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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
各州・地域のGDPを切り口として、不動産投資に適した市場の俯瞰しています。
GDPが伸び続けている
人口が伸び続けている
この二つの条件を満たすのがテキサス州であり、そのテキサス州内で改めてGDPを切り口としてミクロ視点に進めてくると
- ヒューストン
- ダラス
- オースティン
- サンアントニオ
これら四つの都市が浮かび上がってきます。
実のところ、これら四つの都市はそれぞれ当ブログでも複数回取り上げていますが、闇雲にトレンドを追いかけているわけではなく、その市場の成長はGDP視点でも確かに裏付けられているのです。
そしてヒューストン都市圏はその圧倒的な経済規模と多様な産業基盤により、テキサス州で最大のGDPを誇っています。
2020年には約4882億ドルのGDPを記録し、その成長はとどまるところを知りません。
昨日のお伝えとやや被りますが、ヒューストンはエネルギー産業の世界的な中心地であり、特に石油とガス産業が強力な存在感を放っています。
この都市には24社のフォーチュン500企業が本社を構え、国内外からの移住者が続々と増加している堅調ぶり。
これが理由で住宅需要も急増しており、不動産市場は活況を呈しているのです。
またヒューストンの多様な人口構成と高い教育水準は、経済成長の強力な原動力となっています。
世界中から集まる才能と知識がこの都市に集結し、新たなビジネスチャンスと成長の可能性を生み出しているわけです。
- 医療
- 航空
- 輸送
など、エネルギー産業以外の主要産業も急速に発展しており、投資機会は無限大。
かつヒューストンは国内外の投資家にとって魅力的な都市であり、インフラ整備や生活の質の向上が進んでいることでも知られます。
最新のインフラストラクチャー、高品質な教育機関、そして豊富なレクリエーション施設が揃い、居住者の生活の質が格段に向上しているのです。
ヒューストンの急速な人口増加
そこで、今度はヒューストン市場の人口変化の今に目を向けてみましょう。
上のとおり、ヒューストンの人口が急速に増加していることは、この都市の経済的成長と魅力を強く示しています。
グラフが示すとおりヒューストンの人口は1800年代から着実に増加し、特に20世紀後半から21世紀初頭にかけて急激に増加していることが分かります。
2024年の人口は2,305,889人に達しており、ここまでの急速な人口増加は不動産市場にとって非常にポジティブなサインです。
増加する人口は住宅需要の増加を意味し、それに伴い住宅価格や賃貸料の上昇が期待できます。
さらに多様な経済基盤と高い教育水準、インフラの整備が進むヒューストンは、今後も持続的な経済成長が見込まれます。
これにより、住宅や商業用不動産への投資は長期的に安定したリターンをもたらす可能性があるわけです。
特にエネルギー産業を中心とした経済成長は、ヒューストンにおける雇用機会の増加と高所得者層の増加を促進し、高級住宅市場にも好影響を与えます。
さらに移住者の増加は新しい住宅地や商業施設の開発を必要とし、不動産開発の機会が広がるものです。
人口増加の鈍化と今後
同時に冷静に、ごく近年は人口増加が落ち着いている点も気を付けておく必要があります。
ヒューストンの人口増加がごく近年に横ばいとなっている背景には、いくつかの要因が考えられます。
ヒューストンの経済成長が持続しているにもかかわらず人口増加が鈍化している理由の一つは、全国的な経済状況や政策の影響が挙げられます。
例えば近年のパンデミックやそれに伴う経済の不確実性が、人々の移住意欲に影響を与えた可能性です。
また移民政策の変更やビザの発行制限などが、国外からの移住者数に影響を与えている可能性もあります（ヒューストンは国外からの移住も多かった）。
さらに住宅市場の飽和や高騰する住宅価格も一因と考えられます。
ヒューストンの不動産市場は過去数十年間で急速に発展しましたが、その結果として住宅価格が上昇し、手頃な価格の住宅が減少しているのです。
これにより、特に若年層や低所得層にとって住宅を購入することが難しくなり人口増加が抑制される一因となっています。
このような状況を踏まえ、不動産投資家にとっては現在の横ばい状況が一時的なものか、長期的なトレンドになるかを見極めることが重要です。
経済や政策の変化、インフラの改善などが進むにつれ、再び人口増加のトレンドが回復する可能性は大いにあります。
結果として、ヒューストンの不動産市場に投資する際にはこれらの要因を考慮し、中長期的な視点で市場動向を注視する必要がありそうです。
また余談ですが、ヒューストンではハリケーンにより影響を受ける可能性はそれなりにありますので、投資場所を選ぶ際は
「過去の洪水記録」
をしっかりと調べることは必須です。
佐藤の経験上いえば、ヒューストンでも洪水が頻繁に起こる地域と起こらない地域があり、洪水と無縁の地域では雨による影響はそれほど心配することはありません。
けれども歴史が古いだけに水はけも決して良いとは言えない当地ですから、この辺りはインフラ整備の改善を期待するよりも、洪水の頻度が高いことが分かっている地域は最初から避けておいた方が無難なように思います。
