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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
FSBO(For Sale By Owner：物件オーナー自身による売却)についてお伝えしています。
⇒ 家を売ろうと思い立った
⇒ 不動産業者を介さずに売却しようと決意
⇒ 思いがけず、すぐに買主が現れた
⇒ けれども、その買主にも代理人がいない
これは、少し複雑な状況になる可能性があります。
けれども大丈夫。
今回はそんな、自分も買主にもエージェントがいない場合を想定してみましょう。
テキサス州の想定でお伝えしていますが、いずれの州の取引であっても、このような場合に大切なのは
「買主と売主の間で基本的な合意を立てること」
です。
なぜなら、契約書を作成するためには、様々な情報が必要になるからです。
では、具体的にどんな情報が必要なのでしょうか。
基本合意を立てる際に大切なポイントは、下記の8つです。
- 販売価格
これは言うまでもなく、家の価格ですね。
- 頭金の金額
買主がどれくらいの頭金を用意しているかは重要です。
- 手付金の金額
通常、販売価格の1%程度が目安です。
- タイトル会社とエスクロー担当者
FSBOとはいえ、不動産取引の安全を保証する仲介会社は必須です。
⇒ 大金の取り扱い
⇒ 物件のタイトルの扱い
これらは専門家に一任する必要がありますので、何よりも先に、担当するタイトル会社は選定しておきましょう。
- タイトル保険の支払い者
これは、将来的なトラブルから買主を守る保険です。
どちらが支払うかは決めておきます。
- オプション期間の長さ
オプションはテキサス州独自のルールで、
「買主が無条件に契約を下りることができる期間」
で、買主が物件を調査する期間にもなります。
通常5〜10日程度で、売主と買主が合意するオプション料金を定めます（通常は$500程度）。
この期間中、買主は以下のことができます。
- 物件の詳細な検査
- 近隣環境の確認
- 融資の最終確認
そしてもし問題が見つかった場合、買主は契約をキャンセルすることができるのです。
オプション期間の設定は、買主にとって重要な権利です。
売主としては、この期間をどう設定するか慎重に考える必要があります。
- 決済日
いつ取引を完了させるかという日付です。
- 買主の事前承認書と融資条件
買主がローンを組む場合、これらの書類が必要になります。
ここまでの情報があれば、買主と売主の間で基本的な合意ができたと言えます。
契約書作成に向けて
次のステップは、正式な契約書の作成です。
もし買主にエージェントがいたら、そのエージェントが契約書を作成します。
ただし今回は双方にエージェントがいない想定で進めます。
そして、ここからが本題です。
代理人のいない買主と取引を進める際の注意点にいきましょう。
まず、何よりも双方のコミュニケーションが鍵となります。
特にエージェントがいないということは専門家を介さないため、誤解が生じやすいものです。
例えば、「Closing Date（決済日）」という言葉。
売主にとっては当たり前でも、買主には分からないかもしれません。
だからこそ、逐一丁寧に説明する必要があります。
次に、公平性の確保が重要です。
双方にエージェントがいない場合、利害の対立が起こりやすくなります。
例えば、前でのタイトル保険の支払いについて。
誰が負担するか、明確にしておく必要があります。
また、法的な知識も必要になってきます。
不動産取引には、様々な法律が関係しています。
例えば、売主の開示義務。
物件の欠陥について、売主は買主に対してきちんと伝える法的な責任があります。
「FSBOであっても、専門家に相談するべき？」
というと、むしろ積極的に相談すべきです。
弁護士や不動産の専門家のアドバイスは、トラブル防止に役立ちます。
さらに、時間管理も重要なポイントです。
各段階での期限を守ることが、スムーズな取引につながります。
例えば、手付金の支払い。
テキサス州不動産協会が作成した既定のテンプレート契約書では、契約締結から3日以内に支払うことになります。
以前、エージェントがいない買主との取引を経験した時のこと。
そのとき痛感したのは、やはり説明の重要性です。
特に専門用語を避け、分かりやすい言葉で説明することで取引がスムーズに進みました。
次に、エスクローについて触れましょう。
エスクロー会社は、以下の役割を果たします。
- 資金の管理
- 必要書類の確認
- 取引の中立的な進行
つまり、エスクロー会社は取引の「審判」のような存在です。
。。。
ここまで様々な点について説明してきましたが、最も重要なのは信頼関係の構築です。
エージェントがいない状況では、売主と買主が直接やり取りします。
だからこそ、お互いの信頼が不可欠なのです。
例えば、質問には迅速かつ誠実に答える必要があります。
隠し立てせず、正直に情報を共有することが大切です。
そして契約書の作成に話を戻すと、エージェントがいない場合、誰が契約書を作成するのでしょうか。
実は、標準的な契約書のフォーマットがあります。
多くの州で不動産協会が提供しており、テキサス州も例外ではありません。
ただし、標準フォーマットを使用しても細かい条件は個別に設定する必要があります。
例えば、以下の点については慎重に協議しましょう。
・修繕の責任
・固定資産税の按分
・引き渡し条件
これらの点で意見が分かれると、トラブルの元になります。
ここまで長々と説明してきましたが、重要なポイントとしては
- 必要な情報を漏れなく収集する
- 丁寧なコミュニケーションを心がける
- 公平性を保つ
- 法的知識を身につける
- 時間管理を徹底する
- 信頼関係を築く
- 必要に応じて専門家に相談する
これらの点に注意すれば、エージェントがいない買主との取引も大枠を押さえることが出来ます。
明日に続けます。
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