住宅ローン金利を最大限に抑えるための4つの実践的戦略

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

住宅ローンの金利が下がるのを待ちきれない人たちにとって、今すぐにでもより良い条件を手に入れる方法がありそうです。

借り手が自分で実践できる4つの方法に落とし込まれますが、これらの方法を全て実践すると、住宅ローンの金利を約1.5%ポイント下げる見込みになるとのこと。

$350,000の住宅を20%の頭金で購入する場合、毎月の支払いを約$280、年間で約$3,360節約できる計算になります。

これらの方法の中で最も大きな効果があるのは、複数の金融機関から見積もりを取って比較することです。

平均して0.86%ポイントの金利削減が期待できます。

その次に効果的なのは、クレジットスコアを「とても良い」（750点以上）まで上げることで、平均0.39%ポイントの削減が可能となる点です。

さらに頭金を購入価格の20%以上にし、かつ債務収入比率を30%未満に抑えることで合わせて0.225%ポイントの削減が見込めます。

これらの方法が注目される背景には、現在の住宅ローン金利の高さがあります。

フレディマック（アメリカの住宅金融公社）によると、30年固定金利の平均は6.5%前後で推移しているとのこと。

これは昨年の最高値7.79%からは下がっていますが、3年前の平均金利の2倍以上の水準です。

アメリカの中央銀行にあたる連邦準備制度理事会（FRB）はインフレ対策として金利を引き上げてきましたが、来月から金利の引き下げを始める見通しです。

事実、FRBのパウエル議長は

「政策を調整する時期が来た」

と発言しています。

これにより、借入コストや住宅ローン金利も下がると予想されますが、どの程度、どのくらいの速さで下がるかはまだ分かりません。

「確かに10年国債の利回りやFRBの政策金利は住宅ローン金利に大きな影響を与える」

「重要なのは、それだけが金利を決める要因ではなく、借り手自身が金利を下げるためにできることがある」

これが事実ではないでしょうか。

ここで伝えられることは、2022年から2023年の間に組まれた200万件以上の住宅ローンに基づいています。

フレディマックの個人向け住宅ローンデータセットを使用し、統計的手法を用いて、他の条件が同じ場合に借り手の住宅ローン金利に最も影響を与える要因を特定した流れになりますので、本項ではこの結果を捉え、金利を下げるための4つの簡単な方法について詳しく見ていきましょう。

複数の住宅ローン貸し手から見積もる

1つ目の方法は、複数の住宅ローン貸し手から見積もりを取ることです。

これは最も効果的で、かつ最も簡単な方法かもしれません。

統計によると、複数の見積もりを取った買主が提示された最高金利と最低金利の差は平均で0.86%ポイントでした。

驚くべきことに多くの住宅購入者は最低金利を探そうとせず、最初に提示された条件をそのまま受け入れているのです。

そしてとある調査によると、最近住宅ローンを組んだ人の54%が1社からの提案だけで決めていたことが分かりました。

世代別に見ると、ベビーブーマー世代（1946年〜1964年生まれ）が最も比較検討をしない傾向にあり、わずか28%しか複数の見積もりを取っていません。

一方、ミレニアル世代（1981年〜1996年生まれ）は62%が比較検討をしています。

複数の見積もりを取った住宅購入者のほぼ半数が、最初の提案よりも低い金利を確保できたというのです。

クレジットスコアを上げる

2つ目の方法は、クレジットスコアを上げることです。

エキファックス（アメリカの大手信用情報機関）によると、2024年3月時点でアメリカの平均クレジットスコアは705点です。

これは「良い」とされる範囲ですが、最良の住宅ローン金利を得るには不十分。

調べによると、「とても良い」または「優秀」とされるクレジットスコア（750点以上）の借り手は、「悪い」クレジットスコア（650点未満）の借り手と比べて平均で0.39%ポイント低い金利で住宅ローンを組めることが分かりました。

クレジットスコアを上げるのは簡単ではありませんが、比較的短期間で向上させる実践的な方法があります。

まず重要なのは、言わずもがな、支払いを常に期日通りに行うことです。

もう1つの重要な要素は利用可能な信用枠のうち、実際に使用している割合を制限することです。

クレジットカードの利用限度額いっぱいまで使うと、毎月の請求額を全額支払っていても、クレジットスコアに大きな悪影響を与える可能性があります。

クレジット利用率（利用可能な信用枠に対する実際の利用額の割合）を30%未満に保つことで、クレジットスコアを急速に改善できる可能性があります。

これは、クレジットカードの利用を控えるか、信用枠を拡大することで達成できます。

ローン・トゥ・バリュー比率（LTV比率）を80%以下にする

3つ目の方法は、ローン・トゥ・バリュー比率（LTV比率）を80%以下にすることです。

2024年第1四半期の平均頭金は、住宅購入価格の13.6%でした。

中央値の頭金額は約$18,000で、頭金を20%にすると、LTV比率は80%になります。

つまり、ローン額が住宅価値の80%ということです。

LTV比率が80%未満の住宅ローン申請者はLTV比率が95%を超える申請者と比べて、0.18%ポイント低い金利で住宅ローンを組めることが分かりました。

またLTV比率を80%にすることで、多くの場合民間の住宅ローン保険が不要になり、月々の支払額をさらに減らすことができます。

債務収入比率を30%未満に保つ

4つ目の方法は、債務収入比率を30%未満に保つことです。

債務収入比率を30%未満に抑えることで、わずかながら住宅ローン金利を改善できることが分かっています。

債務収入比率とは、月収に占める債務返済額の割合のことで、学生ローン、自動車ローン、クレジットカード債務などの返済額が含まれます。

平均して、債務収入比率が30%未満の住宅ローン申請者は、43%を超える申請者と比べて、0.045%ポイント低い金利で住宅ローンを組めるというのです。

債務収入比率を下げることは直接的な金利低下効果は小さいですが、クレジットスコアを大幅に向上させる可能性があります。

これにより、住宅ローンの借り手にとって追加的な恩恵をもたらす可能性があるわけです。

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かくして、これら4つの方法を実践することで、住宅ローンの金利をより有利な条件で組むことができるかもしれません。

特に複数の金融機関から見積もりを取ることは、大きな効果が期待できる簡単な方法です。

またクレジットスコアの向上や頭金の増額なども、長期的に見れば大きな節約につながる可能性があります。

住宅購入を考えている方は、これらの方法を参考に、自分に合った最適な住宅ローンを見つけてみてはいかがでしょうか。