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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
この2024年、アメリカのモーゲージ金利は
「徐々に下がる」
と予想されていました。
金利が下がること自体は喜ばしい一方で、急激に金利が下がることは別の問題を引き起こすことにもなりえます。
パンデミック以降の米国経済は
「ハードランディングをソフトランディングに」
どころか、
「ノーランディングになるかも」
との予想も出ているくらい堅調です。
もちろん今後の調整を予想すると「堅調」という言葉が正しいかは分かりませんが、少なくとも底の厚い今の米国経済の中で当初の予想どおりに金利が下がることになれば、良くも悪くも米国経済の大きな石を投げることになりそうです。
本年’5月時点でのモーゲージ金利の変化についてみていきましょう。
アメリカモーゲージ金利の変化：2024年5月
2024年5月時点でアメリカのモーゲージ金利は大きな変動を見せており、2023年の後半にピークに達した後、金利そのものは減少傾向にあります。
その大きな要因は、米国経済の底力とそれを誘導する連邦準備制度（Fed）の政策調整によるものと考えられています。
2024年初めには金利が顕著に下がり始め、5月には30年固定金利の平均が約7.09%となり、それ以前の7.22%から下落しました
この直近の変化はインフレの緩和、連邦準備制度の政策調整、そして市場の調整による結果とされています。
また、金利の低下は住宅購入者にとっては良いニュースですが、既存の低金利のローンを保持している住宅所有者にとっては「モーゲージレートのロックイン」効果が見られ、これが住宅市場の在庫不足を引き起こし、住宅価格の上昇圧力を維持している様子。
「モーゲージレートのロックイン」とは、住宅所有者が低い金利でモーゲージ（住宅ローン）を固定することを指します。
金利が歴史的に低い時期にローンを組むと、その低い金利がローンの全期間にわたって適用されるため、住宅所有者は低い金利の恩恵を長期間受けることがでるのです。
後に市場金利が上昇しても、ロックインされた低い金利のために追加の金利負担を負うことがありません。
この効果により、住宅所有者は自分の住宅を売却する動機が低くなることがあります。
なぜなら新たに住宅を購入する際にはより高い現行金利でローンを組む必要があるため、月々の支払いが増えるリスクがあるからです。
この現象は市場における住宅の供給が不足し、結果として住宅価格が押し上げられる一因にもなります。
すなわち現在のモーゲージ金利の変化としては昨年末に予想されていたとおり、徐々に下がり始める方向に向かっていることは間違いありません。
金利は4%台にまで下がる？
さらにいくつかの予測では、2024年の夏には金利がさらに下がり、4.25%程度になる可能性があるとされています。
2024年にモーゲージ金利が4.25%程度にさらに下がる可能性が指摘されている理由は、いくつかの経済指標と政策変更に基づくものです。
まず、インフレ率がピーク時の約2/3に減少していることが影響しています。
これは連邦準備制度が2022年中頃から行った連続11回の利上げにより、需要が抑制され、国内供給チェーンが正常化した結果です。
加えて連邦準備制度はインフレが鈍化し、目標の2%に近づいているとの認識を示し、金利引き下げの議論を始めていることもあります。
さらに市場におけるモーゲージバック証券（MBS）への関心が再び高まり、これが金利の低下に寄与しているのです。
これらの経済状況の改善と政策の転換が、モーゲージ金利がさらに低下し2024年夏までには4.25%に達する可能性があると予測される主な理由になります。
そうすると、実際に金利が4%にまで下がるとどのような現象が予想されるのでしょうか。
住宅購入の増加
金利が低下すると、住宅ローンの借入コストが減少するため、住宅を購入する動機が高まります。
特に初めての家を購入する人々や、より大きな家へのアップグレードを考えている人々にとって、手頃な価格でローンを組むことが可能になります。
リファイナンスの増加
既存のモーゲージ保有者がより低い金利でローンを再金融することで月々の返済額を減少させることができるため、リファイナンスの申し込みが増加。
住宅市場の活性化
低金利は住宅市場に新たな購入者を引き寄せ、それによって住宅市場全体が活性化される可能性があり、それに伴い住宅価格が上昇。
建設業の活況
新しい住宅需要の増加は新しい住宅の建設を促進し、デベロッパーにとってプラスとなることから、雇用創出や経済成長にも寄与する可能性。
投資機会の拡大
低金利は不動産投資家にとって魅力的な起爆剤となり、投資用物件に対する融資が増える可能性。
明日は、これら予想される可能性の詳細についてみていきましょう。
