株か不動産か ～ 佐藤の場合①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

日本でもいよいよ投資ブームがくすぶり始めたようです。

2023年のとある統計では、いかなる投資も行っていない日本人の割合は59.2%だそうで、実際には約6割の日本人が投資を何も行っていないことになります。

平均的アメリカ人は資産の約9割を運用していることからすると、投資を行っている日本人の割合はまだまだ少ないと言えます。

とはいえ、ひと昔前の日本からするとそれでも投資人口は随分増えつつあると思うのです。

事実、近年は日本でも20代から30代を中心に投資を始める人々の数が二けた台で伸びているとのこと。

本年から始まった新NISAは更に大きな起爆剤となっているようで、今後、ほぼ間違いなくインフレ基調に進んでいくだろう日本経済の背景を踏まえると、投資熱はここからいよいよ熱を帯びてくるのではないでしょうか。

そこで投資を勉強し始める人々の中で、よくある質問が

「アメリカ不動産を所有する上で、株式投資と比べると、どちらがよいと思いますか？」

というものです。

この手のご質問に対し、私(佐藤)が一貫してお答えするのは

「アメリカ不動産投資の方が良いです」

「なぜなら、株よりも遥かに安定したリターンとおまけ利益をもたらしてくれるからです」

というもの。

それは、たびたびご紹介する

この図にも現れています。

投資物件そのものは現存する建物であり、実体のあるものです。

実体ある投資対象としては

• ゴールド
• シルバー
• プラチナ

等の貴金属も実体のある投資対象ですが、これと同様に不動産もまたその本質は

木材

コンクリート

を始めとする、自然界から派生する素材を元に、実在する投資対象です。

それ対し、株は上の図の通り、最も自然界から遠く、あくまでも可視化されることはない企業価値をもって取引されるもの。

ある意味、紙幣と同じで人々が

「そこには価値がある」

とする信用が前提となり、売買されるものとなります。

そして実体のない、世の人々からの信用だけで取引される株は、その企業が市場から退場してしまうと、一気にその価値がほぼゼロの水泡に帰してしまうものです。

そうするとやはり、実体のある不動産物件には安心感を覚えるのです。

ちなみに余談も含みますが、私自身はポートフォリオのほとんどを不動産関連においていますが、このことは盲目的にアメリカ不動産にほぼ全振りしているわけではなく、自分自身で各国の株を買ってみた後の結論です。

もちろん株式投資を否定しているわけではなく、金融資本主義経済の中で健全な経済成長を継続していく上で、投資家から資金を集める手段は必須と言えます。

不動産でも頭金を複数の投資家から集めるエクイティ投資は当然の如く存在し続けますし、企業が存続・成長し続ける上で健全に資金を集める手段は一つです。

けれども結果として、

アメリカ不動産

世界株

を比較してみると、私(佐藤)自身は

「アメリカ不動産の方が安心・安定している」

と確信しています。

実例 ～ 佐藤のとある物件の場合

ではどれくらいのリターンが見込めるのかといえば、ここで私(佐藤)のポートフォリオ内にある物件の一つの運用成績で見てみましょう。

この物件は10年落ち程度で、学区も良い、けれども15万ドル程度だった物件です。

正確な数字でいきますが、融資を受けて購入した際に投じた自己資金は

• 頭金
• 諸経費

で合わせて

$43,532.84

でした。

過去2年間、2022年と2023年の運用成績を見てみましょう。

	2022	2023
Income	$14,477.00	$15,723.33
Expense	$3,223.49	$2,479.09
NOI	$11,253.51	$13,244.24
Debt	$9,076.02	$9,374.52
Pure Cashflow	$2,177.49	$3,869.72
Cash on Cash Return	5.00%	8.89%
Equity Increase
Yearly Increase	$2,067.80	$2,152.04
Return on Investment
Yearly Return	9.75%	13.83%

「Cash on Cash Return」とは、

「自分のポッケから投じた資金に対するリターン」

です。

私(佐藤)は$43,532.84を初期に投じていますから、純利益となる「Pure Cashflow」でみると

2022年 $2,177.49 … 5.00%

2023年 $3,869.72 … 8.89%

となります。

同年の間に3.89%増加しているわけです。

そこで単純に考えると、本年2024年以降においては

１．家賃はどれくらい上昇するのか

２．支出はどらくらい上昇するのか

この入ると出るの差額がポイントになります。

すなわち家賃の上昇に対して支出の上昇が抑えられれば抑えられるほど、この初期投資に対するリターンは大きくなっていくわけです。

5%というだけでも、お金を銀行に寝かせるよりは遥かにマシなわけですが、2023年は8.89%となり、非常に頼もしい数字です。

そして実をいうと、この物件のテナントはあと2ヵ月ほどで退去する予定。

その後はターンオーバー期間を経て賃貸市場に再投入しますが、実は現在の家賃は市場賃貸価格から$300ほど安いのです。

ということは、再度賃貸市場に投入した後に市場賃貸価格でテナントが付いたとすれば、年間家賃収入はほぼ2万ドルに届くことになります。

結果として、キャッシュ オン キャッシュ リターンは2024年も増加する可能性は高いはずです。

明日に続けます。