こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まで、全米不動産業界を揺るがす大型訴訟についてお伝えしてきました。
全米不動産協会（National Association of Realtors）は今回の仲介手数料に関する全国的な訴訟を解決するべく合意を発表、その和解金は4億1,800万ドルとなります。
その和解金とそれに伴う若い条件の実行により、本年から住宅販売に関してはその体制が大きく変化していきそうです。
一部では
「不動産仲介業そのものが時代遅れだ」
という指摘がありますが、さすがにそれは言い過ぎなように思います。
余談も含めると、今回の訴訟と和解が直接的に影響するのは「住居用物件」の分野です。
商業物件については、そもそもが商業用の物件である為にオーナー同士の直接の取引がほとんどです。
仮に商業物件取引に仲介人が場合、その仲介報酬は雇う側が雇われる者に支払うことが基本となります（売主はリスティングエージェントに、買主はバイヤーエージェントに報酬を支払う）。
そして何より、商業物件の場合は
「プロ同士の取引」
という認識が前提にあるものです。
これに対し、普通の消費者が
「自分が暮らす家を買いたい」
という場合に、その取引はプロ同士とは程遠く、およそ不動産取引に明るいとはいえない人々がほとんどです。
これは当然のことであり、だからこそ住居用物件売買の取引には専門家である不動産エージェントという存在が不可欠であったわけです。
そうすると、今回の訴訟と和解により業界が大きく再編されることは間違いありませんが、
「不動産仲介業そのものが時代遅れだ」
とはやはり言い過ぎのように思います。
不動産仲介業が時代遅れになるのは
⇒ 不動産権がブロックチェーン技術で管理されている
⇒ 取引の最初から最後までAIが完結してくれる
というレベルに至って始めて
「仲介業はそろそろ。。」
と言えるかもしれませんが、いくら技術が進歩したとしても
売主
買主
の双方の感情面をAIが理解して、人と全く同じように感情面を含めてサポートできるのかは疑問が残ります。
金額的には不動産物件よりも遥かに安価なはずの車ですら、未だに人の仲介なしには購入できない時代なのです。
住居用物件の売買はどう変化するのか
かくして、住居用物件の売買を支援する不動産エージェントという仲介業は、シンプルに
「自分の家を購入したい」
と希望する何百万ものアメリカ人にとって、その取引を完了させる為に存在し続けるものと思います。
それを踏まえ、今後のアメリカにおける住居用物件の売買はどのように変化していくのでしょうか。
具体的には、今回の和解は
不動産ブローカーが販売物件を見るためのデータベースである複数リスティングサービス（MLS）上での報酬提供の共有を禁止
不動産ブローカー（エージェント）と買い手との間で、物件の内覧前に書面による雇用契約を結ぶ義務
が条件となっています。
これらの変更の実施は、2024年7月中旬から後半にかけて実施される予定です。
またここは重要な点となりますが、今回の和解条件以前に、そもそもが全米不動産協会は定められた手数料を昔から設定していません。
ここは押さえたおきたいポイントですが、仲介手数料は引き続き、買い手、売り手、および彼らのブローカー間で交渉可能となります。
また訴訟の対象となっていた
「売主側のリスティングエージェントにとっての協力者（買い手側のバイヤーエージェント）への報酬」ルールでは、リスティングエージェントは各リスティングにあたり、バイヤーエージェントに対して報酬提供の有無を明示する必要があります。
その額は任意となり、$0（すなわち、バイヤーエージェントは買主に報酬を依頼して頂きたいという意思表示）であっても構いません。
同時に、購入者は購入手続きに協力してくれるバイヤーエージェントに対し、報酬を支払う方法について選択肢があります。
一部の購入はブローカーの仲介サービスに対して固定料金を支払うかもしれません。
或いは売り手が販売価格に譲歩を提供し、それを買い手が自分のブローカーに対する報酬に充てることも考えられます。
またリスティングエージェントが自身の報酬の一部を買い手エージェントに提供することもあるかもしれません。
この場合の売り手が自分のブローカーに支払う報酬が山分けされ、バイヤーエージェントの雇用に充てられることは、低所得から中所得層の家庭を含む、すべての売買取引において重要な戦略になりそうです。
とどのつまり、最終的には購入者はプロの不動産アドバイスを選び、それに対していくら、どのように支払うかを決定できるようになるわけです。
歴史的に見ると、物件購入希望者のほぼ90%の人々は不動産エージェントまたはブローカーを雇うことを選択しています。
この割合はさほど変わらず、10人中9人の物件購入者は今後もバイヤーエージェントを雇うことを選ぶのではないでしょうか。
。。。
かくして、全米不動産協会が実行することになる和解合意とそれに伴う実務の変更は、本年7月中旬からしばらくは大なり小なり、仲介取引に混乱を起こすかもしれません。
けれどもリアルターの存在意義、すなわちその専門知識と経験がクライアントの最善の利益にコミットメントする、という点は変わりようがないものです。
何百万人もの人々が住宅所有の夢を実現するため、その取引のほとんどに仲介者は存在し続けると思います。
