アメリカ不動産への直接投資、プロ案件への出資で将来の自分基金を着実に育て上げていきましょう。
→ 最新の案件詳細はこちらから
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
テキサス州でFSBOで物件を購入するパターンでお伝えしています。
「テキサス州の自宅を売却する」
「バイヤーエージェントの報酬はもちろんのこと、リスティングエージェントへの報酬も省きたい」
そう意気込んで前に進めたい場合、事前に調べておきたいことがあります。
その一つが
「必要な書類」
です。
テキサス州に限らないことですが、アメリカの不動産売買においては様々な契約書や追加文書が必要になってきます。
慣れない方々には
「えっ、こんなに複雑なの？」
と引いてしまうレベルです。
思われるかもしれません。
ここでは、大枠を簡単に一つずつ見ていきましょう。
まず、これらの書類はどこで手に入るのでしょうか。
答えは簡単で、テキサス州で物件売買を完了させるための書類はすべて、
「テキサス不動産協会のウェブサイト」
からダウンロードすることができます。
具体的にどんな書類が必要なのか、見ていきましょう。
- 売主開示通知書
これは何のための書類でしょうか。
簡単に言えば、「物件の状態を正直に伝える」ためのものです。
以前に人が住んでいた一戸建て住宅を売る場合、この書類が必要になります。
物件の重要な事実や物理的な状態について、情報を記載します。
要するに法律上、
「物件の所有者は、物件の購入に興味がある人に対して、物件の現状を自分が把握する限り正直に伝えねばならない」
と定められているわけです。
「いつまでに提出すればいいの？」
というと、通常は契約締結後3日以内に買主に渡す必要があります。
後々のトラブルを省くためにも、この手の書類は早めに提出したほうが良いので、私(佐藤)自身は売主には購入の候補者が現れた時点でお渡しすることを推奨しています。
- 鉛ペイント開示書
「鉛ペイント？なんでそんなものが…」
そう思われるかもしれません。
実は、1978年以前に建てられた家には鉛ペイントが使われていることがあるのです。
健康に悪影響を及ぼす可能性があるため、法律上、この開示が必要になります（特に子供に有害）。
1978年以前に建てられた全ての家に、この追加文書が必要となり、購入者はこの開示文書に
「確かに、私はこの物件が1978年以前に建てられたものであり、鉛ペイントが使われていることを認識しています」
という意味で受領の署名をする必要があります。
- 1-4戸建て住宅再販契約書
これは、最もよく使われる売買契約書の形式です。
どんな時に使われるのかといえば、
一戸建て
二世帯住宅
三世帯住宅
四世帯住宅
の再販に使用されます。
つまり、中古物件の売買に使用される契約書です。
ただし注意が必要で、この契約書は次のような場合には使えません。
- コンドミニアムの取引
- 新築住宅
- 更地
- 農場や牧場の物件
これらの場合は、別の契約書が必要になります。
テキサス州の場合はこれら別々の種類の契約書がそれぞれ整えられていますので、とても便利です。
「コンドミニアムや更地の場合、契約書はどうするの？」
という場合、これらそれぞれ専用の契約書を使うわけです。
コンドミニアム契約書
コンドミニアム売買に使用します。
この契約書には、管理組合（HOA）に関する情報も含まれています。
別途HOAの追加文書は必要ありませんので便利です。
未改良地契約書
更地や空き地の販売に使用しますが、農場や牧場は含みません。
農場や牧場はは別の契約書が必要です。
- 第三者融資追加文書
「第三者融資？」
と聞いて、ピンとこない方もいるかもしれませんが、簡単に言えば「住宅ローン」のことです。
買主が住宅ローンを利用する場合、この追加文書が必要になります。
最も一般的なローンの種類は以下の3つです：
- 民間ローン（コンベンショナル）
- 退役軍人向けローン（VA）
- 連邦住宅局保証ローン（FHA）
これらのローンを利用する場合、この追加文書で詳細を記載します。
- 管理組合（HOA）追加文書
HOAとは住宅所有者協会のことで、物件オーナーであればもちちろん、自分自身が管理組合（HOA）の傘下にあるか否かは把握しているかと思います。
この追加文書は、HOAに加入する物件の場合に使用されます。
買主にとって重要なのは、この文書によってHOAの詳細情報を得られるかどうか選択できることです。
また、HOAの義務や費用についても、この文書で概要が示されます。
。。。
ここまで様々な書類について説明してきましたが、FSBOで自分の物件を売却する上で、どの契約書を使えばよいのかするに分かるかと思います。
そこでアドバイスとしては、
「FSBOの場合、売主が準備するべき書類は早めに整えましょう。」
です。
なぜなら、各書類の作成には時間がかかるからです。
例えば、売主開示通知書。
物件の状態を正確に記載するには、じっくりと自分の物件を確認する時間が必要です。
はい
いいえ
分からない
のどれかが選べますので、自分の知る限りで正直に情報を記載します。
また、管理組合追加文書の場合。
HOAから情報を取得するのに時間がかかることもあります。
だからこそ、早めの準備が大切なんです。
「これらの書類、自分で準備するのは難しそう…」
そう思いますでしょうか。
確かに、専門的な知識が必要な部分もあります。
けれどもFSBOであったとしても、知り合いの不動産専門家にアドバイスを受けるくらいはできるはずです。
彼らの経験と知識を借りることで、スムーズに書類を準備するようにしましょう。
ただしもちろん、FSBOにおいては最終的な責任は売主にあります。
だからこそ、各書類の内容をしっかり理解することが大切なんです。
ここまでの内容を整理します。
テキサス州で家を売却する際に必要な主な書類は：
- 売主開示通知書
- 鉛ペイント開示書（該当する場合）
- 1-4戸建て住宅再販契約書
- 第三者融資追加文書（住宅ローンを利用する場合）
- 管理組合（HOA）追加文書（該当する場合）
これらの書類を適切に準備することで、スムーズな取引が可能になります。
実際はFSBOで売主が準備するべきは「１」と「５」で、あとは購入希望者が「オファー」として必要書類を追ってくることになります。
前述のように一連の契約書はそのテンプレートがすべてテキサス州不動産協会からダウンロードできますので、反対にいえば、もし届けられるオファー書類がテンプレートではなく独自のものであれば
「テキサス州不動産協会既定のテンプレートを使用してお送りください」
と返すのが無難だと思います。
もちろんテキサス州不動産協会既定のテンプレート契約書を使用せねばならない法律はありませんが、オファーされる書類が独自のものであればそこには何が書かれてあるか分かりませんから、売主としてはテンプレート契約書の使用に限定しておいた方が無難です。
明日に続けます。
投資案件をメールマガジンで無料購読。
下記よりメールアドレスをご登録ください。
