物件調査レポートで押さえるべきポイント ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産の年間サイクルは12月から年明けの1月あたりが大底となり、3月から目立って市場が動き始めてきます。

その流れでいえば、今はちょうど夏のピークタイムに向けて盛り上がりが起こり始める時期です。

そして毎年のことですが、この時期になるとアメリカ不動産投資に関するお問い合わせがかなり増えてきます。

無意識にも人々はアメリカ不動産投資に対し、年間サイクルとほぼ比例して反応してくるのです。

その意味で先日も外堀を埋める意味でファイナンシング購入のパターンとして30年固定金利の優位性について触れました。

そして今回は物件購入に踏み込みにあたり、実際の契約時に買主が行うべき必須の課題、物件調査についてやや深堀してみたいと思います。

通常、物件購入にあたり契約に入った後は専門家を雇って物件調査を行うことになります。

物件調査そのものは決して義務ではありませんが、目隠しして物件を購入するにはリスクが大きすぎますから、少なくとも自分がオーナーになるのであれば万人が物件調査は行うべきです。

そして専門家による調査が行われた後は、必ず、その後に調査報告レポートが届けられます。

買主にしてみれば、この報告内容が物件所有前に目にする、物件状態に関する資料となるわけです。

このレポート内容は物件調査を請け負う業者により書式が違いますが、いずれにせよ問題のある個所はすべからく浮き彫りにされてきますので、買い手としてはこのレポートをよく読んで

何もせずにクロージングへと進める

然るべき修繕必要箇所に対し交渉する

物件状態が酷すぎると判断される場合は契約をおりる

のいずれかを判断することにます。

そこでこのレポートをもって判断する際のポイントについてみていきましょう。

まずは建物の構造と状態からです。

建物の構造と状態

レポートを見るポイントの一つとして、建物の基礎、屋根、壁、床、窓などの構造的な部分の状態が詳細に記載されているか確認します。

ここをもって、修理や補修が必要な箇所が特定されているか、またその緊急度と予想されるコストも把握しましょう。

アメリカの不動産における建物の基礎の種類を以下に見ていきます。

Foundation (ファウンデーション)

物件の土台種類は主に下記が挙げられます。

Slab-on-grade foundation (スラブ・オン・グレード・ファウンデーション)

地面に直接コンクリートのスラブを設置する基礎です。

比較的簡単でコスト効率が良いため、多くの一戸建て住宅で採用されています。

Crawl space foundation (クロール・スペース・ファウンデーション)

床下に少しの空間（クロールスペース）を設けた基礎です。

この空間を通じて、配管や配線が行え、必要に応じて点検やメンテナンスが可能になります。

Basement foundation (ベースメント・ファウンデーション)

地下室を備えた基礎で、追加の居住空間や収納スペースとして利用されます。気候や土地の特性によっては、このタイプの基礎が好まれることがあります。

Pile foundation (パイル・ファウンデーション)

柔らかい土地や不安定な土地に適した基礎で、長い柱（パイル）を地面に打ち込んで深い堅固な層まで達し、建物の重量を支えます。

Roof（ルーフ、屋根）

アメリカの不動産における屋根の種類は多岐にわたり、それぞれ異なる特性やメンテナンス要件があります。

下記に主要な屋根の種類と、それを検査する際にチェックすべきポイントを見ていきましょう。

Asphalt Shingles (アスファルト・シングルズ)

特徴: アメリカで最も一般的に使用される屋根材料。耐久性とコストのバランスが良いです。

チェックポイント: シングルズの割れ、欠け、変色を確認。また、シングルズの重なり部分や端部の損傷具合も重要です。

Metal Roofing (メタル・ルーフィング)

特徴: 長寿命で耐久性があり、メンテナンスが少ないです。様々な色やスタイルがあります。

チェックポイント: 錆や腐食のサイン、接合部やネジの緩み、そして防水シーラントの劣化状態を確認します。

Tile Roofing (タイル・ルーフィング)

特徴: クレイタイルやコンクリートタイルが使用され、非常に長持ちしますが重量があり、強固な基礎が必要です。

チェックポイント: タイルの割れや欠け、ズレがないかチェックし、モルタルの状態も確認します。

Slate Roofing (スレート・ルーフィング)

特徴: 自然石を使用した非常に高級な屋根材で、非常に長寿命ですが、非常に重いです。

チェックポイント: スレートの割れや欠け、ズレ、固定金具の状態を確認します。

Wood Shingles (ウッド・シングルズ)

特徴: 木製のシングルズで、自然な見た目が魅力的ですが、定期的なメンテナンスが必要です。

チェックポイント: 木の腐食、割れ、反り返りや色褪せを確認します。

Wall（ウォール、壁）

もう一点、壁の種類と、専門家による物件調査レポートで確認すべき重要なポイントを以下にみていきましょう。

壁の種類

Drywall (ドライウォール)

特徴: ジプスボードを使用し、内壁で最も一般的です。取り付けが容易で、修理も比較的簡単です。

Plaster (プラスター)

特徴: 古い家に多く見られ、石膏やセメントの混合物を使用しています。非常に丈夫で遮音性に優れていますが、修理が難しい場合があります。

Wood Paneling (ウッド・パネリング)

特徴: 木製のパネルを使用した壁で、温かみのある外観を提供しますが、メンテナンスが必要です。

Brick (ブリック)

特徴: レンガ壁は耐久性が高く、外壁でよく使用されます。内壁として使用される場合、特有のスタイリッシュな見た目を提供します。

Stone (ストーン)

特徴: 石を使用した壁で、非常に耐久性があり、高級な印象を与えます。しかし、コストが高く、重量も大きいです。

チェックポイント

上記について共通するチェックポイントは下記のとおりです。

構造の健全性 → 壁の傾きや歪みがないか、壁が原因で建物全体に構造的な問題が生じていないかを確認します。

亀裂や損傷 → 亀裂の有無やその程度、特に大きな亀裂は構造的問題のサインの可能性があるため注意が必要です。

水損害の兆候 → 水染み、カビの発生、腐食などが壁に見られるかどうかをチェックします。これは漏水や湿度の問題を示唆していることがあります。

絶縁の状態 → 壁の絶縁材が適切に設置されているか、またその状態を確認します。不十分な絶縁はエネルギー効率の低下を招く可能性があります。

表面の状態 → 壁のペイントや壁紙の状態を観察し、剥がれや色あせがないか確認します。

。。。

ここから、今度は設備性についてみていきましょう。

明日に続けます。