30年と15年ではどちらが有利か

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

金利が高い時期のモーゲージの組み方について、モーゲージ会社の紹介からお伝えしています。

ここから答えに触れていきたいと思いますが、なぜ金利が高い時期でも長期固定金利の方が有利なのかといえば、長期的にはインフレが味方をしてくれるからです。

アメリカの30年固定金利ローンと15年固定金利ローンで考えてみましょう。

30年固定金利ローンと15年固定金利ローンは、どちらも返済期間中金利が変動しない固定金利型のモーゲージですが、返済期間の長さが異なることにより、月々の返済額、総支払利息額、そして資金計画に大きな違いが生じます。

30年固定金利ローンは返済期間が長いため、月々の返済額は低くなりますが、その分長い期間にわたって利息を支払うことになるため、最終的な総支払利息額は高くなります。

これに対し、15年固定金利ローンは返済期間が短いため、月々の返済額は高くなりますが、支払う利息はずっと少なく、より早くローンの完済が可能になるため、長期的には金銭的な節約につながります。

結果として月々の返済能力が高く、早期にローンを完済したい方には15年固定金利ローンが、より低い月々の支払いで長期間にわたって住宅ローンを管理したい方には30年固定金利ローンが適している、というのが理屈です。

どちらを選択するかは個々の財政状態、将来計画、そしてリスク許容度によって決まるということになりますが、ここにあるのは

「モーゲージを自己資金で返済し続ける」

という前提です。

もう少し詳しく見ていきましょう。

30年と15年を比較

30年固定金利ローンで500,000ドルの物件を6.8%の金利で購入する場合の返済スケジュールについて考えてみましょう。

一般的に通常のモーゲージの金利では単利が用いられます。

単利の場合、利息は元本にのみ計算され、利息が再び利息を生むことはありません。

このシナリオでは毎年の利息額は一定であり、全体的な支払い計画を理解しやすくなります。

初期条件

• ローン額: $500,000
• 年利率: 6.8%
• ローン期間: 30年

で、最初の12ヵ月だけ見てみましょう。

支払い月	支払額	元金	利息	利息累積	支払い残高
May 2024	$3,259.63	$426.29	$2,833.33	$2,833.33	$499,573.71
Jun 2024	$3,259.63	$428.71	$2,830.92	$5,664.25	$499,145.00
Jul 2024	$3,259.63	$431.14	$2,828.49	$8,492.74	$498,713.86
Aug 2024	$3,259.63	$433.58	$2,826.05	$11,318.78	$498,280.28
Sep 2024	$3,259.63	$436.04	$2,823.59	$14,142.37	$497,844.24
Oct 2024	$3,259.63	$438.51	$2,821.12	$16,963.49	$497,405.73
Nov 2024	$3,259.63	$440.99	$2,818.63	$19,782.12	$496,964.74
Dec 2024	$3,259.63	$443.49	$2,816.13	$22,598.26	$496,521.25
Jan 2025	$3,259.63	$446.01	$2,813.62	$25,411.88	$496,075.24
Feb 2025	$3,259.63	$448.53	$2,811.09	$28,222.97	$495,626.71
Mar 2025	$3,259.63	$451.07	$2,808.55	$31,031.52	$495,175.64
Apr 2025	$3,259.63	$453.63	$2,806.00	$33,837.52	$494,722.01

毎月の返済額は$3,259.63ですが、その内訳の元金一部と利息は毎月変化していくことが分かります。

最初は利息が大きく元金はそれほど減らないのですが、徐々に利息が小さくなり、返済する元金が大きくなる仕組みです。

このような返済スケジュールをアーモチゼーション（Amortization）といいます。

モーゲージ会社の利益はこの利息の部分になりますが、アメリカでは従来4年～7年でモーゲージは組み換えがされているため、最初の期間が利息が大きいとはよく出来た仕組みです。

そこで今度は

• ローン額: $500,000
• 年利率: 6.8%
• ローン期間: 15年

と、半分の15年固定金利で最初の12ヵ月を見てみましょう。

支払い月	支払額	元金	利息	利息累積	支払い残高
May 2024	$4,438.42	$1,605.09	$2,833.33	$2,833.33	$498,394.91
Jun 2024	$4,438.42	$1,614.18	$2,824.24	$5,657.57	$496,780.73
Jul 2024	$4,438.42	$1,623.33	$2,815.09	$8,472.66	$495,157.40
Aug 2024	$4,438.42	$1,632.53	$2,805.89	$11,278.55	$493,524.88
Sep 2024	$4,438.42	$1,641.78	$2,796.64	$14,075.19	$491,883.10
Oct 2024	$4,438.42	$1,651.08	$2,787.34	$16,862.53	$490,232.01
Nov 2024	$4,438.42	$1,660.44	$2,777.98	$19,640.51	$488,571.58
Dec 2024	$4,438.42	$1,669.85	$2,768.57	$22,409.09	$486,901.73
Jan 2025	$4,438.42	$1,679.31	$2,759.11	$25,168.20	$485,222.42
Feb 2025	$4,438.42	$1,688.83	$2,749.59	$27,917.79	$483,533.59
Mar 2025	$4,438.42	$1,698.40	$2,740.02	$30,657.81	$481,835.20
Apr 2025	$4,438.42	$1,708.02	$2,730.40	$33,388.21	$480,127.18

表を見れば一発で分かりますが、毎月の支払いは$4,438.42で

$1,178.79（$4,438.42 – $3,259.63）

もの差があります。

12ヵ月間の支払額の差は

$14,145.48（$1,178.79　X 12ヵ月）

にも及ぶのです。

30年固定金利が有利である理由について、明日に続けます。