物件調査レポートで押さえるべきポイント ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物件を購入する際に行わえるべき物件調査について、その結果レポートで留意する点についてお伝えしています。

物件調査レポートを見ることに慣れているベテラン投資家であれば問題ないわけですが、誰だって最初の時は物件調査レポートを渡されたところで

「どこを注意してみればいいんだろう？」

と分かりにくいものです。

書式は調査会社によって違いがあり、極力簡潔に書かれてはいますが、専門用語も少なくなりませんので最初は戸惑うものです。

そこで昨日は建物構造について触れましたが、本項ではレポート内で注目するべき設備とそのチェックポイントについてみていきましょう。

設備の機能性と寿命

物件調査レポート内の重要確認ポイントとして、水回り（水道、排水、トイレ）、暖房や冷房システム、電気システムなど、各種設備の現状と機能性をチェックします。

設備の更新が必要か、また更新にかかる費用や時期の見積もりがあるか確認しましょう。

そして水回り（水道、排水、トイレ）に関しては以下のポイントに特に注意して確認することが重要です。

具体的なチェックリストと合わせてみていきましょう。

実際には現場で専門家が確認するべき内容ですが、「専門家はこのような視点で調べている（はず）」という視点でお読みください。

水道 (Water Supply)

水圧: 全ての蛇口を開けて水圧が十分かどうか確認します。低水圧は配管の問題や給水ラインの問題を示唆している可能性があります。

水質: 水が澄んでおり、異臭や異色がないか確認します。水質問題は健康リスクを引き起こすこともあるため、重要です。

漏れ: 水道管や蛇口、接続部に漏れがないか視覚的に確認します。水漏れは修繕コストがかかるだけでなく、建物損傷の原因ともなり得ます。

排水 (Drainage)

排水速度: シンクやバスタブ、シャワーの排水速度をチェックし、詰まりがないかを確認します。遅い排水は配管の詰まりや損傷の兆候です。

逆流: 排水時に水が逆流する現象がないか観察します。逆流は排水系統の深刻な問題を示しており、衛生的なリスクも伴います。

悪臭: 排水口から異臭がしないか確認します。悪臭は排水管の問題や通気管の詰まりを示すことがあります。

トイレ (Toilet)

機能性: トイレのフラッシュ機能を試し、しっかりと水が流れるか、またトイレが再充填されるまでの時間を確認します。

床の安定性: トイレの周りの床が安定しているか、水漏れによる腐食や沈下がないかチェックします。床が不安定な場合は構造的な問題が考えられます。

漏水: トイレの底部やタンクの接続部分に水漏れがないか確認します。これはガスケットの劣化や接続不良が原因で起こることが多いです。

暖房システム

種類の確認: 暖房システムがガス暖房、電気暖房、ヒートポンプ、ボイラーシステムなど、どのタイプかを確認します。

状態と年齢: 暖房機器の製造年と現在の状態をチェックします。古いシステムや明らかな劣化が見られる場合、交換や大規模な修理が必要になる可能性があります。

性能テスト: 実際に暖房を稼働させて、すべての部屋に均等に暖かい空気が行き渡るかを確認します。部屋によって温度差がある場合、ダクトの問題や断熱の不備が考えられます。

冷房システム

種類の確認: 中央冷房システムか、それとも個別のエアコンユニットかを確認します。

状態と年齢: 冷房機器の製造年を調べ、見た目の状態や動作音、冷却効率を確認します。劣化が進んでいる場合、効率が低下している可能性があります。

性能テスト: 冷房を稼働させ、すべてのエリアが適切に冷やされているかをチェックします。冷却の不均一はエアフローの問題やシステムの効率低下を示す場合があります。

ダクトシステムとフィルター

ダクトの状態: 空調ダクトが適切に接続され、断熱されているか確認します。ダクトからの空気漏れはエネルギーの無駄遣いにつながります。

フィルターの交換: HVACシステムのフィルターが清潔で適切に保守されているかを確認します。汚れたフィルターはシステムの効率を低下させ、運転コストを上げます。

システムの整合性と更新

エネルギー効率: エネルギー効率の良いシステムかどうかを評価します。高効率のシステムは長期的に運用コストを削減します。

最近の更新: 最近システムに行われたアップデートや改修があるか確認します。これはシステムの現代的な標準に適合しているかどうかの重要な指標となります。

これらの点をチェックすることで、HVACシステムの現状を詳しく把握し、将来的な修繕や改善が必要な場所を特定できます。

電気パネルとブレーカー

パネルの容量: 現代の家電やデバイスに適合する十分なアンペア数を有しているか確認します。一般的には最低でも100アンペアが必要です。

ブレーカーの状態: ブレーカーが古くなっていないか、または不適切なタイプのブレーカーが使用されていないかをチェックします。また、ブレーカーが適切に機能するか試験を行います。

配線とアウトレット

配線の安全性: 可視範囲の配線が老朽化していないか、また絶縁が破損していないかを確認します。アルミニウム配線が使用されている場合は、特に注意が必要です。

アウトレットの機能性: すべてのアウトレットを検査し、正常に機能するか、また接地が適切に行われているかを確認します。特にキッチンやバスルームなどの湿気の多い場所には、GFCI（感電保護回路）が設置されているかをチェックします。

照明とスイッチ

スイッチの機能性: 全てのスイッチが機能するか試し、関連する照明器具やアウトレットに問題がないか確認します。

照明器具: 古い照明器具や不適切に取り付けられている照明がないかチェックし、必要に応じて交換や修理を推奨します。

安全性と規制遵守

煙探知器と一酸化炭素探知器: 適切な場所に設置されており、正常に機能するかを確認します。これらは法律で設置が義務付けられている場合が多く、安全に直結する重要な要素です。

電気の安全規制: 現地の電気安全規制に準拠しているかどうか確認します。違反がある場合は修正が必要です。

予備の電源

発電機やUPS（無停電電源装置）: 存在する場合、その状態と機能を検証します。特に災害に弱い地域では、これらのシステムの有無と状態が重要になります。

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以上が専門家が調査するはずの、設備各所のポイントです。

調査レポートを読む際の参考にしてみてください。