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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカモーゲージの低金利による影響について、寄り道しながらお伝えしています。
昨日はアメリカモーゲージ金利の変化によるREITへの影響について触れましたが、率直に、REITは今後大きく息を吹き返してくる可能性が高いと思います。
REITの規模になると少しの金利差は全体の運用成績に大きく影響しますから、金利が1%下がるだけでも、そこでリファイナンシングを実行することで大きく運用成績が好転していくものです。
その意味ではREIT運用する会社の株に投資する場合、近々の底値に近い価格で出資したい投資家にとっては今のあたりがギリギリのラインではないでしょうか。
かくしてモーゲージ金利は多岐にわたり影響を及ぼしていきますが、ここから低金利（元々が歴史的水準からは低い中、パンデミック以降の高金利からは下がる意）によって好影響を受ける場合が多いことは確かです。
その影響は大きく分けて
- 住宅購入の増加
- リファイナンスの増加
- 住宅市場の活性化
- 建設業の活況
- 投資機会の拡大
あたりに落とし込まれることになります。
今日はこの中でも二つ目のリファイナンスの増加について見ていきましょう。
リファイナンスの増加
パンデミック以降、アメリカの不動産市場は多くの変動を経験しました。
特にモーゲージ金利の急上昇は住宅購入者や既存の住宅所有者に大きな影響を与えています。
けれども2024年末に向けて金利が落ち着いてくるとの予測が立てられており、これに伴いリファイナンス（借り換え）が増加することが予想されます。
前述のREIT運用のように、リファイナンスで相当額の利益を確保できる企業も数多く出てくるものです。
流れとしては新型コロナウイルス感染症のパンデミックが始まった2020年以降、世界経済は大きな混乱に見舞われました。
アメリカでは、連邦準備制度理事会（FRB）が経済を支えるために金利を引き下げ量的緩和政策を実施。
この政策の結果、住宅ローン金利は歴史的な低水準となり多くの人々が低金利を利用して新たな住宅を購入したりリファイナンスを行ったりしました。
けれども経済が回復し始めるとインフレ懸念が高まり、FRBは金利を引き上げる方向に転じ、これにより2021年から2023年にかけてモーゲージ金利は急上昇。
多くの住宅購入者や既存のローン保有者が高金利の影響を受けることとなったわけです。
そしてここから2024年末に向けて金利が落ち着くと予想される理由としては、以下の点が挙げられています。
インフレ率の低下
インフレ率が低下すると、FRBは金利を維持するか引き下げる余地が生まれます。これにより、モーゲージ金利も低下する可能性。
経済の安定化:経済が安定し労働市場も回復することで長期金利が安定し、モーゲージ金利も同様に安定する傾向が出てくる。
コスト削減
多くの住宅所有者は高金利のローンを低金利のローンに借り換えることで、月々の支払いを減少させることができます。これにより、家計の負担が軽減され、他の消費や投資に資金を回すことが可能となります。
住宅価値の上昇
不動産市場の回復に伴い、住宅価値が上昇すると、多くの住宅所有者が住宅のエクイティ（資産価値）を利用してキャッシュアウトリファイナンスを行うことができます。これにより、リフォームや他の大規模な支出を資金調達することができます。
信用スコアの改善
経済が回復し、雇用が安定すると、多くの人々の信用スコアが改善します。これにより、より有利な条件でのリファイナンスが可能となります。
これらを踏まえ、具体的なあり得るシュミレーションパターン例は下記のようなものです。
家計のコスト削減パターン
2022年に金利7.5%で30年固定モーゲージを組んだものの、金利が5%台に落ちたところでリファイナンス。
リファイナンスにより毎月の支払いが大幅に減少し、年間で相当な節約が実現。
この余剰資金を利用して、家計に余裕を持たせる。
キャッシュアウトリファイナンスパターン
パンデミック以前に購入していた物件価値が2024年までに大幅に上昇。
納得できるレベルまでに金利が下がったところでキャッシュアウトリファイナンスを利用。
エクイティの一部を引き出して自宅のリフォーム資金を調達し、リフォームにより自宅価値をさらに上昇させ、将来の売却時に高値での売却が期待。
業績回復パターン
100ミリオン（1億ドル）を運用する不動産投資信託（REIT）の例。
パンデミック後の金利上昇により一部の資産の収益性が低下したものの、2024年に金利が低下すると所有する複数の商業不動産のリファイナンスを実施。
このリファイナンスにより月々の支払い利息が大幅に減少し、資金を新たな投資機会や現金配当の増加に充てることに。
結果として投資家へのリターンが向上し、REITの株価も上昇。
この他にもあらゆる好転パターンが出てくることと思いますが、総じていえばやはりマイナス面よりもプラス面の方が大きいのではないでしょうか。
まとめると、
- 低金利によるコスト削減により月々の支払いが減少し、家計（事業運営）の負担が軽減
- キャッシュアウトリファイナンスにより、大規模な支出を資金調達することができる
- より短期間のローンに借り換えることで総支払額を減少
等が起こりえますが、同時にリファイナンスにはリスクや考慮すべき事項も存在します。
手数料とコスト
リファイナンスには申請手数料や評価費用などのコストがかかります。これらのコストを考慮し、リファイナンスが本当に有利であるかを判断する必要があります。
金利の動向
金利が再び上昇する可能性も考慮しなければなりません。将来的な金利動向を見極めた上でリファイナンスを行うことが重要です。
クレジットスコアの影響
新たなクレジット調査が行われるため、一時的にクレジットスコアが影響を受けることがあります。しかし、適切な管理を行えば、長期的にはスコアが改善する可能性もあります。
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かくして2024年末に向けてアメリカのモーゲージ金利が落ち着いてくることが予想される中、リファイナンスの増加が期待されます。
リファイナンスは多くの住宅所有者にとってコスト削減やエクイティの活用、信用スコアの改善など多くの利点をもたらすだろう一方で、リファイナンスを行う際には個人としては手数料や金利の動向、クレジットスコアへの影響などを十分に考慮しなくてはなりません。
金利が下がる時期に起こるだろう事象について、明日に続けます。
