２．「１」に沿って感情を交えずに実行する
という手順で進められたとしたら、それでよいのではないでしょうか。
そこでエグジットの定義は各人で違うにせよ、ここではアメリカ不動産投資を志す人々が自分エグジット基準を定めるにあたり、参考になりそうな線をなぞっておきたいと思います。
ざっくりいくつかあげると、物件売却のタイミングとして考えられるのは
不動産市場の状況：供給と需要のバランス、市場の動向
現地の経済状況：雇用率、経済成長、産業の健全性
金利と融資条件：金利の高低、ローンの利用しやすさ
物件の状態：修繕の必要性、アップグレードの状況
税制と政策：不動産税、キャピタルゲイン税、政府の規制
レンタル市場の状況：家賃の水準、入居率
保有期間：キャピタルゲインの計算、売却による利益
個人の財政状況：現金流の必要性、投資ポートフォリオの調整
将来の市場予測：長期的な市場の見通し、成長見込み地域
個人のライフスタイルや目標：移住、退職、資産の再配分
といった項目です。
一つひとつ、見ていきましょう。
不動産市場の状況：供給と需要のバランス、市場の動向
不動産市場の状況は、住居用物件の売却を検討する際に非常に重要な要素です。
市場は、多くの要因によって形成され、影響を受けます。
具体的には、経済の全般的な健全性、住宅需要、供給量、地域的な特性、さらには国内外の政治的、経済的な動向まで、広範な要素が関与します。
だからこそ市場の動向を理解することで、不動産の価値が現在どのような状態にあるのか、また将来どのように変化する可能性があるのかを見極めることが可能になります。
例えば、市場が売り手市場であれば、物件の価格が上昇傾向にあり、売却による高い利益が期待できる可能性があります。
逆に、買い手市場の場合は、物件価格が低迷している可能性があり、売却を待つか、他の戦略を考慮する必要があるかもしれません。
また、不動産市場は地域によって大きく異なることがあります。
一部の地域では不動産価格が急速に上昇している一方で、他の地域では安定していたり、あるいは下降傾向にあることもあります。
このように、地域の特性と市場の状況を総合的に考慮することが、適切な売却タイミングを見極める上で重要なわけです。
需要と供給のバランス
そこで供給と需要のバランスに絞って考えてみると、需要と供給は不動産市場でも最も基本的で重要な概念です。
このバランスが市場の価格と流動性にどのように影響を与えるかを理解するには、様々な市場の実例を考えると良いと思います。
例えば、高い雇用率と経済成長を経験している都市では、多くの人々が移住し、住宅の需要が高まります。
このような状況では、需要が供給を上回り、不動産価格は上昇する傾向があります。
シリコンバレーのような技術中心の地域では、高給の仕事が豊富で、住宅需要が非常に高いため、不動産価格が著しく上昇しています。
逆に、経済的に停滞している地域や人口が減少している地域では、住宅の需要が減少します。
需要が減ると、供給が過剰になり、物件価格は下落することが一般的です。
例としては、かつての工業都市や人口減少が進む地域が挙げられます。これらの地域では、家を売るのが難しくなり、市場は買い手市場となりがちです。
また、季節による需要の変動も考慮する必要があります。
多くの地域では、春から夏にかけて住宅市場が活発になります。
家族が子供の学校のスケジュールに合わせて引っ越しを計画するため、この時期は特に需要が高まるのです。
このような季節的な要因も、供給と需要のバランスに影響を与える重要な要素です。
このように供給と需要のバランスは、地域の経済状況、人口動態、さらには季節的な要因など、多くの要素によって変動します。
これらを踏まえたうえで不動産市場のこれらの動きを理解し、適切なタイミングで物件を売却することが出来ると思います。
私(佐藤)自身は基本的にバイアンドホールドのスタンスですが、どうしても売却の必要がある際はやはり市場の動向は優先的に考慮しています。
年間のタイミングとしては今の3月あたりは売却準備に適しており、1～2ヶ月ほどかけて、夏のピークタイムに向けて物件を市場に投入するわけです。
すると引越しにあたり需要が最も高まる時期にハマりますから、比較的容易に売却することが出来ます。
物件売却のタイミングについて、明日に続けます。
