アンダーウォーター モーゲージに陥ったら？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは高金利の中にあって、ファイナンシング購入を目指す場合はどのパターンが最善かについてお伝えしてきました。

いずれにせよファイナンシング購入の場合は30年固定金利が有利であり、特にアメリカの投資活動においては30年固定金利以外のオプションは考えない方がよいように思います。

同時に、このような高金利の時期に気を付けるべきが

「Underwater Mortgage（アンダーウォーター モーゲージ）」

です。

アンダーウォーターはそのまんま「水面下」を意味しており、モーゲージローンの残高がその物件の現在の市場価値を超えてしまう状況のことを指します。

つまり家を売ったとしてもローンを完全に返済することができず、売却後も借金が残ってしまう状態です。

通常は前回の不動産暴落時のように不動産市場が下落した時に特に発生しやすく、住宅ローンの借り手が経済的に困難な状態に陥ることがあります。

同時に高金利で無理のあるファイナンシング購入を行う場合、毎月の支払いはそれなりであるにも関わらず、物件価値がローン残高を下がる場合は特に厳しい状況に追い込まれるわけです。

現在のアメリカ不動産市場では過去の不動産大暴落の時期のように物件価値が大きく沈む様子は確認できませんが、実体経済に引っ張られることがある場合、高金利で借りている場合はより注意が必要になるのです。

たとえば$250,000で家を購入したとしましょう。

元金の返済は5万ドルのみで、モーゲージローンはまだ$200,000残っているとします。

けれども現在の市場で家を売ろうとした場合、$170,000しか得られない状態であるとしましょう。

この場合、売却後に同額が手元に残ったとしてもまだ$30,000の住宅ローンを支払う必要があることを意味します。

結論からいえば、このような場合に最善の対策は「じっと耐えて（物件価値の上昇を）待つこと」です。

けれども何らかの理由で売却が必要な場合はどうすればよいのでしょうか？

もし現在の家は手ざまになり、早めに引っ越す必要が出てきた時は？

仕事の都合で引越しを余儀なくされた場合は？

水面下の住宅ローンの選択肢

上記のようなやむを得ない場合は売却の必要がありますが、結論からいえば、アンダーウォーターから抜け出す選択肢は、いずれの場合でも何らかの形で痛みを伴うことになります。

けれども少なくとも、後のダメージを極小化することは可能なのです。

その代表的ないくつかの手法を見ていきましょう。

Short sale（ショートセール）

ショートセールは住宅ローンの残高がその不動産の市場価値を上回ってしまった場合に所有者が不動産を市場価値以下で売却し、その収益で住宅ローンの一部を返済することを言います。

ショートセールでアンダーウォーターを切り抜ける利点は、差し押さえ（フォアクロージャー）よりも自分のクレジットスコアへの影響が少なく、より速く経済的な回復が見込めることです。

けれどもショートセールは個人のクレジット履歴に記録されるため、将来の住宅ローンの承認や他の信用取引に影響を与える可能性は残されてしまいます。

またショートセールを実行するには住宅ローンを保有している金融機関の承認が必要となり、かつそのプロセスは複雑で時間がかかることが多いです。

またショートセールが完了した後で、それでも売却価格が住宅ローン残高を完全にカバーできなかった場合には残りの債務が免除されるとは限らないため、その点を事前に確認する必要があります。

貯金を切り崩す

「貯金を切り崩す」という選択肢は自宅の住宅ローンが水面下になっている状況下で、自己資金を使用してその差額を補填する方法です。

具体的には退職資金を引き出したり他の貯蓄を使用して、住宅ローンの残高と自宅の売却価格の間に生じるギャップを埋めることが考えられます。

この方法の利点は、即座に現金を確保できることであり、住宅ローンを完済することで住宅の所有権を明確にして他の選択肢を探るための時間を稼ぐことができます。

けれどもその反面、大きなデメリットも存在します。

想像がつくかと思いますが、貯金を切り崩すことにより、よほど資金的に余裕がない限りは将来の緊急事態に対するクッションや次の住宅購入のための頭金がなくなる可能性があるのです。

また退職資金を早期に引き出すと税金や罰金が発生するケースもあり、長期的な財政計画に影響を与える恐れがあります。

この選択肢は他に選択肢が限られている場合や短期的な財政的困難から抜け出すための一時的な解決策として有効ですが、前述のようなマイナス面もよく加味しておきましょう。

物件を賃貸する

「物件を賃貸に出す」という選択肢はモーゲージが水面下にある場合、自宅の市場価値よりもローン残高が高い状況で自宅を売却せずに賃貸市場に出す方法です。

これにより自分は物件を保持しながら、賃貸収入を得て住宅ローンの支払いに充てることができます。

この選択肢の利点は、自宅を売却せずに住宅ローンの負担を軽減できる点です。

賃貸収入は住宅ローンの月々の支払いをカバーし、場合によってはそれ以上の収益をもたらすことがあります。

また不動産市場が回復し、家の価値が上がるのを待つ間に収入源としても機能します。

さらに賃貸によって得られる収入は、新たに購入する家のための追加の資金として利用できるわけです。

実際、賃貸収入を金融機関がローン申請時の収入として認めることもあるため、賃貸物件を所有していることは新しい住宅ローンの資格を得る上で有利に働くことがあります。

ただしここにもデメリットがあります。

賃貸管理には時間と労力がかかり、適切な入居者を見つける、維持管理の手配、賃料の回収といった作業が必要です。

また入居者が支払いを滞らせたり、物件に損害を与えたりするリスクも考慮する必要があります。

そこで賃貸に出す場合の管理については、専門家のプロパティマネージャーに一任するのが得策です。

物件を改築する

最後に「自宅を改装する」という選択肢があります。

住宅ローンが水面下にある状況下で家を改装してその価値を高め、市場価値をローン残高に近づけるまたは超えるようにする方法です。

改装を行うことで自宅の機能性を向上させたり、現代的なデザインに改築することで、物件価値を高めることを目指すわけです。

この方法の利点は改装によって家の価値が実際に増加し、それが市場での競争力を高めることです。

また改装によって生活環境が向上するため、自分自身の暮らしもより快適になります。

自宅改装のデメリットとしては、初期投資が必要であり、改装のコストが期待される価値増加を上回るリスクがあることです。

また改装プロジェクトは時間がかかり、期間中は生活に不便を感じることがあります。

そのため改装を行う際には財政状況や改装後の市場価値、そして改装による生活の質の向上を慎重に評価することが推奨されます。

同時に検討できることとして、貸付基準の変更により比較的低いエクイティ（自己資本）での融資も可能になっており、改装後の「将来価値」を活用して、必要な資金を得ることができる場合もあります。

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かくして、アンダーウォーターの状況下では

Short sale（ショートセール）

貯金を切り崩す

物件を賃貸する

自宅を改装する

という四つの打ち手が考えられることは、覚えておきましょう。