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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今後、予想通りにモーゲージ金利が下がってくる場合に起こりえる現象について、
- リファイナンスの増加
- 住宅市場の活性化
- 建設業の活況
- 投資機会の拡大
の4つを軸にお伝えしてきました。
金利が下がるうえで良い面と悪い面の双方が見えてきますが、ここは一つのパラドックスのようなもので
金利が下がる → 良いこと
では決してありません。
例えば日本では長年デフレ政策が行われ、その間、実に歴史的な低金利が続いてきました。
戦後に日本では軽く10%を超える金利の時代があったことも踏まえると、実に信じられないような金利です。
けれどももちろん、戦後の成長に沸いた日本と過去30年の日本は状況が全く違いますので、一概に金利の高い低いで良し悪しを語ることはできません。
このことは米国でも同じで、低金利だから良いとも悪いともいえず、
良いんだけれども悪い
悪いんだけれども良い
そんな、見方を一つ変えると全く違う論点に帰一するものです。
それでも「経済が回る」という点では低金利に理が立つことは間違いなく、米国経済はともするとさらい基盤が盤石になっていくのかもしれません。
そこで本日はシリーズの最後、低金利に向かう先に起こりえる現象として
投資機会の拡大
について見ていきましょう。
五月雨式に、要点を押さえておきます。
金利低下による影響 ～ 投資機会の拡大
アメリカ不動産市場において金利が現在の7%台から徐々に下がってくることによって、投資機会の拡大が期待できる理由は下記のようなものです。
金利の低下は、リファイナンスの増加、住宅市場の活性化、建設業の活況といった好影響をもたらす一方で、特に投資機会の拡大に関しても多くの実例が出てくると思います。
投資家に有利な環境
まず第一に、金利の低下は不動産投資に対する借入コストを下げるため、投資家にとって非常に魅力的な環境を作りだすことににあります。
例えば投資家が住宅ローンを利用して物件を購入する際、金利が高いと月々の支払額が大きくなり、キャッシュフローが圧迫されることがあります。
けれども金利が低下すれば月々の支払いが軽減され、ポジティブなキャッシュフローを維持しやすくなります。
これにより投資家はより多くの物件を購入する余裕が生まれ、不動産ポートフォリオを拡大する機会が増加するわけです。
流動性の高まり
金利の低下は不動産市場全体の流動性を高める効果もあります。
不動産市場が活性化すると物件の売買が活発になり、価格が安定または上昇する傾向があります。
これにより投資家は短期間でのキャピタルゲインを狙いやすくなります。
例えばリハビリテーション投資やフリップ投資を行う投資家にとって、物件の価値が上がりやすい環境は非常に重要です。
購入した物件を修繕・改修して短期間で売却することで、大きな利益を得ることができる可能性が高まることになります。
新規プロジェクトの増加
また金利の低下は新規建設プロジェクトの増加にも寄与します。
低金利環境下ではデベロッパーや建設会社が資金を調達しやすくなり、新しい住宅や商業施設の建設が促進されます。
これにより投資家は新築物件への投資機会を得ることができます。
新築物件は通常、古い物件に比べて維持管理コストが低く、テナントにとっても魅力的であるため、空室率が低く安定した賃料収入が期待できます。
例えば、サンフランシスコやニューヨークのような都市部では、新しい高級アパートメントや商業ビルへの投資が活発化しやすくなるはずです。
地方都市や郊外への影響
さらに、金利の低下は地方都市や郊外の不動産市場にも影響を与えます。
都市部の物件価格が上昇すると、投資家は比較的安価で広い土地を持つ郊外や地方都市に目を向けるようになります。
例えばテキサス州のオースティンやフロリダ州のタンパのような都市では、近年テクノロジー企業やスタートアップの進出に伴い、不動産市場が活発化しています。
低金利の環境下ではこれらの地域への投資がより一層魅力的になり、土地の取得や開発プロジェクトへの投資が増加する傾向が現れるはずです。
REITが有利に
そして金利の低下は不動産投資信託（REITs）に対する投資魅力をも高めます。
REITsは、不動産ポートフォリオを持つ企業が投資家に株式を通じて利益を分配する仕組みであり、安定した収益を得る手段として人気があります。
低金利環境ではREITsの借入コストが低く抑えられるため、企業の利益率が向上し、投資家への配当が増加する傾向が出てきます。
これによりREITsへの投資が増加し、間接的に不動産市場全体への資金流入が促進されるのです。
インフレ対策としての重要度の増加
また金利の低下はインフレ対策としての不動産投資の重要性を増加させます。
金利が低下する一方でインフレ率が上昇すると、現金の価値が減少するリスクが高まります。
このような状況ではインフレに強い資産である不動産に投資することが一つの対策となります。
不動産は一般的にインフレに対して耐性があり、賃料や物件価値がインフレとともに上昇する傾向があります。
例えば長期的なキャッシュフローを確保するために、投資家は賃貸住宅や商業物件に投資することも考えられるのです。
。。。
かくして、良し悪しの側面は横においたとしても、金利の低下は投資機会を拡大させることはありません。
実際に日本人投資家の方々の中でも
「次に円高に振れ、かつ低金利が見えてきたら一気に動く」
と構える方々はかなり多いのです。
現在の金利が昨年来の予想通りに進むか否か、ここから引き続き注視していきましょう。
