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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
金利が高い時期のモーゲージの組み方について、モーゲージ会社の紹介からお伝えしています。
ここから答えに触れていきたいと思いますが、なぜ金利が高い時期でも長期固定金利の方が有利なのかといえば、長期的にはインフレが味方をしてくれるからです。
アメリカの30年固定金利ローンと15年固定金利ローンで考えてみましょう。
30年固定金利ローンと15年固定金利ローンは、どちらも返済期間中金利が変動しない固定金利型のモーゲージですが、返済期間の長さが異なることにより、月々の返済額、総支払利息額、そして資金計画に大きな違いが生じます。
30年固定金利ローンは返済期間が長いため、月々の返済額は低くなりますが、その分長い期間にわたって利息を支払うことになるため、最終的な総支払利息額は高くなります。
これに対し、15年固定金利ローンは返済期間が短いため、月々の返済額は高くなりますが、支払う利息はずっと少なく、より早くローンの完済が可能になるため、長期的には金銭的な節約につながります。
結果として月々の返済能力が高く、早期にローンを完済したい方には15年固定金利ローンが、より低い月々の支払いで長期間にわたって住宅ローンを管理したい方には30年固定金利ローンが適している、というのが理屈です。
どちらを選択するかは個々の財政状態、将来計画、そしてリスク許容度によって決まるということになりますが、ここにあるのは
「モーゲージを自己資金で返済し続ける」
という前提です。
もう少し詳しく見ていきましょう。
30年と15年を比較
30年固定金利ローンで500,000ドルの物件を6.8%の金利で購入する場合の返済スケジュールについて考えてみましょう。
一般的に通常のモーゲージの金利では単利が用いられます。
単利の場合、利息は元本にのみ計算され、利息が再び利息を生むことはありません。
このシナリオでは毎年の利息額は一定であり、全体的な支払い計画を理解しやすくなります。
初期条件
• ローン額: $500,000
• 年利率: 6.8%
• ローン期間: 30年
で、最初の12ヵ月だけ見てみましょう。
| 支払い月 | 支払額 | 元金 | 利息 | 利息累積 | 支払い残高 |
|---|---|---|---|---|---|
| May 2024 | $3,259.63 | $426.29 | $2,833.33 | $2,833.33 | $499,573.71 |
| Jun 2024 | $3,259.63 | $428.71 | $2,830.92 | $5,664.25 | $499,145.00 |
| Jul 2024 | $3,259.63 | $431.14 | $2,828.49 | $8,492.74 | $498,713.86 |
| Aug 2024 | $3,259.63 | $433.58 | $2,826.05 | $11,318.78 | $498,280.28 |
| Sep 2024 | $3,259.63 | $436.04 | $2,823.59 | $14,142.37 | $497,844.24 |
| Oct 2024 | $3,259.63 | $438.51 | $2,821.12 | $16,963.49 | $497,405.73 |
| Nov 2024 | $3,259.63 | $440.99 | $2,818.63 | $19,782.12 | $496,964.74 |
| Dec 2024 | $3,259.63 | $443.49 | $2,816.13 | $22,598.26 | $496,521.25 |
| Jan 2025 | $3,259.63 | $446.01 | $2,813.62 | $25,411.88 | $496,075.24 |
| Feb 2025 | $3,259.63 | $448.53 | $2,811.09 | $28,222.97 | $495,626.71 |
| Mar 2025 | $3,259.63 | $451.07 | $2,808.55 | $31,031.52 | $495,175.64 |
| Apr 2025 | $3,259.63 | $453.63 | $2,806.00 | $33,837.52 | $494,722.01 |
毎月の返済額は$3,259.63ですが、その内訳の元金一部と利息は毎月変化していくことが分かります。
最初は利息が大きく元金はそれほど減らないのですが、徐々に利息が小さくなり、返済する元金が大きくなる仕組みです。
このような返済スケジュールをアーモチゼーション（Amortization）といいます。
モーゲージ会社の利益はこの利息の部分になりますが、アメリカでは従来4年～7年でモーゲージは組み換えがされているため、最初の期間が利息が大きいとはよく出来た仕組みです。
そこで今度は
• ローン額: $500,000
• 年利率: 6.8%
• ローン期間: 15年
と、半分の15年固定金利で最初の12ヵ月を見てみましょう。
| 支払い月 | 支払額 | 元金 | 利息 | 利息累積 | 支払い残高 |
|---|---|---|---|---|---|
| May 2024 | $4,438.42 | $1,605.09 | $2,833.33 | $2,833.33 | $498,394.91 |
| Jun 2024 | $4,438.42 | $1,614.18 | $2,824.24 | $5,657.57 | $496,780.73 |
| Jul 2024 | $4,438.42 | $1,623.33 | $2,815.09 | $8,472.66 | $495,157.40 |
| Aug 2024 | $4,438.42 | $1,632.53 | $2,805.89 | $11,278.55 | $493,524.88 |
| Sep 2024 | $4,438.42 | $1,641.78 | $2,796.64 | $14,075.19 | $491,883.10 |
| Oct 2024 | $4,438.42 | $1,651.08 | $2,787.34 | $16,862.53 | $490,232.01 |
| Nov 2024 | $4,438.42 | $1,660.44 | $2,777.98 | $19,640.51 | $488,571.58 |
| Dec 2024 | $4,438.42 | $1,669.85 | $2,768.57 | $22,409.09 | $486,901.73 |
| Jan 2025 | $4,438.42 | $1,679.31 | $2,759.11 | $25,168.20 | $485,222.42 |
| Feb 2025 | $4,438.42 | $1,688.83 | $2,749.59 | $27,917.79 | $483,533.59 |
| Mar 2025 | $4,438.42 | $1,698.40 | $2,740.02 | $30,657.81 | $481,835.20 |
| Apr 2025 | $4,438.42 | $1,708.02 | $2,730.40 | $33,388.21 | $480,127.18 |
表を見れば一発で分かりますが、毎月の支払いは$4,438.42で
$1,178.79（$4,438.42 - $3,259.63）
もの差があります。
12ヵ月間の支払額の差は
$14,145.48（$1,178.79 X 12ヵ月）
にも及ぶのです。
30年固定金利が有利である理由について、明日に続けます。
